Обзор рынка гаражей и стоянок в Санкт-Петербурге

18 июля 2005

1. ОБЩАЯ СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ

Рынок гаражей и автостоянок представляет собой сложную взаимосвязанную систему, представленную несколькими типами объектов, среди которых можно выделить 4 основные группы:

Встроенно-пристроенные гаражи (ВПГ) – встроенные в нижнем этаже жилого здания (пристроенные к жилому зданию) помещения, предназначенные для парковки и хранения автомобилей, с компактно выделенными для этих целей, обозначенными разметкой местами или боксами.
Паркинги – отдельно стоящее одно- или многоуровневое крытое замкнутое охраняемое помещение, специализированное исключительно для парковки и хранения автомобилей, с компактно выделенными для этих целей, обозначенными разметкой местами или боксами.
Индивидуальные типовые гаражи (ИТГ) – отдельно стоящие или сгруппированные на единой территории крытые небольшие одноэтажные строения – боксы, предназначенные для хранения автомобиля.
Открытые автостоянки – специальные открытые площадки, предназначенные для размещения и (или) хранения автомототранспортных средств.

Все сгруппированные объекты объединяет наличие выделенного пространства для парковки и хранения автомобиля – организованного парковочного места. Для дальнейшего анализа введем соответствующее понятие – «машиноместо».

Уточним, что к сегменту ВПГ будем также относить и машиноместа в пристроенных к жилым зданиям паркингах (подземных или многоуровневых), находящихся поблизости от них, предлагаемые застройщиками жилых зданий покупателям квартир в качестве альтернативы встроенным гаражам. В анализ не включаем машиноместа в паркингах и автостоянках, предназначенных для временного хранения автомобилей.

Объекты классифицируются по различным признакам (тип строения, материал, форма организации парковочного пространства, форма собственности, удаленность от жилых кварталов и т.д.). Каждый из названных признаков оказывает определенное влияние на стоимость машиноместа. Однако основным фактором, определяющим уровень ликвидности гаражей, является местоположение объекта относительно места проживания потребителя.

Одним из основных факторов, определяющих развитие рынка гаражей и автостоянок, является общее количество автомобилей в городе. Приведем некоторую статистику. По данным комитета по благоустройству и дорожному хозяйству администрации Санкт-Петербурга, за последнее десятилетие число автомобилей в Санкт-Петербурге увеличилось более чем в 4 раза. Причем наиболее быстрыми темпами растет количество легкового автотранспорта. По численности автомобилей наш город удерживает лидирующие позиции в Северо-западном регионе. Причина такого роста – увеличение с каждым годом платежеспособности населения.

В настоящий момент в городе зарегистрировано примерно 1,4 млн. транспортных средств. По прогнозам в ближайшее время рост продолжится столь же стремительными темпами. Санкт-Петербург практически догнал Москву по количеству машин на душу населения. На одну тысячу жителей в городе приходится 200 автомобилей. Это почти столько же, сколько в Москве, где показатель количества машин на душу населения составляет 220 автомобилей на тысячу горожан. Однако по этому показателю Санкт-Петербург находится далеко от крупных городов Западной Европы, где на тысячу человек приходится 300-400 автомобилей.

В то же время число различного вида машиномест в нашем городе продолжает расти незначительными темпами. Все большей становится разница между количеством автомобилей и машиномест, обеспеченность машиноместами для постоянного хранения продолжает сокращаться: с 60% в 1996 г. до 27% на сегодня. Число строящихся многоэтажных гаражей далеко не перекрывает прирост автомобилей.

Значительную долю парковочных мест составляют индивидуальные типовые гаражи и открытые автостоянки. Из всех мест хранения 73% составляют ИТГ, 23,5% – открытые автостоянки и 3,5% – паркинги и ВПГ.

Согласно зарубежной статистике, вместимость паркингов должна составлять 5-8% от количества машин, зарегистрированных в городе.

Причинами недостаточного количества строящихся паркингов являются:

Существующее соотношение цен автомобиля и гаража. По западноевропейским меркам стоимость гаража должна составлять примерно 30-40% от стоимости автомобиля. Исходя из анализа ценовых характеристик предложения легкового автотранспорта и гаражей, для нашего города это соотношение значительно превышает данный уровень.
Длительные сроки окупаемости проектов строительства паркингов. Зачастую возведение паркинга для крупных строительных компаний является «навязанным».
Технические трудности, связанные с возведением гаражей (особенно в исторической части города), что приводит к ограничению предложения новых объектов, имеющих хорошую локацию вблизи жилых домов. По существующему градостроительному регламенту и, исходя из особенностей окружающей застройки, далеко не в каждом месте гараж может быть построен.
Отсутствие типовых проектов паркингов, привязку которых можно было бы осуществлять к существующим объектам.
Завышенные требования Госсанэпидемнадзора к проектам паркингов, расположенных рядом с жилой застройкой.

