ОБЗОР – Офисы Москвы в I п/г 2006г.

Рынок офисных площадей классов А и В за I половину 2006 года характеризовался привычным для Москвы дефицитом, что обусловило рост арендных ставок к июлю на 3-7% с начала года. Стабильный рост ставок не сопровождается столь же стабильным приростом обещанных застройщиками площадей. Дисбаланс между потребностями делового мира и возможностями застройщиков по созданию новых офисных площадей сохранится как минимум еще года два, а возможно, и дольше. Это зависит от застройщиков, которые стараются изо всех сил, но задерживают сдачу обьектов.

Общеэкономический фон

2006 год начался в России с известий о снижении реальных доходов населения и прибыли предприятий. Замедлился темп роста ВВП, инвестиций в основной капитал, производства продукции обрабатывающих отраслей в российской экономике. Опустился и показатель деловой активности. Но уже в марте уровень инвестиционных поступлений из-за рубежа не только восстановился, но и вырос. Причем выросли и темпы поступления этих инвестиций.

По оценке Минэкономразвития России, рост ВВП во II квартале 2006г. ускорился в годовом исчислении до 7,1% против 5,5% в I квартале. Прирост внутренних инвестиций составил соответственно во II квартале 11,7% против 6,1% в I квартале. Объем строительных работ, который в I квартале вырос на 1,5%, во II квартале увеличился до 12,7% в сравнении с аналогичными периодами прошлого года.

Причина экстенсивного роста российской экономики по-прежнему состоит во влиянии мировых цен на нефть, которые подталкивали развитие, прежде всего, нефтедобывающих и нефтеперерабатывающих производств, ТЭК в целом, а также металлургии (из-за высоких мировых цен на металлы и руду), стимулировали деятельность трубопроводного транспорта, сектора финансовых услуг, внутренней и внешней торговли. Дополнительные доходы этих секторов экономики создавали почву для инвестирования в производства, обслуживающие потребительский сектор в целом - строительная отрасль, производство продуктов питания, транспорт и связь. Именно эти отрасли росли опережающими темпами в I полугодии. Стоит заострить внимание на отсутствии конкретных результатов в реформе энергетики России, что косвенным образом сдерживает и рост объемов строительства.

Отрасли, испытывающие сильную конкуренцию со стороны импортных товаров (текстильная промышленность, станкостроение, производство электроники, вычислительной техники, бытовых приборов) пока не демонстрируют успехов. Вместе с тем, в автомобилестроении после сравнительно неудачного 2005г. активизировалась инвестиционная и деловая активность. Рост производства в автомобильной отрасли в I полугодии составил 22%. По прогнозам Международного Валютного фонда рост российской экономики в этом году составит 6,5%.

В мае произошло падение фондового рынка, которое не добавило оптимизма инвесторам. Однако, это падение было не таким глубоким, как на других развивающихся рынках, что объясняется сильной зависимостью российской экономики от высоких цен на энергоресурсы. Наконец, размещение на западном фондовом рынке ценных бумаг государственной компании «Роснефть» завершает в целом положительный экономический фон для наращивания строительной и в целом деловой активности в стране, а также для активизации иностранных инвесторов в России.

Индекс деловой активности в производственной сфере (Manufacturing PMI), рассчитываемый Московским Народным Банком (Лондон) в июле вырос в 4-й раз подряд и достиг самого высокого значения за последние 70 месяцев (с сентября 2000г.) - 59,9 балла. В июне было 55,6, в мае - 54,0, в апреле - 53,7, в марте - 52,5, в феврале - 53,6, в январе - 53,3. Значение индекса не опускалось ниже 50 пунктов (этот уровень является границей между ростом и падением деловой активности в промышленности) уже с декабря 2004г. Эксперты MNB пишут, что «темпы роста в производственном секторе увеличились в основном по причине роста объема новых заказов, причем несмотря на высокий рост оптовых цен в промышленности производители продолжали нанимать новых рабочих».

