Обзор развития рынка загородной недвижимости
Рынок загородной недвижимости (коттеджей, участков с подрядом и таун-хаусов) в Подмосковье до сих пор остается динамичным и быстрорастущим. В период с 2000 г. по 2004 г. объем рынка в натуральном выражении (кв. м) вырос более чем на 70%. Тенденция стабильного роста сохранилась и в 2005 году – объем рынка увеличился еще на 18%. За прошедшие 3 квартала 2006 года пессимистические прогнозы некоторых риэлторских компаний не оправдываются, динамика темпов роста сохраняется. В ближайшие 4 года темпы роста рынка будут незначительно снижаться, но темпы роста будут составлять не ниже 15% в год. Сокращение темпов, прежде всего, будет происходить за счет уменьшения свободных территорий под строительство загородного жилья.
На конец 2005 года объем рынка активно застраиваемых и продаваемых коттеджных поселков составил около 6,5 млрд. долл. США, или более 3,5 млн. кв. м. Речь идет только о недвижимости в новых коттеджных поселках: не учитывается вторичный рынок - дома в деревнях, старые дачи, дома в полностью заселенных коттеджных поселках, и т.п. В нынешнем году объем рынка коттеджных поселков в стоимостном выражении превысил сумму в 8,5 млрд. долл. США, рост составляет порядка 30% в стоимостном выражении.
На данный момент число предлагаемых коттеджных поселков на территории всего Подмосковья превышает 300.
Наибольшую долю в общем объеме рынка коттеджных поселков занимает сегмент загородного жилья бизнес–класса, составляющий по разным оценкам 66-67%. По данным компании Blackwood, на долю поселков эконом–класса приходилось порядка 13%. Однако, уже в 2006 году ситуация изменилась, и доля поселков в сегменте эконом–класса выросла до 15%.
В перспективе будет происходить дальнейшее перераспределение соотношения долей каждого сегмента в общем объеме рынка загородной недвижимости за счет изменения темпов строительства классов коттеджных поселков и общего роста рынка загородного жилья.
Наблюдая жизненный цикл предложения на рынке загородной недвижимости, можно говорить, что сегменты эконом– и бизнес–класса не исчерпали свои возможности и будут расти, однако рынок коттеджных поселков бизнес–класса переходит в стадию замедленного роста. Сегмент премиум–класса также замедлит рост, и уже сейчас есть все основания говорить о том, что он будет стагнировать и, возможно, уменьшаться.
Обоснованием таких прогнозов, прежде всего, является анализ динамики жизненного цикла предложения и меняющихся конъюнктурных показателей рынка коттеджных поселков в Подмосковье за период 1995-2006.
Начальным этапом активного строительства коттеджной недвижимости, в частности индивидуальных коттеджных строений, является период 1995-1997 гг. В это время коттеджи премиум– и бизнес–класса строятся частными лицами «под себя» и неорганизованно совместно с другими застройщиками и владельцами домов. Понятие коттеджа на этот период ассоциируется с дорогой элитной недвижимостью. При этом современных новых коттеджных строений эконом–класса не существовало по определению. При этом уже к 1996-1997 гг. на вторичный рынок выходят и реализуются коттеджи, по материалам, архитектуре вышедшие из моды, по стоимости ниже домов на первичном рынке, которые формируют рынок индивидуальных коттеджей эконом–класса. В период 1996-2001 гг. происходит активное строительство и рост спроса на индивидуальные коттеджи премиум– и бизнес–класса. 2001-2004 гг. характеризуются высокими темпами строительства и ростом спроса на коттеджи в организованных коттеджных поселках премиум– и бизнес–класса за счет увеличения числа потребителей с высоким уровнем дохода, изменением потребительских предпочтений. 2004-2006 гг. замедляется объем продаж коттеджей в организованных коттеджных поселках премиум– и бизнес–класса и в тоже время увеличивается объем продаж и растет спрос на жилье эконом–класса. В это же время начинают формироваться небольшие единичные проекты по строительству коттеджных поселков эконом–класса на недорогих направлениях, по характеристиками уступающим бизнес– и премиум–классу.
В прогнозе на 2006-2010 гг. риэлторами и девелоперами предполагаются активные продажи домовладений в коттеджных поселках эконом–класса. Это обоснованно ростом спроса на такое жилье со стороны потребителей, не имеющих возможность приобрести дорогое жилье в Москве, увеличением числа потребителей, предпочитающих постоянное или временное проживание загородом, а также окончательным формированием и доступностью услуг в системе рынка ипотечного кредитования.
По мнению большинства специалистов риэлторских компаний, спрос на коттеджные поселки эконом–класса на данный момент превышает имеющееся предложение более чем на 50%.
В структуре спроса на загородное жилье эконом–класса до 250 тыс. долл. США приходится, в общем, порядка 70% заявок. Около 25% заявок приходится на загородное жилье бизнес–сегмента и не более 5% приходится на загородное жилье премиум–класса.
Основной причиной неравномерного развития сегментов рынка загородной недвижимости и отставания предложения жилья эконом–класса была не только проблемная общеэкономическая ситуация в России, но и большой разрыв между категориями потребителей, имеющих возможность приобрести загородное жилье премиального класса, и потребителями, не имеющими возможность приобрести какое-либо загородное жилье. Существенное влияние на замедленное развитие сегмента жилья эконом–класса оказывало отсутствие на тот период экономичных материалов и технологий строительства такого жилья, к примеру из каркасно-модульных конструкций, а также предубеждения и отрицательные установки потребителей к материалам, отличным, от традиционных.
Предпочтения потребителей по видам жилых строений остаются неизменными. Наибольшим спросом пользуются коттеджи, их рыночная доля составляет порядка 69%. Спрос на таун-хаусы незначительно растет, однако, в ближайшей перспективе такой вид жилья будет менее востребован, чем отдельно стоящие коттеджи. На долю таун–хаусов приходится лишь 31%
Общая инвестиционная привлекательность рынка загородной недвижимости остается на высоком уровне. На данный момент продолжается активное приобретение земельных участков не только ближнего, но и дальнего Подмосковья. Это связано со стабильно растущей стоимостью земли и низкими рисками вложений в этот ресурс, а также растущей стоимостью недвижимости в Московском регионе.
Интерес к строительству загородного жилья проявляют не только профильные компании, но и частные инвесторы, не специализирующиеся на строительстве недвижимости. Владея землей, такие компании стремятся оптимизировать доходы и вкладывают собственные или привлеченные инвестиции в строительство коттеджных поселков.
Подводя итог вышесказанному, можно говорить о том, что нынешние условия располагают к активному развитию рынка загородной недвижимости и формированию новых сегментов потребителей, готовых приобрести загородное жилье. При этом одним из основных залогов успеха любого проекта коттеджного поселка является эффективно разработанная концепция и точное понимание сегмента потребителей готовых приобрести строящееся загородное жилье. Понимая это, большинство девелоперов в последнее время уделяют большое внимание исследованиям потребителей на рынке загородной недвижимости и формируют предложения, максимально востребованные рынком.