2. АНАЛИЗ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Рынок гаражей и автостоянок, как и другие сектора рынка недвижимости, подразделяется на первичный и вторичный, которые, в свою очередь, – на рынки купли-продажи и аренды.

Уровень стоимости гаража находится в зависимости от того, какой из выделенных групп принадлежит тот или иной объект, от его местонахождения и других причин. В целом рынок гаражей и автостоянок последние два года характеризовался непрерывным ростом цен. Тенденции в каждом из секторов представим ниже.

2.1 Встроенно-пристроенные гаражи

Всего в Санкт-Петербурге насчитывается больше 100 строящихся жилых зданий, в которых застройщики предлагают места в ВПГ (с учетом объектов малоэтажного строительства). Из общего количества объектов первичного рынка многоэтажного жилья доля объектов с ВПГ составляет порядка 36%. Отмечается увеличение количества объектов с ВПГ как в абсолютном, так и в относительном выражении.

Среднее значение цены за одно парковочное место в ВПГ составляет на сегодняшний день 25 187 долл. За два прошедших года отмечается увеличение цены на 74,5% (наибольший относительный рост из всех 4 сегментов рынка гаражей). Стоит отметить, что средняя цена в сегменте ВПГ значительно выше этого показателя в сегменте паркингов.

В настоящее время, цена на ВПГ формируется исходя из субъективного мнения застройщика о принадлежности того или иного дома к определенному сегменту и мало зависит от себестоимости строительства гаража.

Предложение дифференцируется по следующим основным признакам, оказывающим наибольшее влияние на стоимость машиноместа:

Сегмент

Основным критерием, влияющим на стоимость одного места в ВПГ, является сегментная принадлежность: «СЭ» – суперэлита, «Э» – элита, «ВК» – высокая комфортность, «ВЭК» – верхний эконом-класс, «СЭК» – средний эконом-класс, «НЭК» – нижний эконом-класс, «МЭ» – малоэтажное строительство.

Средние цены по каждому сегменту представлены ниже (табл. 2.1). Средняя цена в сегменте «НЭК» в 2,3 р. меньше, чем в сегменте «Э», где на сегодняшний день наибольший уровень цен. Превосходство цен в сегменте «Э» над «СЭ» объясняется влиянием других факторов (количество мест в каждом из ВПГ, их остаток, субъективная оценка компаний-застройщиков о принадлежности своих объектов к тому или иному сегменту). Однако в целом, цены в этих сегментах можно назвать сопоставимыми (рис. 2.1).
Таблица 2.1

Средние цены машиномест и количество объектов по сегментам

Рис. 2.1: Распределение предложения ВПГ по сегментам

В табл. 2.1 представлены доли домов с ВПГ в каждом из сегментов первичного рынка. По сравнению с предыдущими периодами отмечается увеличение доли домов с ВПГ в более низких ценовых сегментах. Раньше ВПГ был атрибутом жилья высокой комфортности и элитного домостроения. Данная тенденция, на наш взгляд, является следствием возросшей конкуренции на рынке строящегося жилья и, соответственно, необходимостью выгодно позиционировать свои объекты на рынке. Количество объектов с ВПГ, относящихся к «НЭК», продолжает оставаться незначительным.

Характеристика гаража

Различные характеристики гаражей также оказывают влияние на цену: расположение (встроенный или расположенный рядом с домом), количество уровней, наличие отопления. Данные, отражающие количественное соотношение различных ВПГ, представлены в табл. 2.2.

Таблица 2.2

Количество гаражей различных характеристик

Соответственно этому критерию можно определить следующие средние цены:

для встроенных гаражей – 26 400 долл./м-м;
для заглубленных парковок во дворах – 21 500 долл./м-м;
для многоуровневых паркингов – 9 900 долл./м-м.

Уровень цен в последней группе сопоставим с этим показателем в сегменте строящихся паркингов.

Способ организации парковочного пространства

В качестве парковочных мест ВПГ имеют, в основном, размеченные машиноместа (95% от общего количества), значительно реже в подобных сооружениях оборудуют боксы (5%).

Средняя цена одного бокса – 34 400 долл., что на 40% больше, чем цена одного размеченного машиноместа – 24 700 долл.

Помимо указанных факторов, влияющих на стоимость места в ВПГ, свое влияние могут оказывать такие критерии, как размер машиноместа, удаленность от выезда и пр.

Для сегмента ВПГ характерны также следующие особенности:

в качестве альтернативы ВПГ застройщики иногда предлагают места на открытых парковках.
иногда, место во встроенном гараже прилагается к большим квартирам и входит в их стоимость (как в сегменте таунхаусов).