Растущий спрос

Инвестиционный потенциал в России гонит спрос на качественные офисы так, что их не успевают строить и реконструировать. Тенденция эта сопровождает рынок на протяжении всего периода его существования . Потенциальные арендаторы в течение первых шести месяцев продолжали охотиться за помещениями, а найдя устраивающий вариант, спокойно реагировали на предложение увеличить срок аренды. Сговорчивость такая объясняется тем, что свободных качественных офисных помещений в Москве просто нет. По данным компании Colliers International, свободных площадей класса А - 3% от существующих на рынке, в классе В - 7%. По мнению других операторов рынка vacancy rate еще ниже.

При этом, как говорят посредники в операциях с офисами, число сделок по предварительной аренде и продажи офисов класса А и Б (когда до переезда еще далеко, а здание уже забронировано) увеличилось. По данным компании Noble Gibbons в I п/г сделки по предварительным договорам аренды составили 30% от всего объема сделок аренды (600 тыс. кв. м за 1 п/г), что, как говорит директор подразделения офисов и инвестиций Ирина Герасимова, является абсолютным рекордом за всю историю развития рынка.

Примечательным наблюдением по итогам I п/г 2006 г. поделился гендиректор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Денис Колкольников: «Тенденция опережающего роста арендных ставок 1 кв.м офисной недвижимости за пределами Садового кольца, которая год назад лишь обозначилась, в июне текущего года стала устойчивой». При этом он провел параллель с московским рынком жилья, одной из закономерностей которого считается формула: «на растущем рынке дешевое прибавляет в цене быстрее, чем дорогое». Если в центре столицы цена предложения офисов за первые полгода выросли примерно на 8%, то на объекты, расположенные за пределами Садового Кольца, на 23%.

В центре офисов вводят меньше. По данным компании Colliers Int., в так называемом Центральном Деловом Районе (внутри Садового Кольца – ред.) было введена примерно треть (36%) нового «офисного парка» классов А и B, а основной прирост построенных и реконструированных площадей (соответственно - 64%) был достигнут за счет других районов Москвы. И это подтверждает тенденцию децентрализации офисного строительства в Москве.

При этом если говорить о комерчиской недвижимости в целом, то именно офисный сегмент внес главный вклад в рост объемов этого рынка в денежном выражении. С июля прошлого года по июнь текущего объем предложения офисов вырос в 1,5 раза и средний еженедельный показатель, по данным RRG, составил $2,3 млрд. Вполне естественно, что на фоне хронической нехватки классифицированных офисов (классы А и В – ред.) увеличение ставок аренды и цен продаж не напугали потенциальных арендаторов

Объемы и цены

Представление более конкретных статистических данных мы вынуждены предварить оговоркой, что непрозрачный рынок по определению не предполагает выверенной статистической информации. Поэтому расхождение показателей, предоставленных консалтинговыми компаниями, объясняется и отсутствием согласованных в этом сообществе подходов к подсчету площадей, относимых к классам А и В. Да и даты сдачи одного и того же объекта госкомиссии у всех розные. «Один проект может учитываться разными исследовательскими компаниями как сдающийся в разных годах или кварталах, что в свою очередь влияет на показатели объёмов, подтверждает порталу RealEstate.ru директор офисного департамента DTZ Елена Колесникова и делает вывод, что «никакой унификации на рынке нет, как нет и единого статистического расчета».

Так что специалисты по исследованиям рынка из разных компаний вынуждены ориентироваться на принятые три года назад стандарты, утвержденные на тот момент 4-мя крупнейшими консалтинговыми компаниями (Colliers Int., Stiles & Riabokobylko, Jones Lang Lassale и Noble Gibbons продолжают время от времени проводят взаимный обмен данными).
Портал RealEstate.ru учитывает результаты наблюдений и сравнительно новых для рынка консалтинговых компаний. Однако, если тенденции развития рынка транслируют все наблюдатели чуть ли не под копирку, то цифры из-за разного опыта работы исследователей сильно различаются.

