Обзор по загородной недвижимости Подмосковья за первое полугодие 2006 года

Описание ситуации

Высокие темпы роста цен в москве на жилую недвижимость отразились и на загородной недвижимости, но не совсем так, как можно было ожидать. Рост цен на коттеджные поселки в первом полугодии 2006 года лишь немного превышает показатели прошлого года того же периода. В среднем цены на коттеджные поселки за полгода приросли на 15%. Однако нужно понимать, что рынок загородной недвижимости весьма неоднороден и рост цен на коттеджные поселки зависит как от направления, так и от класса и концепции поселка.

Коттеджные поселки продолжают расти в площади, все больше появляется на рынке поселков с площадью в несколько десятков или даже сотен гектаров, количество домов в поселке соответственно тоже увеличивается. Вместе с тем, средняя площадь земельного участка при доме уменьшается. Это связано как с дефицитом земли, так и с увеличением доли поселков эконом-класса – там земельный участок меньше. Средняя площадь дома также все уменьшается – в связи с развитием инфраструктуры в поселках и опять же с возросшей долей поселков эконом-класса.

Цена

Ценовые границы в каждом из сегментов остались прежними: эконом-класс - до 300 тыс.$, бизнес-класс - от 400 тыс. до 800 тыс.$ и элита от 1 млн.$ и выше. Однако эти границы значительно размываются в зависимости от направления, на котором расположен поселок, удаленности от Москвы, наличия рядом леса или водоема и от успешности его реализации. От этих факторов зависит также и темп роста цен на поселок - если его концепция оказалась востребована, и он находится на популярном направлении, такой поселок может прибавить 50% в стоимости за год. Такой прирост показали наиболее концептуально успешные проекты. По ценам как всегда лидирует Рублево-Успенское направление, оно прибавило в стоимости около 20% в среднем за полугодие. В строящихся поселках цены обычно прирастают в зависимости от этапов строительства, от котлована до завершения строительства поселка и подведения коммуникаций стоимость дома может возрасти в два раза, однако надо принять во внимание что этот период обычно длиться 2-3 года. Наиболее высокий рост пришелся на поселки, строящиеся с 2004 года – на них пришлось два пика темпов роста цен. Более
всего прибавили успешные проекты элитного и эконом-класса. Например в поселке «Славенка», расположенном на Новорижском шоссе, цены за полугодие поднимались 3 раза и общий рост составил около 27% за полгода, а в поселке «Павлово» цены за 3 года с начала его строительства поднялись на 230%!

Основным фактором, толкающим вверх цены на загородную недвижимость, является земля. На рынке все больше ощущается нехватка интересных для строительства коттеджных поселков земельных участков, к концу 2006 года ожидается прирост стоимости земельных участков до 50%. Также немаловажным фактором, влияющим на стоимость загородных домов, является стоимость прокладки инженерных коммуникаций, с каждым годом застройщикам приходится все больше и больше тратить на коммуникации.

Средняя стоимость квадратного метра загородных домов по направлениям

Спрос

В первом полугодии отмечено возрастание спроса на 100% по отношению к налогичному периоду прошлого года. Однако это относится в основном к поселкам эконом и бизнес класса расположенным не далее 10-15 км от МКАД. Такое повышение спроса связано с образовавшейся в конце 2005 и первом полугодии 2006 ситуации с быстрыми темпами роста цен в Москве на жилую недвижимость. Сейчас в Москве квадратный метр квартиры дома бизнес-класса даже в спальном районе обойдется в 3-4 тыс.$. Это значит, что квартира в 120-150 квадратных метров обойдется в 400-600 тыс.$, что эквивалентно покупке загородного дома в поселке бизнес-класса на удалении 10-25 км от Москвы или дома эконом-класса в непосредственной близости от Москвы, причем площадь дома будет 200-300 квадратных метров. В пользу покупки загородного дома говорит то, что можно жить на природе, в месте с гораздо лучшей экологией, чем в Москве, на площади, большей, чем в Москве и при этом иметь намного меньше соседей. Однако добираться придется раза в два дольше и инфраструктура мало развита. Имея такой выбор, многие покупатели предпочли приобрести дом в коттеджном поселке, что и обусловило внезапно возросший спрос на коттеджные поселки.

