Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

1. Сегменты рынка коммерческой недвижимости

К основным сегментам рынка коммерческой недвижимости можно отнести:

• Офисная недвижимость.
• Торговая недвижимость.
• Производственно-складская недвижимость.
• Гостиницы.
• Паркинги.

2. Рынок офисной недвижимости

2.1. Структура рынка офисных помещений

Объем рынка офисных помещений Санкт-Петербурга составляет 3 млн. кв.м. Важнейшим субъектом рынка недвижимости является город. По состоянию на январь 2003 года КУГИ Санкт-Петербурга сдавал в аренду более 4,5 млн. кв.м. коммерческих помещений, из них 1,5 млн. кв.м составляют помещения под офисы.
Вторым по величине источником предложения офисов являются бизнес-центры - офисные здания с профессиональным управлением, предоставляющие арендаторам кроме собственно офиса дополнительные услуги, такие как охрана, уборка помещений, кафе и т.п. Первые бизнес-центры появились в Санкт-Петербурге около 10 лет назад. В настоящее время рынок бизнес-центров достаточно развит и представляет собой около 200 зданий. Управление бизнес-центрами осуществляется десятками управляющих компаний, значительная часть которых работает на рынке более 5 лет.
Еще одним источником предложения являются встроенные помещения, находящиеся в собственности частных компаний и физических лиц, источником формирования которых являются приватизация, акционирование государственных предприятий, выкуп помещений у города, перевод квартир из жилого фонда в нежилой. Также источником предложения являются переоборудованные под офисы помещения бывших государственных предприятий и гостиниц.
Структура рынка офисных помещений Санкт-Петербурга представлена в таблице 2.1 и на рисунке 2.1.

2.2. Тенденции и прогнозы

1. Спрос на офисы в течение ближайших полутора лет сохранится на высоком уровне и будет превышать предложение. Заполняемость бизнес-центров, отвечающих рыночным требованиям останется близкой 100%.
2. На рынке офисных помещений наблюдается инвестиционная активность. Предложение в основном представлено новыми офисными проектами (ввиду высокой заполняемости существующих). На рынке появились офисные объекты построенные \"с нуля\". Еще недавно лидерами рынка были проекты по перепрофилированию административных и производственных зданий в бизнес-центры класса С, сейчас же большая часть введенных и строящихся бизнес-центров позиционируется в классе В.
3. Рост конкуренции, как следствие - повышение уровня отделки и технического оснащения зданий, дополнительных услуг. Доля сегмента автономных офисных помещений постепенно будет сокращаться, уступая позиции офисам в специализированных зданиях.
4. Увеличение предложения будет сдерживать рост арендных ставок. Прогноз роста цен аренды до конца 2004 года - 5-10%, цен продажи - 10-15%.
5. Повышается востребованность больших объектов высокого качества. Наибольшим спросом пользуются помещения площадью 50-150 кв.м., возрос спрос на площади 150-300 кв.м. В 2003 году отмечена активизация спроса со стороны крупных компаний, на площади в несколько тысяч кв.м.

2.3. Встроенные офисные помещения

Офисные помещения различаются по качеству отделки, технической оснащенности, уровню сервиса, местоположению и, соответственно, по ценам.
Рынок офисных помещений включает в себя рынок аренды и рынок собственности. Объем предложения офисных помещений в аренду в 3-5 раз превышает предложение в собственность.
Диапазон арендных ставок на встроенные офисные помещения варьируется от $40 (в малопроходимых местах) до $600 за кв.м в год (в районе Невского проспекта). Стоимость продажи встроенных офисных помещений соответственно варьируется от $200 до $3500 за кв.м.

В августе 2003 года средняя стоимость аренды составила $12,8 за 1 кв. м. в месяц. Темп роста арендной ставки по отношению к предыдущему месяцу ($12,5) составил 2,4%, по отношению к началу года ($11,8) - 8,5%.
Наибольшее увеличение арендных ставок на офисные помещения в августе 2003 года наблюдалось в Выборгском, Калининском, Приморском, Василеостровском и Красносельском районах города. Наибольшее снижение арендных ставок на рынке аренды офисных площадей наблюдалось во Фрунзенском и Кировском районах города. Незначительное увеличение наблюдалось также в Центральном, Петроградском, Московском, Адмиралтейском и Невском районах города.
Структура спроса на аренду офисных помещений выглядит следующим образом:
• наиболее востребованная на рынке аренды площадь встроенных офисных помещений (около 50%) находится в диапазоне от 30 до 160 кв.м.;
• значимую долю в структуре спроса (около 30%) имеют офисные помещения площадью от 160 до 200 кв.м.;
• менее востребованы встроенные офисные помещения (порядка 15%) площадью 200 - 230 кв.м.;
• наименьшим спросом (около 5%) пользуются большие офисные площади от 230 кв.м.
Состояние рынка аренды офисных помещений по сравнению по сравнению с предыдущим годом и докризисным уровнем представлено в таблице 2.3. Использованы данные опросов риэлтерских компаний, проведенные Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости.

