Обзор рынка коммерческой недвижимости Кишинева за 2005 год

Рынок коммерческой недвижимости – очень инертная система. Достигнув ажиотажной стадии, рынок пробудет в ней какое-то время, как минимум, до конца 2006 года. Как показал опыт 2003-2004 годов, при темпах роста цен на коммерческую недвижимость по 1,0 – 1,5% в месяц и более появляется заметный интерес инвестиционных покупателей, которые приобретают объекты данного сегмента рынка недвижимости с целью вложения денег для перепродажи, что способствует еще большему росту цен, превращая рынок недви¬жимости в пирамиду. В 2004 году подобное развитие событий закончилось стагнацией кишиневского рынка недвижимости, хотя ажиотаж перед этим длился не долго – менее года. На этот раз ажиотаж только начался, и, скорее всего, продолжится в 2006 году.

Инвестиционные покупки

Зарабатывать на инвестициях в коммерческую недвижимость крайне сложно, поэтому категория игроков на этом поле довольно ограниченная и очень устойчивая. Сформи¬ровалась группа компаний, умеющих делать деньги на спекулятивных операциях с недвижимостью, новички среди нихбольшая редкость. Меняются лишь классы объектов, подходящие для инвестиций. Если в 2001-2003 годах “хитом” однозначно были объекты массовой застройки, на которых соотношение срок реализации – прибыль было оптимальным, то сейчас интересные в инвестиционном плане объекты располагаются во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости, расположенной в мун. Кишинев и в пригородах. Можно предположить, что на сегмент элитных офисно - торговых строений/помещений приходится небольшое количество инвестиционных покупок – как по причине сравнительно невысокой процентной рентабельности, длительности последующих продаж (реализация таких объектов на вторичном рынке порой длится около года), так и из-за того, что цена инвестиций слишком высока. С точки зрения инвестиционной привле¬кательности, более выгодно покупать объекты, расположенные в районах муниципия с развитой инфраструктурой. Несмотря на то, что такие объекты, как первичного, так и вторичного рынков коммерческой недвижимости, выставляются на продажу по высокой цене ($ 1 000 – 2 500 за кв. метр), ожидания в абсолютных цифрах оправдают инвести¬ционные цели покупки. А в отдельных случаях доходность вложений в такие объекты может достигать порядка 30%. Однако такую политику и действия могут позволить себе лишь крупные игроки рынка. Но все же такая доходность скорее исключение, чем правило.

Управляющая компания

Очень важно отметить зарождение в РМ новой услуги на рынке коммерческой недви¬жимости, как введение понятия управляющей компании, как девелоперского, так и административного характера. Но если первое, при строительном буме, который пере¬живает столица, находится на стадии становления, то второе находится в рабочем состоя¬нии, из-за необходимости “управлять жизнью” в офисно-торговых центрах.

Важной составляющей успешного результата девелопера является уровень профессионализма управляющей компании. Управляющая компания начинает работать уже на этапе формирования концепции объекта. Как только сформированы проект, смета и источники инвестиций на строительство объекта, начинается маркетинговая работа (проводятся маркетинговые исследования, разрабатывается бизнес-план, определяются бюджет строительства, рекламный бюджет и т.д.). Управляющая компания, как правило, работает за процент от стоимости строительства объекта, либо за установленную договором сумму вознаграждения и отлично разбирается в основных правилах ведения и завершения процесса строительства. Помимо традиционных услуг, таких как девелопмент, эксплуатация и обслуживание зданий, доверительное управление, управляющая компания может предлагать и услуги поиску нанимателей, сопровождению проектов, а также услуги по консалтингу, продвижению и позиционированию объектов на рынке.

