Обзор загородного рынка недвижимости Самары
Олег Егоров, президент Поволжской гильдии риэлторов, председатель правления ГК «Усадьба»:
- Основной мотив приобретения загородной недвижимости – это тяга к несравнимо большему комфорту проживания, к большей уединенности и экологичности. Всеми этими атрибутами обладает даже жилье в поселках, структура которых выстроена по типу таунхаусов, не говоря о стандартных коттеджных поселках, где для каждого дома отведено 10-15 соток земли. Кроме того, как показывает практика, чем плотнее застройка, тем дешевле проживание. И даже, казалось бы, в тесной застройке таунхаусов плотность населения на квадратный метр земли по сравнению с городской ниже как минимум в десятки раз. Существенным мотивом является и желание проживать и отдыхать в единой социальной среде. Проживание в коттеджном поселке более комфортно и менее затратно, нежели проживание в доме, окруженном ветхими дачами. Охрана, «утренние горячие булочки» со свежим кефиром на крыльце, очищенные от снега проезды, своевременно появляющиеся сантехник и электрик у одиноко стоящего особняка – это очень дорого.
По оценке клиентов самарских строительных и риэлторских компаний, потребительские качества объектов недвижимости, расположенных в коттеджных поселках, зачастую превосходят характеристики не только городских квартир, но и индивидуальных загородных домов, стоящих особняком. Главный мотив тех, кто стремится перебраться жить за город или в один из коттеджных поселков, расположенных в черте Самары, – это уединенность проживания. «На данный момент самая дорогостоящая квартира из прайса нашей компании оценивается в $400 тысяч, тогда как стоимость коттеджей доходит до $1,5 млн. Вместе с тем за те же $400 тысяч можно приобрести очень хороший загородный дом. Чаще всего причиной выбора в пользу коттеджа становятся его потребительские качества – индивидуальное проживание, отсутствие соседей, наличие приусадебного участка» , - рассказал еженедельнику генеральный директор АН «Чек» Сергей Мелентьев .
«Если говорить обобщенно, основной мотив переезда в коттеджные поселки – это экология и комфорт загородного жилья в сочетании с удобством и практичностью городской квартиры. Потребители недвижимости медленно, но верно идут к европейским стандартам в понимании комфортности проживания , - отмечает руководитель департамента недвижимости СК «Портал» Андрей Тюрин . - Если рассматривать причины выбора более детально, то, например, эксплуатационные расходы в коттеджном поселке ниже, чем для индивидуального коттеджа, и сравнимы с расходами в многоквартирных домах; коммуникации – центральные, территория – охраняемая. В наших климатических условиях немаловажным становится фактор уборки снега зимой – эта обязанность ложится на плечи эксплуатационной службы. Ну и, конечно, проживание в коттеджном поселке, по сравнению с многоквартирным домом более комфортно и престижно. В хорошем проекте коттеджного поселка, как правило, заложены все преимущества современной городской жизни: полный коммуникационный пакет, оригинальная архитектура, автономная инфраструктура, огороженная территория с видеонаблюдением. А минусы проживания являются, во-первых, следствием минусов самого коттеджного поселка, а именно - неудачного месторасположения, неразвитой инфраструктуры и т. д. К другим недостаткам можно отнести высокую загруженность трасс, что увеличивает время поездки до дома. В сравнении с многоэтажным домом - для кого-то проблемой может являться отсутствие лифта и мусоропровода» .
Однако для потребителей, которые сделали выбор в пользу загородного проживания, подобные бытовые вопросы не являются проблемой.
На данный момент одинаково востребованы загородные дома разной площади – как просторные, так и компактные. «В структуре рынка загородной недвижимости (готовые коттеджи, недострой, коттеджные поселки, земельные участки) существует дефицит предложения в сегменте коттеджей общей площадью 200-300 кв. м с удачным архитектурным решением и функциональной планировкой. Такие объекты, особенно готовые, очень сложно найти. Кроме того, возникший спрос на комплексную коттеджную застройку позволяет говорить о развивающейся тенденции строительства коттеджных поселков различного класса (эконом, элитные) как в черте города, так и за городом» , - отмечает Андрей Тюрин.
В то же время специалист по рынку загородной недвижимости РА «Спектр недвижимости» Анна Жеребцова говорит о повышенной востребованности коттеджей небольшой площади: «На сегодняшний день на самарском рынке загородных недвижимости есть категория потребителей, ориентированных на приобретение сравнительно небольших объектов. Это связано с двумя факторами. Во-первых, это фактор экономии средств: не секрет, что дом большой площади подразумевает серьезные траты на его содержание. Во-вторых, в очень большом доме не все чувствуют себя уютно. Таким образом, нередко одним из условий приобретения загородного объекта становится именно его небольшая площадь» . Вряд ли полярность мнений операторов рынка загородной недвижимости обусловлена четкими тенденциями рынка загородной недвижимости в общем, скорее в своих оценках они опираются на структуру спроса клиентов своих компаний.