Средняя стоимость встроенных офисных помещений в августе 2003 года составила $790, темп роста по отношению к предыдущему месяцу ($755) составил 4,6%, по отношению к началу года ($636) - 24,2%.
Основной объем покупателей встроенных офисных помещений готов платить до $850 за кв.м.
Наибольший рост цен в августе на рынке офисных помещений наблюдался в Выборгском, Калининском, Красногвардейском, Кировском, Фрунзенском и Крсносельском районах города.
Основной объем предложения приходится на небольшие офисы от 100 до 220 кв. м. Рост объема предложения к предыдущему месяцу - 2%.
Структура спроса на покупку офисных помещений выглядит следующим образом:
• наиболее востребованная на рынке купли-продажи площадь встроенных офисных помещений (порядка 35%) находится в диапазоне от 100 до 180 кв.м.;
• значимую долю в структуре спроса (около 30%) имеют офисные помещения площадью от 50 до 100 кв.м.;
• менее востребованы встроенные офисные помещения (порядка 25%) площадью до 50 кв.м.;
• наименьшим спросом (около 10%) пользуются большие офисные площади от 180 кв.м.

2.4. Рынок офисных помещений в бизнес-центрах

Сегодня в Санкт-Петербурге отсутствует единая общепризнанная классификация действующих бизнес - центров, классы присваиваются произвольно и зачастую не отражают реального состояния объектов. Такая ситуация дезориентирует всех участников рынка недвижимости. В связи с этим в апреле 2002 года Гильдия Управляющих и Девелоперов предложила разработать и затем утвердить в Госстандарте единую классификацию бизнес-центров.
В основу данной классификации положены основные параметры, характеризующие качественный уровень действующих бизнес центров.
Классификации не подлежат:

• Объекты, используемые собственниками одновременно для своих производственных целей и сдачи в аренду без привлечения профессионального управления;
• Объекты, находящиеся в процессе реконструкции;
• Встроенные объекты, сочетающиеся с жилым фондом;
• Объекты, на которые не оформлены правоустанавливающие документы.

По каждому из критериев зданию может быть присвоена категория А, В или С. За интегральную оценку принимается минимальный из набранных показателей.

В связи с растущим предложением на рынке бизнес-центров классификация позволяет клиентам определить соответствие запрашиваемых цен уровню бизнес-центра, а сделать это становится все сложнее - кроме работающих уже несколько лет на этом рынке бизнес-центров стало появляться все больше новых объектов, но спрос до сих пор не удовлетворен.
На сегодняшний момент на рынке бизнес-центров предлагается в аренду около 700 000 кв.м офисных площадей классов А, В и С.
В течение 2003 года на рынке Петербурга появилось около 100 тысяч кв.м офисных площадей всех классов, до конца года планируется ввести еще 20-30 тысяч кв.м. Как и предполагалось, вывод на рынок такого объема новых качественных площадей не вызвал затоваривания на рынке. Наиболее масштабные из новых бизнес-центров - \"Петровский Форт\" и \"Сити-Центр\" почти полностью заполнены.
Структура рынка бизнес-центров представлена на рис.2.2.:

Уровень арендных ставок в бизнес-центрах зависит от класса, престижности, качества внутренней отделки самого офисного центра, уровня услуг, местоположения (близость к центру города и транспортная доступность).
В 2002 году цены на офисные помещения Санкт-Петербурга выросли в среднем на 5-10%. Более значительный рост ставок (в пределах 10-15%) наблюдался в секторе бизнес центров класса В и С благодаря возросшему спросу. Период стремительного роста арендных ставок (на 25-30% за год) миновал, однако, пользуясь благоприятной рыночной ситуацией, бизнес-центры продолжают осторожно повышать ставки и индексировать платежи по действующим договорам. В 2003 году наблюдается ежемесячный рост арендных ставок, который составляет порядка 1,5% в месяц. В некоторых бизнес-центрах платежи автоматически индексируются при увеличении тарифов на энергоресурсы.
Арендные ставки в бизнес-центрах города в 2003 году составляют:

• Класс А - $450-600 за кв. м в год;
• Класс В - $250-450 за кв.м в год;
• Класс С - $150-250 за кв.м в год.