Например, специалисты консалтинговой компании Colliers Int. считают что общий объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В в I полугодии т.г. составил примерно 260 тыс.кв.м. Причем увеличение предложения офисов класса А и В на 33% произошло за счет реконструкции, а основную долю ввода составило новое строительство. Доля нового строительства в центре – 73% от ввода в границах Центрального Делового Района, а в остальных районах Москвы - 63%.

По версии DTZ прирост офисных площадей В Москве за 1 п/г 2006 г. составил 300 тыс. кв.м, а по версии Noble Gibbons – 370 тыс. кв. м. Общее же предложение офисных помещение на рынке достигло 4,9 млн. кв.м (по данным DTZ). А компания Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W / S&R) считает, что общий объем высококлассных офисов в Москве 5,069 млн.кв.м (в том числе офисных помещений класса А – более 1.3 млн.кв.м , а к классу В относятся более 3.7 млн. кв.м) на конец июня т.г.

Заместитель руководитель департамента коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer Роман Щербак говорит, что рост арендных ставок за I п/г т.г. в среднем по рынку составил для класса А около 3% и достиг порядка $700, для класса В – около 5%, до $550 без НДС и эксплуатационных расходов (порядка $100 за 1 кв.м в год - класс А, и $70 - класс В. Рост цен продажи в среднем составил– около 5-7%.

Генеральный управляющий компании Becar Commercial Property Андрей Королев посчитал, что средние арендные ставки выросли за I п/г на помещения класса А «в пределах 8%», в классе В «в пределах 5%» и составили соответственно $770 и $600 за 1кв.м./в год (без НДС, включая эксплуатационные расходы).

По данным Noble Gibbons, на класс А ставки аренды достигли средней цифры $700 за 1 кв.м в год (без учета операционных расходов и НДС), а на класс В - варьировались от $400 до $680 за 1 кв.м в год.

Цены продаж офисов в центре и за пределами Садового кольца на конец июня различались более, чем в два раза: если в центре в конце июня 1 кв.м стоил $4776, то за Садовым Кольцом - $2319 (RRG приводит эти данные без выделения классов офисных помещений).

Руководитель направления коммерческой недвижимости, МИАН-агентство недвижимости Сергей Лобкарев считает, что стоимость офисных площадей в зависимости от района варьируется для класса А без учета НДС составляет $4200-7500 за кв.м, а для класса В без учета НДС составляет $3500-4800 за кв.м. Разница в цене обусловлена рядом параметров: объем площадей выставленных на реализацию, техническими характеристиками, возрастом здания (строящееся, существующее, под реконструкцию), а ткаже имиджевой составляющей здания.

Объекты и сделки

По оценкам А.Королева, поглощение высококлассных офисов за полугодовой период с начала 2006 года составило 210 тыс.кв.м. Для сравнения, за весь 2005 год объем следок (на две трети – сделки аренды) на рынке составил 260 тыс.кв.м.

Из общего объема заключенных сделок по аренде качественных офисных площадей (600 тыс.кв.м, по данным Noble Gibbons) 74% сделок на столичном рынке было заключено вне Центрального Делового района (за пределами Садового Кольца). По данным Noble Gibbons, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем сделок увеличился в полтора раза.

Крупнейшими сделками I п/г профессиональные наблюдатели рынка назвали покупку офисных помещений (14300 кв.м) компанией Henkel в здании Citidel на Земляном Валу. Сумма сделки не разглашается, однако, по мнению участников рынка, она могла превысить $50 млн.

Компания «Эльдорадо», по данным Noble Gibbons, арендовала 11 тыс.кв.м в Шереметьевском бизнес парке. Компания «Газэкспорт» (дочерняя структура «Газпрома»), арендовала бизнес-центр «Пушкинский дом» на Страстном бульваре у ГК «Капитал Групп» (12 тыс. кв.м. офисных площадей.). Стоимость аренды более $7,5 млн. в год.