Если раньше наиболее высоким спросом пользовались лишь земельные участки и коттеджи внутри города, то сегодня не меньший имеют и загородные объекты. «Красноярский, Волжский районы, поселок Царевщина (то есть все те участки, которые находятся на расстоянии 10-30 км от Самары вдоль Волги) – вот пространства, наиболее интересные покупателям загородной недвижимости. Что касается обратного направления, пока оно, во-первых, малоинтересно потребителям сегмента загородной недвижимости, во-вторых, практически не освоено. Исключением являются такие поселки, как Новый Аглос, – так называемые оазисы, курортные точки региона» , - отмечает Сергей Мелентьев.
Можно предположить, что рост спроса на участки и коттеджи за пределами Самары связан с большой плотностью застройки на просеках. Об этом говорит Анна Жеребцова: «На сегодняшний день застройка настолько плотная, что в итоге возникает эффект «дома на доме»: средняя площадь участка вокруг коттеджа равна 6-7, максимум – 10-12 соткам. Таким образом, нарушается главный принцип загородной застройки – индивидуальность проживания. В то же время потребитель имеет возможность приобрести более просторные участки за пределами Самары – за счет этого происходит смещение потребительского спроса в пользу загородных зон – Красноярского, Волжского районов. Чем больше площадь участка, тем проще вписать в него тот или иной не совсем стандартный объект. Например, сегодня становятся все более и более популярными загородные дома европейского типа, состоящие из одного растянутого по площади этажа» .
Сергей Мелентьев, напротив, считает, что спрос на коттеджи и земельные участки внутри города по-прежнему несколько превышает интерес потребителей к загородным объектам. Отсюда и гораздо более высокие цены на них. По информации, предоставленной РА «Спектр недвижимости», средняя рыночная стоимость сотки земли в районе Царевщины равна $7 тысячам, в то время как стоимость сотки на городских просеках достигает $20-22 тысяч.
В целом же то предложение, которое есть сейчас, существенно отстает от потребительского спроса в данном сегменте рынка. На сегодняшний день весьма ограниченным является предложение как по индивидуальным загородным домам, так и по объектам в коттеджных поселках..Потребительский спрос, напротив, растет, что называется, на глазах. Многие из тех, кто имеет опыт проживания в просторных 150-200-метровых квартирах на 8-м или 14-м этажах, понимают, что за сравнительно немногим большие деньги можно жить в своем доме на земле.
«Степень востребованности объектов загородной недвижимости определяется двумя факторами: территориальностью и качеством строительства (грамотность в разработке проекта и верное его исполнение: сегодня все менее востребованы безликие «коробочки» из красного кирпича и все более ценится «авторское исполнение» как в проектировании, так и в строительстве). Если говорить о наиболее популярных участках в черте города, то это пространства от 1-й просеки до района Студеного Оврага. Из загородных районов самые высокие потребительские котировки у поселков Большая Царевщина и Малая Царевщина» , - говорит Олег Егоров.
Можно ли возвести коттедж самостоятельно или в этом вопросе не обойтись без помощи профессиональных строительных компаний? Наверняка этим вопросом задавался каждый будущий владелец загородного объекта.
На первый взгляд, вариант покупки земельного участка с последующим самостоятельным наймом подрядчиков выглядит гораздо более экономичным. Вместе с тем, как показывает практика, именно он таит в себе множество подводных камней.
«Тот, кто ориентируется на самостоятельную застройку приобретенной земли, бесспорно, получит большую свободу в выборе проекта дома (как правило, если речь идет о коттеджном поселке, в большинстве случаев тип проекта выбирает компания, застраивающая всю его территорию). Однако существенный минус этого варианта связан, во-первых, с фактической невозможностью спрогнозировать все предстоящие расходы, во-вторых, с существенными временными затратами, которые придется нести заказчику в процессе строительства , - рассказала еженедельнику Анна Жеребцова. – В частности, большие сложности, сопряженные с постоянным ростом финансовых затрат, могут возникнуть с подведением коммуникаций (тогда как строительство целого коттеджного поселка, как правило, подразумевает централизованное подведение сетей) – в итоге можно не уложиться в предварительно составленный бюджет. Вместе с тем однозначно говорить о том, что тот или иной тип строительства коттеджа является преимущественным по сравнению с другим, я бы не стала».