Наблюдавшийся в 2002-2003 годах экономический подъём отразился на росте объёмов и на качественных показателях офисной недвижимости, что позволило выявить следующее - сегодня качественные и технические характеристики большинства предлагаемых помещений не соответствуют сложившимся требованиям потребителей. Сейчас очевидна тенденция, когда арендаторы при выборе офиса в бизнес-центре обращают внимание не только на уровень арендных ставок, но и на комплекс сервисных услуг. Заметно возросшая доля арендаторов, являющихся представительствами иностранных и московских фирм, ориентируется на качественный офис с привычным для них уровнем сервиса. Рост доходов российских компаний также приводит к расширению занимаемых ими площадей и к повышению требований к функциональным характеристикам помещений. Месторасположение также играет не последнюю роль при выборе офиса - центр города с отличным окружением свидетельствует о процветании компании, дает возможность иметь представительный офис.
Повышаются требования к качеству внутреннего ремонта офисных помещений и фасаду здания БЦ. Минимальный набор услуг в бизнес-центрах класса В включает: круглосуточную охрану, различные системы телекоммуникаций, комнаты для переговоров, кафе и бары, уборку помещений, парковку. Но управляющие уже понимают, что требования к бизнес-центрам сейчас выше - кроме местоположения и перечисленных выше услуг арендаторы хотят видеть также индивидуальную планировку офисов, круглосуточный доступ, неограниченное количество оптоволоконных телефонных линий, наличие на территории БЦ сервисных служб: банк, тренажёрный зал, ресторан и т. п. Таким образом, от качества предлагаемых услуг зачастую зависит и процент заполняемости. Даже незначительное повышение арендной ставки в одном из бизнес-центров и расширение спектра услуг в другом может легко привести к миграции арендатора.
Однако, несмотря на широкий спектр предложенных на рынке офисных помещений, клиент не всегда может подобрать адекватную своему уровню и бюджету недвижимость. Эта тенденция характерна и для всего петербургского рынка коммерческой недвижимости. Далеко не все предлагаемые помещения остаются востребованными. Проблема несоответствия ожиданий покупателей и предложения собственников пока остается. Именно поэтому даже незначительное повышение арендной ставки в одном из бизнес-центров и расширение спектра услуг в другом может легко подвинуть арендатора на быстрый переезд. Во многом из-за этого рост арендных ставок существенно снизил темпы.
Офисные объекты поступают на рынок после полной реконструкции сразу или очередями, а не постепенно, путем реинвестирования арендных платежей, как раньше. Девелоперы осваивают новые территории, особенно набережные Невы - Выборгскую, Петроградскую, Пироговскую, Ушаковскую.
На рынке появились бизнес-центры, построенные \"с нуля\". Компания \"ЛенспецСМУ\" впервые построила здание офисного центра на Богатырском пр., 2 (остальные бизнес-центры представляют собой реконструированные доходные дома, заводские корпуса или НИИ). В проект вложено около 4 млн.долларов. Около половины из более 8 тыс.кв.м сдается в аренду, остальные помещения занимают структурные подразделения \"ЛенспецСМУ\".
ОАО \"Строительная корпорация \"Возрождение Санкт-Петербурга\" привнесла в этот сегмент рынка практику долевого строительства. Аварийное здание на Шпалерной ул., 54 превращается в бизнес-центр класса \"В\" (площадь офисов составит 6 тыс.кв.м). Открытие бизнес-центра планируется в феврале 2004 года. По состоянию на сентябрь 2003 года стоимость продажи кв.м составляет 1 600-1 800 долл.США (в зависимости от этажа), стартовая цена была 950 долларов за квадратный метр. Открытие бизнес-центра планируется в 2004 году. Следующий аналогичный объект ОАО \"Строительная корпорация \"Возрождение Санкт-Петербурга\" - бизнес-центр на 14-й линии В.О., д.7а, сдача в эксплуатацию планируется в IV квартале 2004 года.
Строится бизнес-центр на углу 2-й Советской ул. и Суворовского пр. В деловом комплексе будет два шестиэтажных корпуса общей площадью около 8 000 кв.м. Объект позиционируется в классе В, арендные ставки составляют 320-400 долл.США/кв.м в год. Комплекс планируется запустить в эксплуатацию в декабре 2003 года.
Новой тенденцией 2002-2003 года стало предложение на продажу действующих бизнес центров различных классов. Цены предложений варьировались от $1200 до 3500 за кв.м в зависимости от класса и местоположения. Так, например, в 2002 году был продан бизнес-центр класса \"В\" JGB House-2 на Серпуховской улице, 10, весной 2003 года - бизнес-центр с апартаментами на 8-й Советской ул., 31, в конце лета завершилась сделка по продаже JGB House-1 на Дивенской, 3.
В последнее время на рынке появилась новая категория арендаторов - компании, арендующие офисные площади тысячам кв.м. Так, \"Мегафон\" планирует арендовать целиком бизнес-центр класса А на Караванной ул.,10. Летом 2003 года компания \"Борланд\" (США, программное обеспечение) арендовала 3 000 кв.м в бизнес-центре класса \"B\" \"Петровский Форт\". Бизнес-центр \"XIX век\" на Пироговской набережной общей площадью 3 500 кв.м заселяется тремя крупными арендаторами.