Заметными сделками стали также аренда Московским Международным Банком офиса (около 6000 кв.м) в здании Central City Tower, а также аренда офисов (в общей сложности 1500 кв.м) в строящемся здании Ducat Place III компаниями Skadden, Arps, Slate, Meagher & Flom.

Все более активно идет освоение промышленных зон, при этом все больше в девелоперский бизнес вступают владельцы зданий и территорий, приспосабливая свои владения под офисные центры. В начале года приняли решение реорганизовать собственную производственную территорию ОАО «АЗ «АРМА» (Нижний Социальный переулок, вл. 5, где в настоящее время расположены 17 строений), ОАО «Пневмоаппарат» (ул. Кожевническая, вл.14), ООО «Фармэллинрус» (ул. Академика Ильюшина, вл.21, стр.1-4) и ЗАО «Новая заря» (ул. Павла Андреева, д.23).

Не отстают от собственников и арендаторов городских территорий и банки. Например, Банк Москвы планирует построить на территории Мосхладокомбината №3 (ул. Дубининская, вл. 39–41) офисно-гостиничный комплекс (50 тыс.кв.м).. А Экспобанк заявил о строительстве на пересечении бульвара Энтузиастов и Международной улицы многофункционального комплекса из 2-х башен (20-этажная гостиница и 28-этажный бизнес центр, всего - около 47 тыс.кв.м)

Отложенный ввод

Самой неприятной тенденцией, подтвердившейся за I п/г т.г. стал срыв застройщиками анонсированных сроков сдачи в эксплуатацию ряда объектов. Даже громкое имя девелопера не дает гарантий, что объект будет сдан в срок.

Е.Колесникова из DTZ приводит в пример такие бизнес центры как Ducat Place III на ул. Гашека, 6, Hermitage Plaza на Краснопролетарской ул., 2-4/6, «Волна» на ул. Академика Сахарова, 8, «Покровские Ворота» на ул. Покровка, 40.

Р,Щербак из GVA Sawyer приводит в пример перенос запланированной на I п/г сдачу офисного здания класса В на ул. Правды д. 8, (ориентировочно в эксплуатацию будет введен в сентябре).

По оценкам C&W / S&R, в срок сдается не более трети зданий класса А и около половины зданий класса В. В 2006 году «задержки строительства были огромные». Так, из 557 тыс. кв. м класса А, которые должны были сдать в 2006 году за первые полгода сдано всего 87 тыс.кв.м. Компания Noble Gibbons среди всех запланированных площадей насчитало девелоперских обещаний ввести в эксплуатацию в 1 п/г 450 тыс.кв.м, из которых было введено в строй 370 тыс.кв.м.

C&W/ S&R к выше названным отложенным зданиям сообщает о задержке сдачи таких объектов как комплекс на площади Тургенева, 2/4, Rostek в проезде заводе Серп и Молот, 6 , бизнес центр на Шаболовской ул., 10, бизнес центр в проезде Дежнева, 1, а также центр «Навигатор» на Варшавском шоссе, 47, и здание в Стремянном переулке, 40.

Из нескольких десятков компаний-застройщиков на московском рынке лишь 3-4 регулярно соблюдают обещанные сроки ввода объектов. Уровень подготовки и управления строительством у подавляющего большинства девелоперов крайне низок, как бы жалеючи не пытались описать ситуацию опрошенные порталом RealEstate.ru эксперты.

Е.Колесникова из DTZ говорит, что подавляющая масса девелоперов на рынке в настоящий момент осуществляют свои первые проекты, чем и объясняются сбои в реализации проектов. Среди безусловно надежных компаний-застройщиков, не единожды доказавших профессионализм такие компании: CMI development, «Капитал Групп» «Форум пропертиз», «Энка». Есть на московском рынке компании не менее солидные, но управлять рисками на московской земле удается не всегда. Например, компания Hines задержала ввод здания Ducat Place III.