Часто застройщики не выставляют на продажу места в гаражах одновременно с началом реализации квартир, а делают это на более поздних сроках строительства. Сначала собираются заявления на этапе подписания договора о покупке квартиры от желающих приобрести гаражные места и при поступлении их в продажу в первую очередь предлагаются им. Количество поданных заявок впоследствии оказывает свое влияние и на стоимость гаража.

Как правило, все парковочные места в ВПГ оформляются в собственность, т.е. реализуются на рынке купли-продажи. Однако встречаются компании, предлагающие места в ВПГ в аренду.

Количество мест в ВПГ почти всегда значительно меньше общего числа строящихся квартир (исключение составляют объекты, относящиеся к дорогим сегментам), что определяется часто не только ограниченным спросом со стороны будущих жильцов на данные объекты вследствие их дороговизны, но и конструктивными возможностями. К тому же далеко не все будущие жильцы испытывают потребность в парковочном месте для своего автомобиля. Что касается элитных объектов, количество машиномест в ВПГ здесь часто в 1,5 раза превосходит количество квартир. Дополнительные места здесь предназначены для покупателей больших квартир: например, для квартиры общей площадью 100 кв.м может быть предусмотрено одно машиноместо, а для квартиры вдвое больше – два и более мест. В качестве данного критерия может также выступать и число комнат.

2.2 Паркинги

Количество паркингов прямо пропорционально количеству вводимых новых домов. Если в районе ведется активная застройка, то этот район, как правило, становится и лидером по объемам новых паркингов.

Средняя цена предложения мест в собственность в паркингах на первичном рынке составляет около 10 500 долл./м-м. По сравнению с уровнем 2002 г. средний уровень цен повысился на 52%. Средняя цена предложения мест в собственность в паркингах на вторичном рынке составляет около 6 900 долл./м-м. По сравнению с уровнем 2002 г. повышение составило 67%. Динамика этих показателей представлена на рис. 2.2.

Рис. 2.2: Уровень средних цен на рынке паркингов

Для сегмента паркингов на данный момент характерно превышение уровня цен первичного рынка над уровнем вторичного. Данный факт объясняется наличием более качественного предложения на первичном рынке.

Существующие и строящиеся в городе паркинги можно классифицировать по следующим основным параметрам:

по виду строения: многоэтажные и заглубленные;
по типу конструкции: отапливаемые и неотапливаемые;
по способу организации парковочного пространства: размеченные машиноместа и боксы (закрывающиеся и открытые).

Эти факторы в совокупности с местоположением являются основными ценообразующими параметрами:

Местоположение объекта относительно жилой застройки. Более удаленные паркинги при прочих равных условиях могут уступать до 50% стоимости.
Способ организации парковочного пространства. При прочих равных условиях место в боксе дороже до 40% (аналогично сегменту ВПГ). В большинстве функционирующих и строящихся паркингов способ организации парковочного пространства представляет собой размеченные машиноместа. В то же время все больше становится паркингов с индивидуальными боксами.
Расположение парковочного места внутри паркинга (относительно въезда, этаж). В среднем в зависимости от этажа цены различаются до 1 500 долл.
Размеры парковочного места. Каждый дополнительный квадратный метр может прибавлять к стоимости машиноместа до 500 долл.

Места в паркингах как на первичном, так и на вторичном рынках реализуются, в основном, через куплю-продажу. В объектах первичного рынка предлагаемые места продаются по схеме долевого участия в строительстве с гибким графиком оплаты и последующим оформлением в общую долевую собственность. В то же время есть единичные предложения по аренде мест.

Можно отметить высокую заполняемость функционирующих паркингов. Как правило, предложения мест на продажу – это единичные случаи, которые невостребованными долго не остаются. Предложение мест на первичном рынке ближе к сроку сдачи объекта также зачастую ограничено: выгодно расположенные места расходятся в начале периода продаж.

2.3 Индивидуальные типовые гаражи

Сектор ИТГ продолжает оставаться привлекательным для автолюбителей: большинство выставляемых на продажу ИТГ, как правило, не задерживается в листингах специализированных агентств. С учетом их относительной дешевизны (средняя цена составляет около 2 000 долл.) этот вид гаражей остается одним из наиболее доступных. Следует также учитывать еще не перестроившийся к новому этапу развития рынка (появлению многоэтажных паркингов) менталитет большинства владельцев автомашин.

С 2001 г. город прекратил выделять землю во временную аренду под возведение одноэтажных гаражей-боксов. Вместе с тем, некоторые территории с размещенными на них гаражными комплексами стали привлекать внимание частных инвесторов; другие – находятся на территориях, предусмотренных городской администрацией под размещение различных объектов инфраструктуры (например, коридор трасс КАД и ЗСД). Таким образом, можно констатировать уже наметившуюся тенденцию к сокращению общего числа ИТГ. Хотя о массовой их ликвидации говорить пока преждевременно.