Бизнес-центры класса А

Предложение
Объем офисных площадей класса А составляет около 30 тыс.кв.м или 0,006 кв.м на душу населения. По заявлению экспертов Penny Lane Realty, такой уровень Москва имела еще в 1994 году, следовательно, отставание Петербурга от столицы по уровню обеспеченности офисными площадями класса А составляет почти 8 лет.
Бизнес-центрами класса А в Санкт-Петербурге принято считать:

• \"Атриум на Невском, 25\";
• \"Северная столица\" на наб.реки Мойки, 36;
• \"Белые ночи\" на на Малой Морской ул., 23;
• \"Шведский дом\" на Малой Конюшенной, 1/3;
• \"Караванная, 10\".

Динамика роста предложения офисных площадей класса А представлена на рис. 2.3.

Рынок бизнес-центров сформировался в 1998 году перед кризисом, когда за год в эксплуатацию было введено три бизнес-центра - \"Атриум\", \"Северная столица\" и \"Белые ночи\". Существующие бизнес-центры представляют собой исторические здания после реконструкции.
Однако перечисленные офисные здания, за исключением бизнес-центра на Караванной, 10, построенного в 2003 году нельзя без оговорок отнести к классу \"А\". Это связано с тем, что это здания не заново построенные, а при реконструкции невозможно в точности соблюсти функциональные требования, предъявляемые к бизнес-центрам этого класса. В этих бизнес-центрах не соответствует западному стандарту первоклассных офисных зданий как инженерное оборудование, так и качество услуг. Кроме этого, также не соблюдается еще одно из важнейших условий - удобство парковки, которая крайне затруднена в пределах центра города.
Предложение увеличится за счет строительства второй очереди бизнес-центра \"Северная столица\" общей площадью 8 000 кв.м. Объект находится на стадии проектирования, срок начала работ не определен.
Все бизнес-центры класса А расположены в историческом центре города, на незначительном расстоянии от центральной городской магистрали - Невского проспекта.
Отсутствие адекватного предложения на рынке офисных площадей высшей категории объясняется несколькими причинами:

• класс А предполагает новое строительство и высокие требования к местоположению, дефицит подходящих участков в историческом центре;
• долгое время после кризиса 1998 года бизнес-центры класса А имели очень низкую заполняемость, и инвесторы не решались браться за подобные проекты, пока не начался рост экономики.

Заполняемость

Бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 1998 году остались невостребованными после кризиса. Так, в 1999 году загрузка \"Северной столицы\" была на уровне 7%, в бизнес-центре \"Белые ночи\" арендаторы отсутствовали. Ситуация улучшилась в 2000 году:
2000 год - 50% (\"Атриум на Невском\" - 80%)
2001 год - 80% (\"Северная столица\" - 90%)
2002 год - 93% (\"Шведский дом\" - 100%, сформирован \"лист ожидания\")
2003 год - 95%

Уровень цен

Докризисный уровень - $650-700 за кв.м
1999 год - $350-400 за кв.м
2000 год - $350-450 за кв.м
2001 год - $420-600 за кв.м
2002 год - $450-600 за кв.м
2003 год - $450-600 за кв.м
Значительный рост ставок в бизнес-центрах класса \"А\" в 2001 году объясняется главным образом тем, что оживление спроса на престижные помещения в зданиях, соответствующих высоким западным стандартам, пока еще не сопровождается новыми крупными проектами с участием западных инвесторов и менеджмента. Дефицит предложения в этом классе с 2001 года стал реальностью.

