Обзор рынка загородной недвижимости в I квартале 2007 года
В настоящее время на рынке недвижимости обозначились несколько устойчивых тенденций: спрос на доступное качественное загородное жилье динамично растет, однако обратной стороной медали является истощение земельных ресурсов в радиусе 50 км от столицы, особенно на популярных направлениях. В связи с этим география строительства будет изменяться в сторону менее популярных трасс и на значительные расстояния от Москвы. Стоимость земли в Подмосковье также будет увеличиваться, что, в свою очередь, будет влиять на стоимость жилья.
Новой тенденцией на рынке загородной недвижимости в 2006 году стал динамичный рост числа ипотечных сделок. Процентные ставки в этом сегменте на вторичном рынке колеблются в диапазоне 11-12%, на первичном – чуть выше 13-16% годовых. Максимальный срок кредитования может достигать 30 лет. Так как рост цен на недвижимость превосходит процентные ставки по ипотечным займам, поэтому загородная ипотека – это еще и выгодное вложение средств. По нашим оценкам, уже в 2007 году доля сделок с загородной недвижимостью по ипотечным схемам может достигнуть 25-30%. Кроме того, одной из тенденций 2007 года, по нашим оценкам, станет увеличение количества сделок, осуществляемых по «белой» схеме (около 60-70%), что обусловлено прозрачными доходами у большинства представителей целевой группы клиентов.
По оценкам аналитиков МИАН-агентство недвижимости, в I квартале 2007 года объем предложения объектов загородной недвижимости составил в среднем около 13,3 тыс. объектов. Снижение объема предложения по сравнению с концом 2006 года (IV квартал) составило 4%, что обусловлено уменьшением предлагаемых к продаже объектов в январе и феврале текущего года. В тоже время рост по отношению к аналогичному периоду прошлого года достиг 12%.
По итогам I квартала 2007 года наибольшее количество объектов зафиксировано в марте – около 16,2 тыс. (рост к февралю – 24%). При этом наибольшее увеличение объема предложения отмечено в сегменте земельных участков (около 24%), в основном по северо-западному направлению.
Структура предложения по ценовым категориям
В структуре предложения по ценовым категориям в I квартале 2007 года, аналогично прошлому периоду, основная доля принадлежит объектам стоимостью до $200 тыс. (в среднем 8,8 тыс. объектов или 66%). При этом в I квартале 2007 года доля «дешевых» объектов по сравнению с 2006 годом снизилась на 8% в сторону более дорогих объектов. В большинстве случаев по невысокой цене предлагается недострой, либо дома со значительными недоделками. Доля качественных объектов в данной ценовой категории не превышает 12-15%. Каждый пятый объект данной категории расположен на юге Московской области (в основном по Симферопольскому шоссе). Около 85% объектов стоимостью до $200 тыс. располагаются на значительном удалении от Москвы.
На втором месте по объему предложения - объекты стоимостью $200-400 тыс. В I квартале 2007 года объем предложения объектов данной категории составил около 2,3 тыс. или 18% от всех предложений. В структуре предложения по ценовым категориям доля данных объектов увеличилась с 14% в 2006 году до 18% в I квартале 2007 года. Значительная часть объектов данной ценовой категории расположена на севере и северо-западе Подмосковья (в основном по Дмитровскому шоссе и Новорижскому шоссе). Для предложений в поселках эконом-класса характерны небольшие придомовые участки (для таунхаусов – 2-4 сотки, для коттеджей – 8-15 соток), а общая площадь самих домов не превышает 220-250 кв.м. В большинстве случаев дома в коттеджных поселках эконом-класса строятся централизованно, по типовым проектам (без архитектурных «изысков»), а дома сдаются без чистовой отделки.
Третье место в структуре предложения занимают объекты бизнес-класса стоимостью $400-800 тыс. Доля данных объектов увеличилась с 8% по итогам 2006 года до 11% в I квартале 2007 года. В отчетном периоде объем предложения объектов данной категории составил около 1,5 тыс. домов. Значительная их часть расположена на северо-западе Московской области, из них около 55% - по Новорижскому шоссе.
Количество объектов, стоимостью свыше $800 тыс., в I квартале 2007 года увеличилось в 1,5 раза по сравнению с 2006 годом и в среднем составило около 690 объектов. Доля элитных объектов увеличилась с 3% в 2006 году до 5% в I квартале 2007 года. Однако в данном сегменте около 80% выставленных на продажу объектов не удовлетворяют пожеланиям покупателей. Свыше 35% объектов данной категории расположено на западном направлении, из них 60% - по Рублево-Успенскому шоссе. Значительное количество элитных объектов сосредоточено на Новорижском, Сколковском и Ильинском шоссе на удалении до 20 км от МКАД.
Отдельным сегментом загородной недвижимости можно выделить, так называемые, «старинные усадьбы». В настоящее время в Московской области насчитывается около 620 усадеб – как небольших, так и крупных дворцово-парковых комплексов. Восстановить для проживания в Подмосковье можно меньше 200 усадеб, тогда как желающих приобрести подобный объект, по оценкам экспертов, в десятки раз больше. Однако в открытую продажу усадьбы попадают крайне редко. Ориентировочная стоимость всех усадеб в Московской области составляет около $1500 млн.