Наиболее значительное возрастание спроса пришлось на поселки бизнес-класса, но преодолеть традиционный спрос на поселки эконом-класса все же не смог. На рынке загородной недвижимости все еще существует неудовлетворенный спрос на поселки эконом-класса - более половины желающих приобрести загородный дом стремятся найти дом стоимостью не выше 250 - 300 тыс.$. Такая ситуация возникла, из-за того, что до недавнего времени рынок коттеджных поселков был рынком продавца и застройщикам было неинтересно строить поселки эконом-класса и они предпочитали получать сверхприбыли с элиты и бизнес-класса. Однако сейчас эти сегменты насыщены, и чтобы получить высокую прибыль от строительства поселка элит или бизнес-класса нужно предложить рынку удачную концепцию поселка, что получается сейчас у немногих.

По направлениям традиционным спросом пользуется Рублево-Успенское и Минское шоссе, конкуренцию ему составляет активно застраиваемое Новорижское шоссе.
Популярностью пользуется спортивно ориентированное Дмитровское направление, а также Калужское и Киевское шоссе.

Предложение

Предложение в целом по рынку не изменилось, количество представленных поселков осталось почти прежним по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Наибольшим предложением на рынке загородной недвижимости могут похвастаться поселки бизнес-класса - более половины предложений на рынке. Элитная недвижимость занимает четверть рынка, а наименьшее предложение приходится на сегмент коттеджных поселков эконом-класса, несмотря на самый высокий спрос.

Наиболее активно застраивается Новорижское шоссе, на его долю приходится треть всех предложений рынка.

Предложение коттеджных поселков по направлениям

Тенденции

В связи с возросшим спросом на коттеджные поселки этот год оказался также богатым на новые тенденции на рынке загородной недвижимости. В числе новых тенденций отток москвичей в Подмосковье, возросший интерес застройщиков к эконом-классу, взлет популярности таунхаусов на рынке, развитие сегмента аренды на рынке коттеджных поселков и набирают размах тенденции прошлого года - строительство мегапоселков и уменьшение количества инфраструктурных объектов в новых коттеджных поселках.

Перемещение москвичей в Подмосковье

Вследствие серьезного роста цен в первом полугодии на рынке жилой недвижимости Москвы, многие москвичи начали задумываться о жилье в Подмосковье. Некоторые из финансовых соображений, поскольку жилая недвижимость Подмосковья доступнее, а для тех, кто собирался приобрести квартиру в доме бизнес-класса актуальным стал выбор между загородным домом и квартирой в Москве с меньшей площадью. Для некоторых выбор был очевиден, что и стало причиной возросшего спроса на загородную недвижимость. Влияние на возрастание популярности Подмосковья также оказали такие факторы как возможное объединение области с Москвой и продвижение проекта малоэтажного строительства – многие москвичи начали задумываться о преимуществах жилья в собственном доме.

Эконом-класс

Насыщение сегментов элит и бизнес-класса загородной недвижимости и неудовлетворенный спрос на поселки эконом-класса, заставило застройщиков обратить свое внимание на сегмент эконом-класса. До недавнего времени этот сегмент был мало представлен на рынке, сейчас существует около 70 объектов подобного класса и почти все они располагаются на малопрестижных направлениях: Ленинградское, Симферопольское, Ярославское. Довольно много предложений есть и на Новорижском шоссе, однако они все расположены далее 60км от МКАД. Сейчас поселками эконом-класса активно застраиваются Ленинградское, Ярославское, Варшавское, Горьковское, Каширское направления.

Неудивительно, что инвесторы так заинтересовались вложениями в данный сегмент рынка. Ведь благодаря высокому спросу, вложения в поселки эконом-класса характеризуются стабильным доходом и малыми рисками. В отличие от вложений в земельные участки, инвестиции в коттеджные поселки эконом-класса намного более ликвидны.

Таунхаусы

Еще один тип жилья, недавно бывший малопопулярным на рынке, набирает обороты.
Таунхаусы были новым типом жилья на рынке, и спрос на них был небольшой. Но бурный рост цен на рынке московского жилья повлиял и на этот сегмент рынка. Таунхаусы в основном располагаются недалеко от Москвы – в 15 км зоне от МКАД. При этом стоимость квадратного метра в них была намного ниже, чем в городах Подмосковья, располагающихся рядом. Сейчас квадратный метр в Долгопрудном стоит в среднем 2400$, а квадратный метр в таунхаусах, строящихся рядом с Долгопрудным, можно было приобрести за 1200$. Неудивительно, что подобные предложения начали пользоваться огромной популярностью и они быстро ушли с рынка. Возросший спрос спровоцировал высокий прирост цен – с начала быстрого роста цен в Москве (то есть за три квартала), средняя стоимость таунхаусов возросла более, чем на 50%.