«Как ни парадоксально, изначальное общение с профессиональным строителем позволяет сэкономить немалые деньги за счет отсутствия необходимости производить многократные переделки , - отмечает эксперт темы Олег Егоров. - При этом зачастую некоторые просчеты, возникающие в так называемом кустарном строительстве, являются неустранимыми. В конечном итоге стоимость услуг профессиональных строительных компаний не выше переплат, возникающих вследствие незнания таких особенностей рынка, как стоимость механизмов, материалов и рабочей силы. И, конечно, еще одним несомненным плюсом приобретения объекта «под ключ» является экономия временных затрат. Время заказчика загородного дома всегда дороже услуг строителя.
Единственный этап строительства загородного коттеджа, с которым заказчик может справиться без помощи профессиональных застройщиков, это ведение чистовых отделочных работ. С другой стороны, у строителей есть еще и такое правило: хорошо выполненный дизайн перестает акцентировать на себе внимание спустя год проживания в доме, тогда как некачественная отделка начинает раздражать жильцов в первый же месяц. Так что в идеале и разработку дизайн-проекта интерьера коттеджа должны вести профессионалы своего дела» .
Еще один фактор в пользу сотрудничества с профессионалами связан с особенностью взаимоотношений, складывающихся между жителями соседних коттеджей. «Вероятно, причиной возникновения проблем с соседями внутри коттеджных поселков является психологическая неготовность к общению с ними. Въезжая в типовую многоэтажку, ее будущий житель изначально готов к тому, что вокруг будет проживать множество посторонних людей, и далеко не с каждым из них у него сложатся безоблачные отношения. Ориентируясь же на проживание в коттедже, человек изначально настраивается на более уединенное существование , - отмечает Сергей Мелентьев. - Однако коттедж, расположенный в поселке, так или иначе окружен такими же домами, а значит, общения с их жителями избежать не удастся, и в бытовых взаимоотношениях с ними также могут возникнуть те или иные сложности. Психологическая неготовность к этому моменту иногда усиливает недовольство друг другом» .
Cуществующие же технологии продаж объектов загородной недвижимости с помощью профессионалов позволяют правильно сформировать общий контингент коттеджного поселка, опираясь как на социальные, так и на психологические особенности его будущих жителей. Так что если в процессе выбора места для проживания за городом риэлтор предложит вам ответить на ряд вопросов психологического теста, не удивляйтесь и не отказывайтесь: практика показывает, что в данном случае лучше довериться профессионалам рынка – потом сами, наслаждаясь проживанием в правильно выбранном месте, будете благодарить их.
Впрочем, современные технологии продаж загородной недвижимости позволяют не только правильно сформировать контингент поселка, но и предоставить потребителям максимальный объем информации по каждому предлагающемуся к продаже объекту.
«Существующие технологии продаж объектов загородной недвижимости немногим отличаются от технологий продаж готовых городских, где продавец не осведомлен о тонкостях технических характеристик реализуемого объекта. В случаях с продажами квартир этого и не требуется, поскольку о соблюдении всех норм ранее позаботились разрешительные и технические службы соответствующих ведомств, а разработкой проектов и строительством занимались профессионалы.
В случае с коттеджной застройкой не все так просто , - отмечает Олег Егоров. - Дело в том, что ранее вообще не существовало индустрии строительства загородных домов. Как следствие, некоторые объекты, выставляемые на продажу на сегодняшний день, являются продуктом, выполненным кустарным способом, а потому, как правило, имеют слабые потребительские свойства, а также конструктивные и технические огрехи.
Сегодня риэлтору недостаточно рассказать покупателю лишь о размере участка и площади дома. Важно донести до потребителя тот объем специальной информации, который существенно повлияет на принятие решения о покупке объекта. К примеру, весь волжский склон состоит из карстообразующих пород, что должно отражаться на проектировании и строительстве фундаментов. Отпуск потребляемых мощностей напрямую связан с количеством проживающих, учитываемых при проектировании, и так далее и тому подобное. Квалифицированный риэлтор должен ориентироваться в этих и других строительных нормах – долгосрочная работа на этом рынке не предполагает другого подхода к продажам объектов загородной недвижимости. Именно поэтому появляются специализированные фирмы, работающие на рынке загородной недвижимости, а крупные компании выделяют загородную недвижимость в отдельное направление. К первым можно отнести компании «Усадьба», «Вира», ко вторым - ГК «Берег», СК «Портал», RBC. На рынке строительства и продаж загородных объектов недвижимости наконец пришло время профессионалов» .