Так как данная услуга в РМ встает на ноги, нельзя сказать, что собственники уже готовы передать бразды управления своими объектами профессионалам. Мотивации две низкая культура участников рынка и естественное стремление сэкономить. В итоге оказывается, что собственник не только не экономит, но и даже терпит убытки из-за непрофессионального управления бизнес-центром. Ведь если профессиональная управляющая компания способна снизить темпы износа здания, издержки на его эксплуатацию, оптимизировать расходы, поддерживать презентабельный вид, то действия непрофессионалов могут привести к обратному — быстрому износу, большим расходам, а в итоге — к снижению класса офиса и меньшей прибыли от сдачи в найм.

Сейчас именно тот период времени, когда собственники еще недооценивают важность привлечения профессиональной управляющей компании на объект. Многие девелоперы в понятие “управление” вкладывают лишь узкую зону ответственности — грамотную техническую эксплуатацию объекта. Но торговый или офисный центр — это сложнейший механизм, и управляющая компания должна уметь управлять взаимоотношениями с нанимателями, денежными потоками, маркетингом. Только всестороннее четкое понимание всех аспектов целевого бизнеса позволит управляещему объекту стать высокодоходным и конкурентоспособным.

Будущее на рынке коммерческой недвижимости все же за профессиональными управляющими компаниями. В числе предпосылок к тому являются рост профессио¬нализма, рост конкуренции проектов и спрос у регионов. Перспектива у профессиональных управляющих компаний хорошая. В течение последующих 3-5 лет, число компаний, желающих самостоятельно управлять офисно-торговыми центрами, значительно снизится.

Главное сейчас для девелоперов — правильно оценить ситуацию. Новоиспеченные девелоперы будут изначально прибегать к услугам высокопрофессиональной управляющей компании, которая возможно окажется сильно загруженной заказами, а не доработанные изначально проекты ожидает печальная участь.

Офисно-торговая недвижимость

По предварительным итогам текущего года, рынок офисной недвижимости муниципия обладает 12-ю современными бизнес-центрами, общая площадь которых составляет порядка 50 000 кв. м. Однако общая структура рынка не претерпела существенных изменений по сравнению с предыдущим годом, и ее основу составляют помещения административных зданий и научных институтов времен советской постройки. Большое количество офисных объектов находятся на различных стадиях строительства. Их вывод на рынок запланирован на 2006 – 2007 годы.

Одной из предпосылок к развитию рынка офисной недвижимости мун. Кишинев в течение 2005 г. по-прежнему явилось размещение современных бизнес-центров за пределы исторического центра города (как реконструкция, так и новое строительство), а также улучшение качества офисных площадей и предоставляемых услуг. Спрос на офисные помещения сформировался стабильно высоким. Лучшие объекты класса А (люкс), как и раньше, заполнены на 90 %, при этом средняя заполняемость бизнес-центров составляет 65 %. Офисы, расположенные в центральном районе муниципия, как и прежде, пользуются наибольшим спросом, причем и у нанимателей, и у покупателей. Однако, недостатком по - прежнему остаются подъезды и парковка. Пользуясь продолжающимся высоким спросом на площади международного класса, девелоперы продолжают активно осваивать новые территории, наиболее привлекательными из которых являются районы, прилегающие к центру, а также стремятся реализовать более масштабные проекты, как по объемам предлагаемых площадей, так и по конкурентным преимуществам. Заметной тенденцией становится увеличение доли многофункциональных объектов и улучшение их качествен¬ного уровня.
Стоимость реализации 1 кв. м варьирует в ценовом коридоре 600 - 1 200 долларов США, в зависимости от месторасположения, технического состояния и уровня отделки помещений объекта.

Совмещение торговых и офисных площадей в одном центре становится актуальной тенденцией для рынка коммерческой недвижимости. Большинство девелоперов считают целесообразным сдавать верхние этажи торгового центра под офисы, а в просторные фойе офисных центров приглашать сетевые магазины. Но все-таки следует воздерживаться от совмещения форматов.