Тенденции

• Появление проектов нового строительства бизнес-центров.
• Повышение заполняемости.
• Стабилизация арендных ставок.

Бизнес-центры класса В

Предложение
Объем предложения составляет около 150 000 кв.м. Офисы данного класса - наиболее развивающийся сегмент рынка офисной недвижимости.
Динамика роста объемов офисных площадей класса В за последние годы представлена на рис. 2.4.

Сегмент класса В остается лидером по вводу новых площадей в 2002-2003 годах. За 2003 год будет введено около 70 тыс. кв.м площадей, что увеличит существующие площади почти в 2 раза. Спрос на помещения данного класса преобладает на рынке. Его формируют местные и московские фирмы, иностранные компании.

Наиболее крупные проекты нового офисного строительства класса В:

• Бизнес-комплекс \"Сити-центр\" на Петроградской набережной (Выборгский район) занимает целый квартал, состоит из трёх реконструированных зданий общей площадью более 30 тыс. кв.м, объединенных общим двором. Площадь земельного участка - около 8 тыс.кв.м. Первая и вторая очереди комплекса введены в эксплуатацию в декабре 2002 года. В настоящее время заполнено 98% из 25 тыс. кв.м арендопригодных площадей. В комплексе расположен фитнес-клуб \"Планета Фитнес\" общей площадью 4 000 кв.м, занимающий три этажа, магазины, ресторан, кафе.
• \"Петровский Форт\" на Финляндском проспекте (Выборгский район) - крупнейший комплекс в классе В, общая площадь 50 тыс.кв.м, офисная площадь - 16,3 тыс.кв.м. Введен в строй после реконструкции здания бывшей гостиницы - в мае 2003 года. На площадях более 10 тыс.кв.м размещены магазины, кафе, бары, рестораны, конференц-зал, боулинг, спортивный центр с бассейном. Заполняемость офисных площадей на текущий момент - 98%.
• Офисный центр \"Президент\" на Ушаковской набережной (Приморский район). Здание общей площадью 5,6 тыс.кв.м после реконструкции с надстройкой одного этажа и мансарды введено в эксплуатацию в ноябре 2002 года. Офисная площадь составляет 3,7 тыс. кв.м, в настоящее время полностью заполнен.
• \"Аскольд\" на Красногвардейской площади (Красногвардейский район) общей площадью 7,4 тыс.кв.м, открыт в марте 2003 года. Заполняемость офисных площадей в размере 5 тыс.кв.м составляет 70%.
• \"Renaissance House\" на 2-й Советской ул. (Центральный район) общей площадью 8 тыс.кв.м, открытие - в декабре 2003 года.
• \"Сенатор\" на Большом пр. В.О. (Василеостровский район) общей площадью 5,5 тыс.кв.м. Здание после реконструкции рядом с торговым центром \"Балтийский\" вводится в эксплуатацию в конце 2003 года.

Новые бизнес-центры в силу локации и технических параметров ориентируется на свой тип арендатора, как по уровню сервиса, так и по уровню ставок.
Большая часть вводимых крупных бизнес-центров - это по-прежнему реконструкция зданий бывших заводов и НИИ (\"Сити-Центр\", \"Петровский Форт\", \"Acкольд\").
Помимо глобальных комплексов в городе реализуется множество проектов офисных центров площадью не более 5 тыс. кв.м. Частично здания строятся для собственных нужд, частично - для сдачи в аренду. В Петербурге появляется все большее число компаний, начинающих работать с офисной недвижимостью.

Заполняемость

2000 год - 80-85% (\"Нептун\", \"Прин\", Inform-Future, JGB House-1 и -2 - 95-100%)
2001 год - 90-95%
2002 год - 90-100%
2003 год - 95-100%
В конце 2002 года средняя заполняемость по городу превысила 95%. Спрос растет как за счет новых арендаторов, так и за счет потребностей существующих клиентов увеличить свои офисы. По состоянию на сентябрь 2003 года заполняемость большинства бизнес-центров составляет 95-100%, включая вновь введенные в 2003 году.