Среди общего числа парковочных мест доля ИТГ достигает порядка 73%.

В основном, ИТГ имеют стандартные размеры – 6*3*1,2 м, соответственно площадь таких гаражей составляет 18 кв.м. Но встречаются также и гаражи других размеров, в т.ч. – на два автомобиля. По типу строения различают следующие виды ИТГ: капитальные (кирпичные, железобетонные, шлакоблочные, пенобетонные и т.д.); некапитальные (металлические). Располагаются массивы ИТГ, как правило, на территориях, не приспособленных для капитального строительства: вдоль линий электропередач, железнодорожных дорог, в буферных зонах, на окраине города и т.д. Небольшие гаражные комплексы могут располагаться также рядом и внутри жилых массивов.

Анализ распределения предложения типовых гаражных секций по административным районам города (см. рис. 2.3.) позволяет сделать следующие выводы:
• относительно равномерное распределение количества выставленных на продажу объектов по «спальным» районам города, за исключением Красносельского района и западной части Василеостровского района;
• незначительная доля центральных районов (Адмиралтейский, Центральный, Петроградский, восточная часть Василеостровского): здесь в связи с исторически сложившейся плотной застройкой индивидуальные гаражи практически отсутствуют.

Рис. 2.3: Распределение предложения типовых гаражей по районам

Что касается уровня цен на рынке, можно констатировать рост за последние два года: около 38% (см. рис. 2.4). На сегодняшний день она составляет порядка 2 042 долл.

Рис. 2.4: Динамика средней цены в период 2000-2004 гг., долл.

Можно сделать вывод, что на стоимость ИТГ влияют следующие факторы:

местоположение гаража: здесь важно учитывать как удаленность от центра, так и от жилых кварталов.
Наиболее высокие цены на гаражи в центральных районах города и на Васильевском острове. Что касается влияния удаленности от жилой застройки, цены в пределах одного района снижаются в среднем в 2-2,5 раза;
тип строения: цены на капитальные гаражи в пределах одного комплекса до 60% выше, чем на некапитальные;
внутренняя отделка: цены на гаражи с обшивкой (при прочих равных условиях) выше до 15%;
прочие факторы, влияние которых количественно оценить достаточно сложно (транспортная доступность, организация охраны, дополнительный сервис, наличие эстакады, и т.д.).

В таблице 2.3 представлены ценовые параметры, характеризующие предложение на рынке купли-продажи ИТГ по различным районам.
Таблица 2.3
Средние цены предложения индивидуальных типовых гаражей, долл.

2.4 Открытые автостоянки

Число машиномест на автостоянках составляет порядка 23,5% от общего количества. На отдельно взятой стоянке их число колеблется от 100 до 300, а среднее составляет около 150.

Распределение предложения мест на стояночных комплексах по «спальным» районам города достаточно однородно: в среднем 8-10% от их общего количества. На долю Василеостровского, Центрального, Петроградского и Адмиралтейского районов (с более плотной застройкой) приходится в среднем только около 3-4%. Особый дефицит парковочных мест наблюдается в Центральном районе.

Среднее значение месячной ставки аренды машиноместа составляет на сегодняшний день 41 долл./м-м в мес. Динамика этого показателя за последние 4 года представлена на рис. 2.5. По сравнению с 2002 г. констатируется значительный рост: 15,5 долл./м-м в мес. в абсолютном выражении, 60% – в относительном. В целом, услуги автостоянок продолжают оставаться наиболее доступным способом хранения транспортных средств.

Рис. 2.5: Динамика средней месячной ставки в период 2000-2004 гг., долл./мес.

Диапазон месячных арендных ставок достаточно широк и составляет от 30 до 70 долларов за машиноместо.

На уровень цен влияют, в основном, следующие факторы:

местоположение стояночного комплекса: район города и удаленность от жилых массивов. Первенство по уровню цен, как и на рынке гаражей, держат центральные районы города, а также Василеостровский район.
марка автомобиля: в среднем арендные ставки для автомобилей иностранного производства выше на 10%. Это объясняется большей суммой страхового возмещения в случае угона, повреждения или иного ущерба, нанесенного автомобилю.
год выпуска автомобиля: для автомобилей, чей возраст не превышает 1-2 лет, арендные ставки возрастают до 20%, что связано также с большей суммой страхового возмещения.

При разовой постановке автомобиля суточный тариф выше на 20-30% и составляет по городу от 60 (на окраине города) до 130 рублей (в центре) за сутки.