Обзор рынка коммерческой недвижимости Тюмени
Известность Тюменской области как региона-донора имеет, пожалуй, одни сплошные плюсы и фактически никаких минусов. Судите сами: объем инвестиций в Тюменскую область растет с каждым годом (чего стоит только строительство завода «Очаково»!), благосостояние тюменцев легко понять по таким косвенным признакам как обилие ювелирных салонов и маркетов (гипер, супер и иже с ними) бытовой техники, мебели, строительных материалов, город преображается и хорошеет на глазах, осталось довести до ума бульвар и соскрести жалкие остатки зеленых насаждений по городу. А еще слава региона-донора несет такие дивиденды как приход в наше город федеральных брендов и ритейловых сетей. Открытие универсама «Монетка», триумфальное шествие «Евросети», бум игровых салонов «Вулкан», «Джек Пот», вот-вот открывающийся «Ростикс», скорый приход «Техносилы» и «Елок-палок» – это все признаки столичной экспансии. И она, по утверждениям специалистов, могла бы быть еще больше, если бы не серьезные сдерживающие факторы. Например, острая нехватка площадей. Об этом мы сегодня и поговорим.
«Острый дефицит площадей снят, но все-таки он есть» . Надо сказать, что рынка коммерческой недвижимости в Тюмени как такового нет. Он находится в процессе становления, и пока что трудно получить какие-либо объективные полные данные о ситуации по продаже/аренде коммерческой недвижимости. Более того, фактически нет и специалистов, которые могли бы внятно и доступно, во-первых, рассказать о том, что происходит на рынке, а во-вторых, вообще работали бы в этом секторе. Обращаясь за помощью при подготовке материала во многие риэлторские компании, я получала либо отказ «сожалеем, но мы не занимаемся такими сделками –нет специалистов», либо настолько размытые данные, что становилось понятно – когда-то этим людям повезло продать один-два объекта недвижимости, но вот насколько они профессионалы в этом? Непонятно. Тем не менее, общую картинку, пусть и не совсем объективного характера, получить мы попытались. Условно рынок коммерческой недвижимости можно разделить на три сегмента: торговая, офисная и промышленная (складские, заводские, производственые помещения) недвижимость.
Как отмечают специалисты, по всем трем сегментам на сегодняшний день набюдается явный, устойчивый и неудовлетворенный спрос. «Самые востребованные параметры торговых площадей – помещение 100-200 кв.м., однако таких объектов очень мало и только появляясь в базе предложений, они фактически сразу же исчезают» – говорит Дмитрий Эдильгириев, директор ООО «Адвекс». По стоимости продажи: цена квадратного метра торговых площадей колеблется от 18 тысяч рублей (микрорайоны,новостройки, без отделки) до 65 тысяч рублей (центр, престижный район, престижное здание, но зачастую также без отделки). Что касается предложения на продажу, то специалисты отмечают – оно есть, можно даже говорить о свободе выбора, чего не было еще год-два назад. Но тут же, с досадой, добавляют, что качество предложения оставляет желать лучшего. «Понимаете, покупая помещение с черновой отделкой, человек должен вложить значительные средства, прежде чем сможет что-либо сделать в этом помещении – магазин ли, парикмахерскую, салон красоты – не важно. И притом что площади к продаже предлагаются целиком, например, весь первый этаж, застройщик, как правило, не хочет связываться с разбивкой его по квадратуре, чтобы было много собственников. Зачем ему лишние головные боли? А не понимает, что этими двумя условиями сразу же отсекается значительная часть потенциальных потребителей» – рассказывает один из наших экспертов. Очень мало предлагается на продажу складских и промышленных зданий – нового промышленного строительства именно на продажу до сих пор нет (если кто-то и строит цеха, то для себя, для своего производства), а те помещения, что остались от советских времен, настолько запущены, что их и покупают очень неохотно.
Рынок аренды торговых площадей развивается более активно, чем рынок продажи – если вам придет в голову мысль заняться торговлей DVD-дисками или колготками и для этого вам потребуется небольшое, метров десять, пространство, то вопросов с арендой просто не возникнет. Возникнет проблема месторасположения – будет ли это центр, или, наоборот, спальные районы города, или Заречные микрорайоны. И, соответственно, встанет вопрос цены – в центре, в раскрученных торговых центрах, стоимость квадратного метра в месяц – от 1.000 до 2.500 рублей; в микрорайонах, особенно в шестом и первом (район рынка «Солнечный») – 350-500 рублей; на окраинах – 350 рублей.