Спрос на объекты загородной недвижимости
В I квартале 2007 года спрос на объекты загородной недвижимости в среднем увеличился на 6% по сравнению с концом 2006 года. Наибольшим спросом (около 50%), также как и в прошлом году, пользовались поселки эконом-класса, однако, спрос в данном сегменте удовлетворен не более, чем на 30%. Это обусловлено тем, что девелоперам интересны дорогие проекты, так как они приносят более высокую прибыль, а поселки эконом-класса, в основном, малорентабельны. Разница в прибыльности высококлассных поселков и проектов эконом-класса может достигать 70-80%, и инвесторы предпочитают вкладывать средства в строительство поселков как минимум бизнес-класса.
По-прежнему, существенный процент приобретаемой загородной недвижимости (около 40%) — дачные участки, владельцы которых преимущественно намереваются проводить там уикэнды или жить в течение летнего сезона. Кроме этого, растет популярность таунхаусов, спрос на которые в 2006 году увеличился в 2 раза.
Наибольшей популярностью пользуются поселки на севере, северо-западе, западе и юго-западе Подмосковья на удалении до 40 км от МКАД. Лидерами спроса являются Новорижское, Рублево-Успенское, Калужское и Дмитровское шоссе. Потенциальный объем годового спроса по Рублево-Успенскому шоссе почти в 3 раза превышает предложение. По остальным направлениям предложение и спрос сбалансированы (Минское и Калужское шоссе), либо предложение превышает спрос, что обусловлено активным строительством коттеджных поселков (Новорижское, Киевское и Дмитровское шоссе).
В структуре спроса по удаленности наибольшей популярностью пользуется зона до 20 км от МКАД, где количество новых проектов незначительно. В I квартале 2007 года неудовлетворенный спрос в этой зоне составлял порядка 30%. В более удаленных от Москвы районах наблюдается обратная картина — текущее предложение в 1,5-2,5 раза превосходит потенциальный годовой спрос.
Цены
Пока рынок загородного жилья отстает в «ценовой гонке» от рынка городской недвижимости, что, в свою очередь, приводит к выравниванию стоимости среднего коттеджа и двухкомнатной квартиры эконом-класса. Рост цен на рынке загородного жилья в 2006 году в среднем составил 15-45% в зависимости от направления. На участки средний рост цен составил 55-75%, на коттеджи бизнес-класса – 15-30%, в сегменте эконом-класса – 35-45%.
Одним из наиболее важных факторов ценообразования продолжает оставаться направление. На самом престижном и дорогом направлении – Рублево-Успенском шоссе - цена может доходить до $300 тыс. за сотку, а в среднем составляет около $40-50 тыс. за сотку. Второе место занимает Новорижское шоссе, где стоимость сотки в зоне до 20 км от столицы варьируется в диапазоне от $20 тыс. до $50 тыс. Самые низкие цены зафиксированы по восточному и юго-восточному направлениям. Наиболее интенсивный рост стоимости земельных участков в 2006 году был отмечен на северном и северо-западном направлении – около 72-75%. Наименьшую динамику темпов роста демонстрировало северо-восточное направление – около 55%. По соотношению цены-качества можно выделить Новое Симферопольское и Ярославское шоссе.
Количество продаж в I квартале 2007 года, как на первичном, так и на вторичном рынке загородной недвижимости по сравнению с IV кварталом 2006 года увеличилось почти в 2 раза. Рост цен на объекты загородной недвижимости в I квартале текущего года составил 5-9% в зависимости от направления и категории объекта. По нашим оценкам, в соответствии с общими тенденциями развития рынка в целом, рост цен на объекты загородной недвижимости (строения) в 2007 году составит 15-30% в зависимости от индивидуальных характеристик объекта. В активный период «весна-лето» цены увеличатся в среднем на 15-20%. В дальнейшей перспективе (до 2010 года) рост цен на загородную недвижимость будет сохраняться на уровне 10-20% в год.
В элитном сегменте прогнозируется относительная стагнация. При этом, по мнению экспертов рынка, в 2007 году в данном сегменте будет преодолен психологический барьер $5 млн. за объект. Рынок земельных участков, как в текущем году, так и в ближайшей перспективе, будет более динамичным, чем рынок коттеджей и таунхаусов. Это обусловлено тем, что, во-первых, продолжится этап подготовки земли к коммерческому обороту, что приведет к быстрой монополизации земельного рынка и сокращению наиболее удачно расположенных участков. Во-вторых, цены на юридически подготовленные к продаже участки будут на 60-80% выше аналогичных, но не оформленных. Кроме того, стоимость оформленных участков с коммуникациями будет в 2-2,5 раза выше, чем неоформленных без коммуникаций. В результате чего, цены в данном сегменте, скорее всего, будут расти быстро и неравномерно.
