“Надеюсь, расширение границ Москвы не связано с интересами каких-то олигархов” – интервью с Вячеславом Ширяевым, генеральным директором Vesco Group
Как Вы считаете, какие экономические интересы могли лежать в основе проекта по расширению границ Москвы?
Я надеюсь, что вопрос включения юго-западной «юбки» и отдельных анклавов вроде «Сколково» и «Рублево-Архангельского» в территорию Москвы не связан с интересами тех, кто владеет там сейчас землей и таким образом просто пытается избавиться от головной боли и как-то капитализировать данные участки за счет налогоплательщиков-москвичей. Очень хотелось бы надеяться, что таких мотивов в принятии подобных решений не будет. И каждое решение о включении в территорию Москвы каких-то конкретных территорий обосновывается интересами москвичей, а не отдельных финансово-промышленных групп и олигархов.
Остановить расширение Москвы могли только политические причины, о которых мы говорить не можем, так как это не входит в сферу влияния бизнеса. С одной стороны понятно, что есть элиты, которые заинтересованы в повышении стоимости своих активов, находящихся в Московской Области, так как, возможно, при попадании в пределы Москвы их стоимость возрастет. С другой стороны есть элиты, которые наоборот завязаны на Москву, они понимают, что их активы ценятся в силу ограниченности территории столицы, и если границы начинают разрастаться, то их активы (участки, недвижимость) становятся менее ликвидным и уникальным товаром. Я не думаю, что такие споры имели решающее значение, и сейчас нет смысла рассуждать, какая элита «перетянула». Все-таки это чисто политический вопрос.
В итоге можно утверждать, что победила концепция «присоединения отдельными территориями», а не «раздвигания по окружности». По-вашему, это эффективная стратегия?
Естественно, в перспективе хочется получить богатые инфраструктурно развитые территории, а не брать скученные и, проблемные «гетто» – фактически, многие подмосковные города превратились в «гетто» с клубком проблем: социально-экономических, миграционных и прочих. Естественно, такое желание понятно, и, конечно, мэру Собянину вряд ли хочется иметь дело с депрессивными, перенаселенными с повышенной криминогенной обстановкой, скученными территориями. Поэтому, с точки зрения логики абсолютно оправданный шаг Московских властей – брать только те территории, которые относительно беспроблемные. С другой стороны, нет никаких дополнительных выгод, например, от присоединения «Рублево-Архангельского» к территории Москвы.
Если в случае присоединения отдельных территорий к Москве использовать бюджетные деньги на оснащение их коммуникациями – газом и электричеством, дорогами – то это, безусловно, должно вызывать большие вопросы у населения. Поскольку понятно, что в «Рублево-Архангельском» обычным очередникам квартиры давать не станут, там будут жить богатые люди, соответственно, зачем тратить народные деньги на то, чтобы у богатых людей были бесплатные дороги и газ? Вопрос со «Сколково» лежит в той же плоскости. Если инфраструктуру иннограда развивать именно за счет Москвы, а не федерального бюджета, то вся затея, получается, лишь повод переложить ответственность за финансирование данного проекта с федерального на Московский «богатый» бюджет, который испытывает, казалось бы, меньше проблем, хотя на самом деле он давно уже дефицитный.
И тоже встает вопрос: как Москве компенсировать участие в этом бизнес-проекте? Т.к. если Москва получала бы значительные налоговые поступления от тех инновационных бизнесов, которые пропишутся в Сколково, – это отлично. Но тогда нужно сразу четко прописывать обязательства каждой из сторон, чтобы для Москвы это была не просто трата денег на инфраструктуру Сколково, а, соответственно, потом была выгода, обосновывающая участие города в данном проекте. Выгоду нужно четко артикулировать еще и по той причине, что анонсируемые налоговые льготы для Сколково вызывают вопросы – будут ли вообще взиматься какие-либо ощутимые налоги в пользу столицы с тех бизнесов, которые там откроются? К примеру, переедут туда компании «Хьюлетт-Паккард», «Интел» или «Боинг» и, если их освободят от налогов, какой тогда прок Москве инвестировать в эту инфраструктуру, если никаких налоговых сборов от компаний в бюджет не поступит? Таких вопросов возникает немало. Необходимо все это продумывать и анализировать, чтобы решения были как можно более прозрачными.
Какие преимущества и недостатки были у разных концепций «расширения»?
Стоит исходить из тенденций развития рынка загородной недвижимости последнего десятилетия. Ближайшие от Москвы территории, до 10 км – это самые элитные поселки и зачастую они лесные, так как в районе МКАД лес преобладает в качестве защитного кольца вокруг Москвы. Недвижимость в данных поселках очень дорогая, публика состоятельная. Помимо загородной недвижимости следует учитывать, что все крупнейшие гипермаркеты и торговые центры располагаются сразу за МКАД и сейчас это больше сказывается на экономическом положении Московской области, нежели Москвы. Соответственно, если бы все крупные торговые, жилые и инфраструктурные объекты перешли к Москве, при этом не перешли бы те проблемы, которые лежат дальше 5-10 км, то конечно, Москве это было бы выгодно. А чем дальше мы будем уходить от Москвы, тем хуже дороги, хуже состояние инфраструктуры, хуже многие другие социально-экономические параметры. Соответственно, альтернатива была такая: чем дальше от Москвы, тем больше проблем, чем ближе к МКАД, тем больше преференций и меньше проблем.