Что касается офисных площадей, по ним ценовая ситуация следующая: приобрести помещение под офис можно и за 18 тыс. рублей/1 кв.м (микрорайоны, новострой, без отделки) и за 60-65 тыс. рублей/1 кв.м. (центр, историческая часть города). Арендная плата начинается от 200 рублей за квадрат (административные корпуса бывших заводов и фабрик в районе Мыса, Ватутина, Чекистов) и заканчивается в районе 1,5 тыс. рублей (опять-таки центр, престижные деловые центры).
«Покупатель изменился, а предложение – нет» В свое время профессиональными управляющими была разработана классификация коммерческой недвижимости по местоположению, техническому уровню здания и уровню управляющей компании. Классам были присвоены литеры «А», «Б» и «С», где «А» означает недвижимость высшего класса, «Б» чуть пониже, а к «С» относятся «бизнес-центры, расположеные в удаленных от центра города районах, имеющие хорошие или сносные условия для арендаторов». Надо заметить, что к Тюмени подобную классификацию применить пока нельзя. По критерию «условия» все бизнес-центры Тюмени (получившиеся спонтанно из бывших научно-исследовательских институтов и административных зданий главков) относятся к к классу «С», хотя расположены вовсе не «в удаленных от центра города районах». По мнению специалистов, если и можно говорить о наличии в Тюмени деловых центров класса «А», то это здания построенные крупными корпорациями, такими как УралСвязьИнформ, например, или представительствами нефтяных компаний. В начале февраля был запущен в строй Финансовый Центр «Плаза Тюмень». Как утверждают его владельцы, это «единственный в Тюмени бизнес –центр класса «А», поскольку он находится в исторической части города, обладает удобными подъездными путями, имеет высокий уровень отделки, широкий спектр дополнительных услуг, современную систему внутренних коммуникаций, эффективную планировку этажей, конференц-зал, кафе, видеонаблюдение, профессиональную службу безопасности. То есть отвечает всем тем критериям, которые приняты для класса «А». Статус арендаторов, уже заехавших в центр, говорит сам за себя – это и Управление Федерального Казначейства по Тюменской области, и банк «Дипломат», и Южная Тюменская Нефтяная Компания.
К сожалению, несмотря на большое количество запущенных в строительство объектов, о появлении второго бизнес-центра «высшей пробы» в Тюмени пока не приходится. Слишком уж мал круг их обитателей…. «Серьезные, крупные компании, представительства московских, питерских, новосибирских фирм предпочитают обзаводиться либо собственными помещениями, вступая для этого в долевое строительство, либо строить сами. А тюменские покупатели – средний и малый бизнес – не могут снять или купить помещение под магазин, офис более чем 100 квадратных метров по элементарной причине нехватки средств» – замечают риэлторы. Но тем не менее даже у таких «малышей» уже изменились требования к арендуемым или покупаемым площадям – в отличие от прошлых лет, когда нужно было чтобы «не подтекало и не продувало», сейчас обращается внимание и на состояние здания, и на телекоммуникации (возможность выделенной Интернет-линии – это существенный плюс!), и на возможность быстренько перекусить где-то поблизости…. И еще раз повторимся неутешительно: удовлетворяющие всем этим условиям и требуемой квадратуры помещения – в страшном дефиците. И все-таки о сетевой экспансии
Начав с прогноза экспансии ритейловых сетей в наш регион, мы слегка уклонились в сторону рассказа о самом рынке. Впрочем, как вы уже, наверное, убедились, это было сделано не зря. Нашествие игровых автоматов и сети салонов в прошлом году показало – найти помещение в центре города да еще и в районе с высокой проходимостью фактически невозможно. «Нам приходилось предлагать остановочные комплексы, помещения бывших магазинов, площади в новострое на оживленных транспортных магистралях, а им приходилось соглашаться – потому что деваться-то было некуда» - рассказывает Дмитрий Эдильгириев, «Адвекс», - и они готовы платить любые деньги, лишь бы помещение хоть как-то соответствовало их требованиям». «Хотя был случай, добавляет Дмитрий, когда было сдано в аренду свежеотремонтированное здание, которое арендатор – одна из сетей игровых салонов – тут же перекрасила в свои фирменные цвета. То есть у них с этим (имеются ввиду корпоративные требования – прим. Авт.) очень строго». А поскольку у ритейловых сетей, таких как «Патерсон», «Копейка» и других, с требованиями еще жестче, наш, тюменский рынок коммерческой недвижимости не может удовлетворить их запросы.
Остается ждать либо «дозревания» тюменских строителей к требованиям рынка, либо прихода крупных игроков строительной сферы, которые уделят этому направлению наисерьезнейшее внимание.