Дату приема объекта госкомиссией обычно переносят на 1-2 квартала позже. Среди причин: сложности в оформлении документации с застройщиком, а еще больше - с городскими властями. Вне сферы влияния девелопера в Москве находится очень много компонентов проекта и реалистичным подходом отличаются немногие девелоперы. Арендатору или покупателю сейчас надо срочно разместиться в офисе, и его не интересует, что период создания качественного здания достигает полутора лет от момента начала строительства.

В течение первого квартала 2006 года на рынок коммерческой недвижимости вышло около 160 тыс.кв.м. площадей класса А и В, что по сравнению с тем же периодом 2005 года на 3% ниже, и в 2 раза меньше, чем ожидалось согласно планам (330тыс.кв.м), отмечает А.Королев из компании Becar.

Новые игроки

К I п/г относится рост заинтересованности девелоперов, традиционно работающих на рынке первичного жилья Москвы. Впервые на рынок строительства офисов вышел всем известный «Дон-Строй». Строительство 3-х многофункциональных комплексов (на Хорошевском шоссе, в Оружейном переулке и на Краснопресненском проспекте) поможет пережить «ледниковый период» на рынке жилья. Если «Дон-Строй» особенно не афиширует свои планы, то компания «Интеко» не боится говорить даже о своих намерениях. Рынок получит два крупнейших коммерческих объекта (более 1,6 млн. кв.м), один из которых - деловой комплекс «Сетунь-хиллс» (570 тыс.кв.м на 24,4 га, на пересечении Минской и Староволынской ул.), второй - офисно-торговый комплекс «Авиапарк» (около 950 тыс.кв.м на 30 га в северной части Ходынского поля), где на офисы запланировано 190 тыс.кв.м.

Инвестиционно-строительная компания «Квартал» в начале года приступила к строительству в Западном округе столицы на улице Удальцова, вл. 1 бизнес-центра класса «А» (11,5 тыс.кв. м). Это первый объект известного жилищного застройщика юго-запада столицы.

Нельзя не упомянуть и шведскую компанию IKEA, которая в подмосковных Химках на 11 га намерена построить многофункциональный комплекс из 6 башен (под офисы - 50 тыс.кв. м).

При этом наблюдатели отмечают тот факт, что застройщики увеличивают площадь своих объектов. А сами объекты редко позиционируются как чисто деловые центры - все больше появляется проектов многофункциональных центров, в которых офисные помещения представлены на ряду с торговыми, гостиничными и развлекательными помещениями.

Прогноз

Как ожидается, в Москве во II п/г 2006г. будет построено еще 450 тыс.кв.м офисных площадей классов А и В. Компания Becar распространила более сдержанный прогноз: порядка 360-450 тыс.кв.м. высококачественных площадей классов А и В.

Специалисты прогнозируют на 2006г. в целом рост средних базовых арендных ставок на офисные помещения класса А на 8-12%, а для офисов В на 6-10%. Средний уровень роста цен продажи качественных офисных помещений классов А и В в годовом исчислении вырастет на 15-20%. Арендные ставки сохранятся на высоком уровне, как говорят специалисты, благодаря неуклонному росту уровня качества офисных площадей, которые со временем все больше будут соответствовать международным стандартам.

И поскольку на следующий год рост ввода офисных помещений за счет как нового строительства, так и реконструкции ожидается сравнительно небольшой (на уровне 20% по сравнению с 2006 г.), то снижения средних арендных ставок специалисты не прогнозируют. Наблюдатели из Colliers Int. допускают «некоторую стабилизацию» арендных ставок лишь во II п/г 2007, когда объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В достигнет примерно 850 тыс.кв.м. А общее поглощение рынком офисных помещений классов А и В в текущем году прогнозируется на уровне 950 тыс.кв.м и в следующем – еще 1 млн.кв.м.