Снизить риски возможно при выкупе отдельных офисных зданий и отдельных торговых. У офисной и торговой недвижимости разные инвестиционные циклы, означаю¬щие разное время насыщения рынка. Считается, что офисно-торговые центры появляются в основном из-за желания владельцев максимально увеличить текущий доход, но о будущей стоимости такой недвижимости они не заботятся. Пренебрежение специализацией может навредить владельцам недвижимости, когда конкуренция между наймодателями усилится и наниматели станут более разборчивыми. Для снижения рисков по управлению совмещенных центров, необходимо выдерживать разумное соотношение торговых и офисных площадей.

Архитектура и дизайн таких центров редко бывают сбалансированными. Например, совмещение входа в торговую и офисную части создает путаницу среди посетителей. Делить парковку перед центром на зоны, соответствующие офисным и торговым помещениям, кажется владельцам здания нецелесообразным, но это создает дополнительные трудности для посетителей.

Складская недвижимость

Если еще несколько лет назад складской сегмент рынка коммерческой недвижимости сложно было назвать полноценным, то сегодня мы становимся свидетелями происходящих в данной сфере колоссальных изменений. За последние два-три года практически сформирован рынок муниципия и пригородов. Он становится все более прозрачным и цивилизованным. Развитие локальных рынков коммерческой недвижимости находится в прямой зависимости от общего уровня экономики и потенциала конкретного региона.

Как сегмент рынка, складская недвижимость привлекательна сегодня благодаря устойчивому интересу со стороны торговых сетей. Это в свою очередь способствует развитию и востребованности складского девелопмента в регионах.
Кишиневский рынок складской недвижимости продолжает увеличивать ценообразование из-за повышенного спроса покупателей, заинтересованных в приближении своих товаров и услуг к конечному потребителю. Как и прежде, основными факторами, способствующими его развитию, являются: стабильная экономическая ситуация, рост покупательной способности населения, усиленное внимание к городу со стороны как отечественных, так и западных инвесторов. Однако дефицит предложения площадей по-прежнему сохраняется, а спрос все так же его превышает. Рост предложения происходит в основном за счет перепрофилирования старых производственных помещений и перевода в нежилой фонд цокольных и первых этажей зданий.

Торговые и логистические компании давно оценили преимущества, которые дает собственный складской комплекс на окраинах мун. Кишинев или в пригородах, из-за меньшей стоимости, по сравнению со столицей, цены участка и, соответственно, большей его площади, также транспортной развязки. Компании могут построить комплексы, полностью отвечающие их потребностям и специфике хранимого товара. Сегодня склады расположены в мун. Кишинев довольно хаотично: их строили на свободных землях где их владельцам удавалось согласовать строительство с местной администрацией. Тем не менее, в расположении складов можно отметить системность. Большинство складских комплексов группируются в промышленной зоне города (район ул. Узинелор, Варница, К. Мошилор, Индустриальная), где расположено до 30 % складских строений муниципия, со средней площадью эксплуатации одной компанией в размерах 1 тыс. - 5 тыс. кв. м. Стоимость 1 кв. м. общей площади таких объектов составляет 90-150 долларов США, в зависимости от месторасположения, пакета инженерных коммуникаций и удобных подъездных развязок. При площадях 300-500 кв.м., стоимость объектов может вырасти до 250 долларов США за 1 кв.м. общей площади.

В ближайшие два года, серьезной предпосылкой к изменениям ставок на рынках недвижимости, может стать тарифная политика на энергоносители: электроэнергию, газ и топливные ресурсы.

Что касается валюты заявления первоначальной цены, то половина количества продавцов объектов по-прежнему заявляют цены в евро, из-за потенциальной возможности снижения стоимости объекта в ходе переговоров с покупателями, для выхода на запланированную сумму в долларовом эквиваленте.

