На все готовенькое

Активизация предпринимательской активности бизнеса разного масштаба, интенсивное привлечение юридическими лицами заемных средств и экспансия финансовых компаний с мировым именем — вот список основных причин оживления спроса на рынке приобретения офисной недвижимости. Более того, все эти факторы дают аналитикам основание прогнозировать, что ближайшие 1–2 года рынок деловыми площадями не насытится.

«Классней» и дороже

В минувшем году предложение офисов на продажу снова росло. По данным генерального директора «Регионального центра независимой оценки» (РЦНО) Александра Баландина, за 2006 год объем выставленных на продажу площадей вырос по сравнению с 2005 годом на 16%. Впрочем, подчеркивает аналитик, двукратного роста предложения, как в 2005 году, не произошло.

Структура предложения офисной недвижимости в разрезе территорий Перми в 2006 году оставалась стабильной. По-прежнему 53% предложения на продажу было сосредоточено в деловом центре города. Несколько увеличилось предложение в ядре делового центра, доля рынка которого по сравнению с 2005 годом не изменилась — тем самым игроки рынка реагируют на спрос на офисные помещения в центре города. Практически неизменной осталась ситуация и в отстоящих от центра районах, отмечает Александр Баландин и оговаривается, что значимые перемены происходят в структуре предложения с точки зрения качественных характеристик офисных площадей. «Увеличивается доля предлагаемых на продажу качественных объектов. Доля офисов класса А, В и В+ в предложении 2006 года составила 18%, что по сравнению с 2005 годом (9%) является знаковым показателем», — говорит эксперт. Появление в 2006 году на открытом рынке помещений класса А стало для Перми событием. Они уже заняли в общей структуре предложения 3%, отмечает Александр Баландин. Другим заметным событием рынка глава РЦНО назвал еще одно «удвоение»: в два раза увеличилось предложение класса С. По итогам 2006 года доля офисов класса С возросла с 12% до 20%. «А вот в классе D отмечено существенное падение предложения с 47% (в 2005 году) до 32% (в 2006 году), физический объем предложения сократился на 21,8%. Тем не менее, именно объекты класса D остаются самым значительным массивом в предложении офисных объектов», — констатирует Александр Баландин.

По данным РЦНО, чаще всего в минувшем году выставлялись на продажу офисные помещения объектов крупных и средних размеров. Доля предложения объектов площадью более 1000 кв. м составила 24%, 100–400 кв. м — 30%, столько же в диапазоне 400–1000 кв. м. — 29%. «По сравнению с 2005 годом в совокупной структуре предложения возросла доля небольших помещений (до 100 кв. м.) с 10% до 17%, чему способствует повышенный спрос на такие помещения», — говорит Александр Баландин. По словам главы аналитической компании, по итогам 2006 года можно констатировать: распределение предлагаемых на продажу объектов смещается в сторону более дорогих объектов. «Это объясняется продолжающимися тенденциями роста цен на рынке коммерческой недвижимости. Так, доля офисов, оцененных продавцами выше 50 000 руб. за кв. м увеличилась с 4% в 2005 году до 15% в 2006 году», — отмечает Александр Баландин.

Предпринимательство и передел

По словам Александра Баландина, в 2006 году цены на рынке офисной недвижимости в Перми росли за счет оживившегося спроса. «Если в 2005 году большинство экспертов связывало замедление темпов роста цен на рынке с приближением стадии насыщения, то во второй половине 2006 года наметилась противоположная тенденция, которая позволяет говорить о неплохих перспективах рынка и в 2007 году», — уверен генеральный директор РЦНО. По данным РЦНО, в течение 2006 года активизировался спрос на приобретение качественных офисных помещений классов В и В+ в ядре делового центра Перми, которые по ценовым характеристикам стали привлекательнее, нежели непомерно возросшие в цене за 2005 год встроенные офисы класса В1. Но при выравнивании цен офисов классов В и В1 спрос на последние также возобновился, говорит Александр Баландин. Впрочем, оговаривается эксперт, «темпы роста предложения офисов в целом на рынке обгоняли темпы роста спроса, в связи с чем ситуация в 2006 году характеризовалась увеличением средних сроков экспозиции при продаже и аренде офисной недвижимости, хотя в первом полугодии статистикой отмечено небольшое снижение этих сроков по сравнению с показателями 2005 года».

Оживление спроса на деловые площади глава РЦНО объясняет увеличением предпринимательской активности в Пермском крае. «В 2006 году резко выросли (почти вдвое) объемы кредитования промышленных предприятий. Наибольший прирост отмечен в отраслях обрабатывающей промышленности, в которых доля трудозатрат ИТР и служащих в добавленной стоимости единицы продукции значительно выше, чем в добывающих отраслях и энергетике», — приводит данные Александр Баландин. Инвестиционные проекты больших предприятий сопряжены с расширением штата служащих, а следовательно, увеличением потребности в офисах. Свою лепту вносят и небольшие организации, их по данным налоговой статистики в 2006 году стало больше, говорит Александр Баландин. Его прогноз: в случае сохранения тенденции увеличения инвестиций, в течение 2007 года спрос на офисную недвижимость для управленческого персонала, в том числе и в современных бизнес-центрах, может еще вырасти. «Как правило, между получением кредитов, сроками их освоения и запуском объектов в эксплуатацию проходит временной лаг в 1–2 года. Поэтому указанные тенденции могут более существенно проявиться именно в наступившем 2007 году», — считает эксперт. Еще одним фактором роста цен, по словам главы РЦНО, может стать масштабная экспансия иногородних бизнес-структур (банков, финансово-кредитных, консалтинговых, страховых, фондовых компаний), связанная с переделом рынков между крупнейшими игроками.