Да и застройщикам возведение такого вида недвижимости обходится дешевле, чем строительство коттеджных поселков: затраты на стройматериалы ниже на 15% и на 30% дешевле стоимость прокладки коммуникаций, а при равных площадях в поселке таунхаусов можно расположить примерно в 1,5 раза больше домов, чем в коттеджном поселке.

Вложение в таунхаусы, могут оказаться весьма выгодными инвестиционными вложениями, поскольку этот вид недвижимости пока является недооцененным на рынке.

Аренда

С наступлением дачного сезона, многие задумались о собственном жилье на природе. Аренда коттеджа для многих является удачным способом быть обладателем домика на природе. Несмотря на превышение спроса над предложением, рынок аренды загородной недвижимости уже не первый год считается дефицитным. Однако в этом направлении произошли кое-какие изменения – на рынке начали появляться коттеджные поселки, ориентированные на сдачу в аренду. К таким поселкам относятся Павловы Родники, Новодарьино, Рублево-1 и Рублево-2. Большинство таких поселков располагаются на престижных и популярных направлениях Подмосковья: Рублево-Успенскому, Новорижскому, Дмитровскому. Однако аренда – это один из типов долгосрочных инвестиций и окупаемость таких объектов может превышать 7 лет. Сейчас строятся в основном объединенные поселки, где часть домов продается, а часть сдается в аренду.

Цены на аренду сильно разнятся в зависимости от качества и размеров дома, направления, на котором он расположен и удаленности от МКАД. Найти домик в аренду можно от 500$ до 100 тыс.$ в месяц. Естественно, что наиболее дорогие предложения располагаются на Рублево-Успенском шоссе, а средняя цена аренды на подмосковном рынке составляет около 2000 $ в месяц за дом.

Мегапоселки

Коттеджные поселки растут не только по ценам, но и по размерам. Все началось с появления таких поселков как «Резиденции Бенилюкс» (270 домов), «Княжье озеро» (600 домов), «Гринфилд» (280 домов) и многих других. А недавно на рынке загородной недвижимости было введено понятие «Мегапоселок». Мегапоселок должен удовлетворять следующим условиям:

• Располагаться на площади не менее 100 га;
• Обладать единой первичной концепцией;
• Создавать условия для возникновения социума.

Возникновение мегапоселков отображает тенденцию эволюции разрозненных коттеджных поселков к возникновению масштабных пригородных малоэтажных районов со своей инфраструктурой.

Сейчас в Подмосковье насчитывается около 20 проектов мегапоселков. Среди них: «Пестово» (150 га), проект города миллионеров «Рублево-Архангельское» (430 га), Проект «Рузская Швейцария».

Инфраструктура

Строительство объектов инфраструктуры требует значительных начальных вложений, однако доходность проекта за счет нее повышается довольно редко, в основном бремя расходов на инфраструктуру несут на себе жители поселка, что им не всегда нравится. Поэтому в последнее время застройщики коттеджных поселков стараются обходиться лишь необходимой инфраструктурой в поселках. Однако для разных классов поселков набор необходимой инфраструктуры сильно различается.

Для эконом-класса необходимой инфраструктурой является здание администрации (службы эксплуатации, охраны, уборки территории), супермаркет, аптека, и желательны детская и спортивные площадки.

Для бизнес-класса кроме этого необходимы: фитнес-центр, медицинская служба, служба няни, развлекательная инфраструктура – бар, кафе, ресторан.

Для элитного поселка необходимо выделяться из ряда подобных предложений на рынке, поэтому там часто предлагается экзотичная инфраструктура, такая как картинги, зоопарки, аквапарки и т.п.

Прогноз

Сейчас подмосковная недвижимость имеет высокий инвестиционный потенциал, поскольку цены на московском рынке жилья практически достигли своего потолка и очень многие потребители из-за высоких московских цен обращают свое внимание на загородный рынок. Цены на загородном рынке за первое полугодие 2006 года, может быть, и не достигли таких высоких темпов роста, как в Москве, однако рост цен на коттеджные поселки был выше, чем за аналогичный период прошлого года. За этот год аналитики ожидают не менее 30-35% прироста цен на загородную недвижимость, что на 10% выше ожиданий прошлого года.

Однако не стоит забывать о расслоении рынка загородной недвижимости. На неудачные объекты цены могут быть скорректированы, в то же время как лучшие предложения по рынку загородной недвижимости могут прибавить до 50% стоимости.

Загородный рынок недвижимости еще долго будет оставаться интересным вариантом инвестирования средств, так как из-за постоянного удорожания земли и стоимости прокладки коммуникаций, он еще не скоро достигнет своего предела.