Знаете еще примеры подобных слияний двух или нескольких крупных субъектов в один? Как вели себя цены на недвижимость?
Таких примеров можно приводить множество. Среди крупных можно выделить Зеленоград. Вместе с тем, стоит отметить, что большинство современных спальных районов было присоединено к Москве еще в советские времена – Митино, Тушино, Строгино, Кунцево, Очаково, Солнцево, Бутово, Бирюлево, Братеево, Жулебино, Новогиреево, Гольяново и т.д. Также в качестве примера можно привести присоединение города Сходня к подмосковному город Химки в 2004 году. Конечно, присоединение новых районов к Москве влияло на развитие транспортной инфраструктуры новых территорий. Тем не менее, развитие данных районов продолжается до сих пор. К некоторым из них так и не были подведены станции метро и добраться в данные районы проблематично, так как приходится пользоваться несколькими видами транспорта, что, естественно, неотъемлемо влияет на динамику стоимости недвижимости здесь.
Как процесс расширения отразится на девелоперах и на самом строительном рынке Москвы и Подмосковья?
Как это будет происходить? Чисто механически, т.е. административная граница будет отодвинута и все? Единственное, что поменяется, это прописка – жители деревень и некрупных городков станут москвичами. В случае с девелоперами, если московские нормы и правила регулирования строительной отрасли перейдут на область, то это, конечно, усложнит работу девелоперов, так как работать в области полегче, чем в Москве, аппетиты чиновников поскромнее, если не брать во внимание «элитные районы» вроде Одинцовского или Красногорского.
С другой стороны, появление дополнительных земельных массивов, возможно, даст импульс для строительства с участием московских программ. Мы прекрасно помним случаи, когда Москва пыталась найти земельные участки для решения социальных вопросов, связанных с возведением жилья, в «экзотических» местах – под линиями электропередач, на бывших полях аэрации и других проблемных участках. А в связи с объединением появится много новых свободных территорий для строительства – это, конечно, плюс. С другой стороны надо отдавать себе отчет в том, что значительная доля участков, прилегающих к МКАД, уже принадлежит частным землевладельцам, компаниям, соответственно, земель которые могут достаться Москве не так много – возможно, это земли военных, научно-исследовательских институтов.
Каких-то дополнительных больших земельных массивов в ближнем расположении от МКАД у Московских властей не появится. К чему может привести объединение – так это к решению неких инфраструктурных задач, в первую очередь транспортных. Когда хорошие дороги будут идти не от центра Москвы и до МКАД, а дальше на юг и юго-запад – для курортников-автомобилистов, конечно, плюс. Кроме того, пополнятся бюджеты, которые расходуются на транспортную инфраструктуру в Москве и уже за счет этих средств будут строиться дороги – это, конечно, увеличит привлекательность тех трасс, поселки на которых сейчас страдают из-за отсутствия спроса в силу нормальной доступности, когда две полосы в одну сторону и две в другую – круглые сутки пробки, естественно, загородная недвижимость на таких направлениях развиваться не может.
Если Москва начнет строить дороги хотя бы до 30-го км, то некоторые трассы могут взлететь в цене и земли на этих шоссе тоже подорожают. Также, если говорить про общественный транспорт, то, конечно, хотелось бы увидеть западную модель его развития. Когда скоростные поезда из пригородов приходят в центр города, где есть перехватывающие парковки и другие транспортные узлы, т.е. полноценную систему общественного транспорта, которая работает в Европе. Тогда уйдет необходимость в автомобиле, без которого иной раз невозможно добраться за город или в Москву из Подмосковья, и люди вполне смогут перемещаться на качественных электричках, тогда начнут дорожать дальние участки, которые сейчас недооценены именно в силу сложной транспортной ситуации, так как чтобы до них добираться без пробок нужно потратить 1,5 часа, а с пробками - 3 часа. Соответственно, если можно будет доехать на электричке с 80-го километра до центра Москвы за 40 минут, то это будет огромный плюс. И такие дальние земли станут резервом для решения многих социальных проблем. Ведь сейчас мы имеем замкнутый круг: не можем поселить туда людей, дать им квартиры, построив дома, так как туда не добраться. А не добраться туда, потому что нет единого решения и там никто не живет и никто туда ничего не прокладывает. Москва развивает свою транспортную инфраструктуру, Московской области не до этого. Поэтому, если эти проблемы вдруг начнут решаться с точки зрения объединения интересов, то Московский регион получит огромный потенциальный кусок земель, где можно вполне нормально жить, работая в Москве, в московских компаниях и организациях.