Впрочем, первые признаки роста заинтересованности в конторах со стороны покупателей уже есть. Это показывает анализ, проведенный РЦНО. По данным компании, за 2006 год сократился средний срок экспозиции помещений: 86 дней против зафиксированных в 2005 году 107 дней. «Сокращение средних сроков экспозиции объектов на 3 недели (то есть на 20%) в условиях роста предложения на продажу в 16% указывает на устойчивое увеличение спроса на приобретение объектов офисной недвижимости», — заключает Александр Баландин. По его данным, наименьшие сроки экспозиции (72 дня) отмечены в прилегающих к центру жилых районах города (таких, как Парковый, Балатово, Светлый, Рабочий поселок). В 2006 году в ядре делового центра Перми на продажу офиса уходило 94 дня (в 2005 году — 114–119 дней). Самый большой срок экспозиции продажи офисных объектов в 2006 году наблюдался в среднеудаленных жилых районах города: Владимирском, Крохалева, Нагорном, Акуловском, Пролетарском и Висиме. Там предложение возросло за 2006 год на 40,6%, и, тем не менее, произошло снижение показателя со 104 дней (по итогам 2005 года) до 95 дней, говорит глава РЦНО. Он добавляет: «Выявляется устойчивая зависимость срока экспозиции при продаже и сдаче в аренду офисов от их площади, при этом по рынку продажи эта зависимость выражена более ярко. Небольшие офисы площадью до 30 кв. м в среднем продаются за 68 дней, чуть больших размеров 30–60 кв. м. — за 71 день. При возрастании площади помещений до 700–1000 кв. м. сроки продажи увеличиваются в среднем до 124 дней. Это свидетельствует о неудовлетворенности спроса на малые офисы при избыточности предложения на крупные помещения», — резюмирует Александр Баландин. По его мнению, оптимальная с точки зрения спроса цена на офисные площади установилась в диапазоне 35–40 тыс. руб. за кв. м. Дорогие и качественные конторы, равно как и выгодно расположенные помещения, продавались в 2006 году быстрее большинства других офисов, говорят в РЦНО. Административные площади классов А и В+ уходили за 76 дней (в 2005 году — 111 дней). Активизировался спрос и на встроенные помещения высокого качества (класс В1), хотя эти конторы были менее популярны, на них покупателя можно было найти в среднем за 87 дней (112 дней в 2005 году).

Ненасытно

Рассматривая рынок продажи офисной недвижимости с точки зрения расположения объектов, специалисты РЦНО выделяют по итогам развития рынка в 2006 году пять ключевых явлений:

• Общий высокий рост цен на рынке офисных помещений. За год цены выросли на 43% против умеренных 15,4% в 2005 году.
• Основной скачок средних цен пришелся на вторую половину года, когда их прирост за III–IV кварталы составил 28,4%.
• Увеличение темпов роста цен на офисную недвижимость, расположенную в ядре делового центра Перми, в первую очередь на наиболее качественные объекты по сравнению с 2005 годом.
• Динамичный рост цен на коммерческие офисные объекты с темпом более 50% наблюдался практически по всем типам жилых районов Перми.
• Высокие темпы роста средних цен офисных объектов, расположенных в промышленно-складских зонах города (более 60%), связанные, прежде всего, с изменением структуры предложения, увеличением доли объектов класса С по сравнению с объектами классов D и F.

Рассматривая рынок с точки зрения качественных характеристик объектов, в РЦНО отмечают следующие события:

• Четырехкратное повышение темпов роста цен предложения качественных объектов классов В и В+ по сравнению с 2005 годом (47,4% в 2006 году против 12,4%). Основными причинами роста стало оживление спроса на качественную офисную недвижимость, обусловленное благоприятными макроэкономическими показателями и успешным ростом бизнеса банковских, фондовых, инвестиционных компаний.
• Стабилизация темпов роста средних цен предложения объектов класса С (увеличение на 19,6% за 2006 год при росте 20,4% по итогам 2005 года). Одной из причин отставания от прочих типов офисных помещений стали структурные сдвиги в предложении между территориальными зонами, увеличение предложения офисных объектов класса С в промышленно-складских зонах. Объективно цены объектов класса С выросли более чем на 32% в ядре делового центра города и на 55–70% в прилегающих жилых районах.
• Высокие темпы роста цен на объекты низких классов D, D1, F, востребованные как компаниями, которым необходим «бюджетный» офис, так и в качестве потенциальных объектов редевелопмента (последующее повышение классности).

По информации РЦНО, в классах В и В+ рост предложения обеспечивает реализация девелоперских проектов строительства бизнес-центров, расположенных преимущественно в центральной части города, — только 11 крупных проектов. В завершающей стадии строительства находится еще 10 объектов. Однако наиболее перспективным эксперты признают проекты комплексной многофункциональной застройки центра города. Крупнейшие из них: «Ворота Прикамья» (оператор Kama Gate — совместное предприятие структур Леви Леваева и пермского ООО «Проспект»); бизнес-центр по адресу ул. Ленина, 33–35 (класс А или В+) «Камтрансстрой Плюс» и проч.

«Если в 2005 году основная коммерческая стратегия девелоперов при угрозе приближающегося насыщения офисного рынка заключалась в реализации помещений (или здания в целом) путем продажи на этапе строительства, то во второй половине 2006 года в связи с увеличением спроса и темпов роста цен на офисную недвижимость, девелоперы стремятся использовать инвестиции, привлеченные на финансовых рынках (ПИФы, облигационные займы, средства НПФ) для доведения объекта до высокой степени готовности. В последующем здание продается целиком с целью сдачи в аренду», — заключает Александр Баландин.