В 2006 году цены на объекты рынка коммерческой недвижимости традиционно будут расти, из расчета 12-15 % годовых. В отдельных случаях, рост цен может достигать до 30%. Как правило, такой рост цен относится к объектам, площадью до 100 м2, расположенных в зонах с высокой степенью людопотока и крайне развитой инфраструктуры (центральные улицы секторов мун. Кишинев, места у продовольственных рынков, вокзалов и др.), которые нечасто “выходят” на рынок. Предложение данных объектов на рынок крайне редко.

Аренда

В настоящий момент ситуация на рынке офисной недвижимости благоприятная: наблюдаются плавный рост уровня арендных ставок (не более 1 % в месяц). Офисные площади в современных бизнес-центрах по-прежнему достаточно редко выставляют на продажу, так как в сложившихся рыночных условиях собственнику выгоднее сдавать помещения в аренду и получать доходы по ставке 10 – 14 % годовых. В среднем, стоимость найма объекта коммерческой недвижимости офисного назначения в 2005 г., в зависимости от класса объекта, составила 12 - 18 долларов США за один кв.м.

Для любого торгового объекта очень важным моментом является правильный подбор нанимателей, который в дальнейшем и обеспечит поток покупателей. Ключевую позицию занимают якоря, получившие в найм большую площадь и реализующие на своих площадях широкий ассортимент товаров. Для успешной работы торгового центра важен состав якорных нанимателей. Это должны быть крупные качественные сетевые операторы супермаркет, возможно, гипермаркет, развлекательный центр. Большую роль играют и качественные операторы общественного питания, которые должны быть в любом крупном торговом центре.

Самыми популярными якорями пока являются продуктовые сети. Якорными нанимателями также выступают непродовольственные магазины (спортивные, мебельные). Вопреки сложившемуся убеждению, магазины электроники и бытовой техники далеко не всегда формируют запланированные потоки. Могут существовать так называемые квазиякоря — группы небольших магазинов со сходным ассортиментом (например, обувные магазины). При выборе якорного нанимателя важно понимать, какую аудиторию он привлечет и совпадает ли эта аудитория с целевыми группами, на которые ориентирован торговый центр в целом. Стоимость найма составляет 3-5 долларов США за кв. м. в день. Понятно, что стоимость варьирует от площади объекта и сроков найма.

Производственно-складские площади по-прежнему пользуются спросом у потенциальных нанимателей, с целью приближения производства или склада к конечному потребителю, что приводит к снижению себестоимости продукции и увеличению валового дохода. Поэтому, исторически сложившиеся промышленные зоны, очерченные следующими улицами: Узинелор, Каля Мошилор, Мунчешсткая, Петриканская, занятые производственно-складскими комплексами, крайне высоко котируются на рынке как реализации, так и найма. Наиболее востребованы площади 200-500 кв.м., прилегающие к проезжей части. Понятно, что всем хочется быть на виду и пожинать плоды месторасполо¬жения своего объекта. Стоимость найма 1 кв. м. в месяц варьирует в пределах 1,5-4 долларов США. Данный “ценовой коридор” отражает техническое состояние объекта, отдаленность от проезжей части, направление бизнес-деятельности соседних площадок и др. Также, наниматели интересуются пакетом инженерных коммуникаций, и чем их “больше”, тем лучше. Если 2-3 года назад важны были лишь коммуникации по электро¬энергии и водопроводу, то на данном этапе, потенциальные наниматели запрашивают и газ, и даже пар, необходимый для производственных нужд (очистка, консервирование).

Подводя итоги по найму объектов коммерческой недвижимости, можно сказать следующее: найм является тем синтезом, в течение которого собственники заинтересованы в долгосрочном сотрудничестве с нанимателями, а наниматели планируют максимально эффективно “отбить” платежи, связанные с наймом и приобрести в собственность объект, по характеристикам аналогичный снимаемому. Вопрос лишь заключается в том, что такие объекты либо не выставляются на рынок, либо предлагаются по ценам, опережающим конъюнктуру рынка.