Уровень цен

2000 год - $230-320 за кв.м
2001 год - $250-400 за кв.м
2002 год - $250-450 за кв.м
2003 год - $250-450 за кв.м
В 2002 году цены на офисные помещения класса В благодаря возросшему спросу выросли в среднем на 10-15%, в 2001 году рост цен составил 20-30%. В 2003 году отмечен рост арендных ставок в размере 0-20%. Следует отметить, что рост ставок в новых бизнес-центрах за первые полгода эксплуатации составляет 5-15%.

Тенденции

• Увеличение предложения, как следствие роста спроса.
• Резервы свободных площадей в центральных районах почти исчерпаны, в связи с этим - инвестирование в районы с хорошей транспортной доступностью. Увеличение спроса в местах концентрации офисных и торговых центров.
• Проекты небольшой площадью (до 5 000 кв.м, чаще до 3 000 кв.м) в историческом центре, осуществляемые компаниями, не работающими ранее на данном рынке.
• Рост заполняемости и арендных ставок.

Бизнес-центры класса С

Предложение
Бизнес-центры класса \"С\" в большинстве своем представлены реконструированными и приспособленными под офисные цели административными корпусами промышленных предприятий, научно-исследовательскими институтами и т. п., имеющими удобное (не обязательно центральное) местоположение. Отделка в такого рода центрах менее презентабельна, однако вполне приемлема для обеспечения нужного уровня комфортности арендатору. Нецентральное местоположение компенсируется обширной охраняемой автостоянкой и удобными подъездными путями. Офисные центры класса \"С\" рассчитаны на спрос молодых российских компаний, нуждающихся в качественных помещениях для работы, но стремящихся минимизировать расходы на аренду.
Рынок бизнес-центров класса С начал развиваться после кризиса в связи в ростом спроса на недорогие (по сравнению с классами В и А) офисы. Основные клиенты - отечественные фирмы.
В числе новых проектов:

• \"Эврика\" на ул. Седова (Невский район), офисная площадь около 17 тыс. кв.м.
• \"Фарватер\" на ул. Введенского канала (Адмиралтейский район), офисная площадь 10 тыс. кв.м.
• \"Ресурс\" на ул. Маршала Говорова (Кировский район), офисная площадь 3 тыс. кв.м.
• \"Петровский\" на Петровской косе (Петроградский район), офисная площадь 2,6 тыс. кв.м.
• \"Застава\" на Заставской ул.(Московский район), офисная площадь 3 тыс. кв.м.
• \"Циолковский\" (Кировский район), площадь 2,5 тыс. кв.м., ввод в строй - октябрь 2003 года.

Заполняемость

2000 год - 80%
2001 год - 90%
2002 год - 95%
2003 год - 95%
В конце 2002 года средняя заполняемость по городу превысила 95%. Спрос растет как за счет новых арендаторов, так и за счет потребностей существующих клиентов увеличить свои офисы. В то же время не все бизнес-центры соответствуют возрастающим рыночным требованиям арендаторов. Как следствие, снижение заполняемости в отдельных бизнес-центрах в 2003 году.

Уровень цен

1999 год - $100-180 за кв.м
2000 год - $120-200 за кв.м
2001 год - $120-250 за кв.м
2002 год - $120-300 за кв.м
2003 год - $120-345 за кв.м
В 2002 году цены на офисные помещения класса С выросли в среднем на 10-15%. В 2003 году рост составил 0-15%.

Тенденции

• Увеличение предложения.
• Рост арендных ставок.
• Повышение уровня сервиса и управления.

3. Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга

По данным Комитета по экономическому развитию, промышленной политике и торговле в Петербурге действуют 9 230 предприятий розничной торговли (6600 предприятий розничной торговли, из них около 1200 объединены 160-ю торговыми сетями, 4080 организаций общественного питания, 3670 предприятий бытового обслуживания, 41 рынок и 20 зон мелкорозничной торговли). Торговая площадь всех магазинов составляет 1 230 800 кв. м, в т.ч.: продовольственных 428 600 кв. м (их в общей сложности 3 976), непродовольственных - 762 тыс. кв. м (4722 предприятия), на смешанную торговую сеть приходится 40 200 кв. м (179 магазинов).
Общая площадь торговых помещений города составляет 3385000 кв.м. (на конец 1 полугодия 2003 года). Весь рынок помещений предназначенных под торговлю можно разделить на следующие 4 сегмента:

• Встроенные торговые помещения;
• Торговые комплексы;
• Торговые зоны (уличные рынки);
• Малые торговые площади (киоски и павильоны).

В структуре рынка торговой недвижимости Петербурга наибольшую долю составляют встроенные помещения (45%). Значительную часть занимают рынки (22,5%), торговые павильоны и ларьки (17,5%). Доля рынка торговых комплексов - 15%. Структура рынка представлена на рис.2.5.:

\"\"

Основные тенденции рынка торговой недвижимости:

• Рост благосостояния населения и уровня доходов способствует росту товарооборота, что влечет за собой увеличение торговых площадей.
  рост цен на торговые помещения.
• рост количества перепрофилированных производственных помещений под торговую (в т.ч. и офисную) недвижимость.
• рост дефицита ликвидных торговых площадей в центре города.
• рост количества комнат и зданий, переводимых в нежилой фонд под торговые площади (преимущественно в центральных районах).

3.1. Встроенные торговые помещения

Доля встроенных торговых помещений на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга составляет 44%. Общий объем рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга составляет 3385000 кв.м. Оцениваем объем рынка встроенных торговых помещений в 1489400 кв.м.
Диапазон арендных ставок на встроенные торговые помещения варьируется от $80 (в малопроходимых местах) до $1800 за кв.м в год (в районе Невского проспекта). Стоимость продажи встроенных торговых помещений соответственно варьируется от $180 до $6000 за кв.м. Стоимость аренды и продажи встроенных торговых помещений в зависимости от местоположения представлена в таблице.

В августе 2003 года средняя стоимость аренды составила $20.3, темп роста средней арендной ставки по отношению к предыдущему месяцу ($20) составил 1.5%, по отношению к началу года ($19.8) - 2.5%.
Наиболее заметный рост арендных ставок на торговые помещения наблюдался в Центральном (6.5%), Выборгском (7.6%), Красногвардейском (24.8%), Невском (3.5%) и Петроградском (0.8%) районах города, в остальных районах города наблюдалось снижение арендных ставок на торговые площади. Снижение наблюдалось в Московском, Адмиралтейском, Калининском, Приморском, Кировском, Василеостровском, Фругзенском и Красносельском районах города.
Структура спроса на аренду встроенных торговых помещений выглядит следующим образом:

• наиболее востребованная на рынке аренды площадь встроенных торговых помещений (около 40%) находится в диапазоне от 50 до 100 кв.м.;
• значимую долю в структуре спроса (около 33%) имеют торговые помещения площадью от 100 до 150 кв.м.;
• менее востребованы встроенные торговые помещения (порядка 15%) площадью меньше 50 кв.м.;
• около 10% спроса приходится на встроенные торговые помещения площадью 150-300 кв.м.;
• наименьшим спросом (около 2%) пользуются большие торговые площади от 300 кв.м

Таким образом наиболее востребованная площадь на рынке аренды встроенных торговых площадей - до 150 кв.м.
Состояние рынка аренды встроенных торговых помещений по сравнению с предыдущим годом и докризисным уровнем представлено в таблице. Использованы данные опросов риэлтерских компаний, проведенные Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости.

Средняя стоимость встроенных торговых помещений в августе 2003 года составила $937, темп роста по отношению к предыдущему месяцу ($910) составил 3%, по отношению к началу года ($726) - 29%.
Наибольший рост цен в августе на рынке встроенных торговых помещений наблюдался в Центральном (8.6%), Петроградском (8.6%), Выборгском (5.6%), Красногвардейском (10.4%), Василеостровском (5.2%) и Красносельском (5.7%) районах города.
Структура спроса на покупку встроенных торговых помещений выглядит следующим образом:

• наиболее востребованная на рынке купли-продажи площадь встроенных торговых помещений (порядка 50%) находится в диапазоне от 170 до 300 кв.м.;
• значимую долю в структуре спроса (около 20%) имеют торговые помещения площадью от 110 до 170 кв.м.;
• менее востребованы встроенные торговые помещения (порядка 15%) площадью до 70 кв.м.;
• около 8% спроса приходится на встроенные торговые помещения площадью 300-500 кв.м.;
• около 6% спроса приходится на встроенные торговые помещения площадью от 70 до 110 кв.м.;
• наименьшим спросом (порядка 1%) пользуются большие торговые площади от 500