МОНИТОРИНГ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. Октябрь 2009

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

К окончанию октября 2009 г. на рынке элитных новостроек предлагалось порядка 196,4 тыс. кв. м, или 1 135 квартир, практически около половины из которых было расположено в районе Хамовники. В целом, объемы элитного рынка держатся на достаточно стабильном уровне, и дефицита предложения в настоящий момент не ощущается. Однако по-прежнему, перспективы нового строительства в центре оказываются крайне ограниченными.

Еще одним проектом, сроки реализации которого будут отложены, оказался элитный офисно-жилой комплекс «Пять столиц» по адресу Б. Ордынка, вл. 8-14 (инвестор «Торгпродуктсервис»). Планировалось, что комплекс будет состоять из пяти жилых домов переменной этажности (от 3 до 6 этажей), названных по имени одной из мировых столиц (Лондон, Париж, Рим, Вена, Токио) и зданий инфраструктуры. Всего в комплексе предполагалось разместить 90 квартир общей площадью от 70 до 250 кв. м и подземную автостоянку на 190 м/м. Участок находится на территории памятника храма Воскресения Христова в Кадашах, в связи с чем основные параметры проекта, такие как высотность, плотность и этажность, планируется пересмотреть с учетом норм исторической застройки.

В октябре 2009 г. средняя долларовая цена на элитные новостройки составила $16 850 за кв. м, рублевая – 494,7 тыс. руб. за кв. м. По итогам октября долларовые цены выросли на 1,5%, рублевые в свою очередь снизились на 1%. В настоящее время значимое воздействие на изменение уровня долларовых цен оказывает укрепление национальной валюты. С начала года элитные новостройки Москвы подешевели на 15,8% в долларах и на 12,1% в рублях.

Средняя цена на элитное вторичное жилье к концу октября 2009 г. достигла показателя $22 250за кв. м, снизившись за месяц еще на 2%, в рублевом выражении средняя цена достигла показателя 644,3 тыс. руб. за кв. м, снизившись за месяц более чем на 5%.

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Начало осени 2009 г. не принесло заметного оживления на рынок офисной недвижимости г. Москвы: основные тенденции остаются стабильными без положительной динамики: спрос находится на низком уровне, доля вакантного предложения растет, ценовые параметры по-прежнему корректируются в нижнюю сторону.

Несмотря на большое количество уже замороженных проектов и уже произошедших корректировок сроков ввода строящихся объектов, эта тенденция по-прежнему актуальна: так, в сентябре стало известно о том, что еще 2 крупных проекта будут введены с серьезными задержками - строительство технопарка Nagaino-i-land продлится на 2 года дольше запланированного - до 2013 г.; сроки реализации 3-й и 4-й очередей бизнес-парка «Аврора» были перенесены на конец 2012 и 2014 гг. соответственно. Общая площадь бизнес-парка после завершения строительства составит 100 тыс. кв. м.

Также в сентябре стало известно и том, что одна их крупных инвестиционных сделок, анонсированных еще в прошлом году, не состоится: фонд KanAm Grund отказался от покупки бизнес-центра Citydel (Земляной вал, 63.5 тыс. кв. м). Согласно условий этой форвардной сделки за Citydel фонд должен был выплатить $600 млн.

Вместе с тем, тенденция оживления спроса как на аренду, так и на покупку, остается актуальной, что по всей видимости объясняется достижением рынком уровня, адекватного имеющемуся спросу. Так, «Альфа-банк», получивший за долги ряд активов компании Kopernik Group, продал один из них - бизнес-центр «Северное сияние» (38 тыс. кв. м). Возможными покупателями объекта называют структуры, аффилированные с компанией «Большой город» и банком «Развитие-Столица». Также в октябре стало известно о двух крупных сделках аренды: госкорпорация «Олимпстрой» в рамках оптимизации расходов на аренду сменила адрес штаб-квартиры, переехав с более дорогих площадей на ул. Наметкина в более доступные по цене помещения в МФК класса «A» Business Centre Solutions, одновременно увеличив занимаемую площадь в 2 раза - до 11 тыс. кв. м; компания Samsung Electronics Co., Ltd. Research Center переезжает в арендованные еще летом площади в БЦ «Двинцев», где компания займет 2 200 кв. м.

Банки остаются крупными игроками рынка, а существенный объем перешедших к банкам активов и проектов на разных стадиях готовности выводит их и на рынок девелопемента: так, ВЭБ, к которому в рамках санации банка «Глобэкс» перешли многие девелоперские проекты и активы, продолжит начатую «Глобэксом» реализацию проекта крупного БЦ на территории часового завода «Слава» площадью более 450 тыс. кв. м. Под этот проект в Государственном Банке Развития Китая был взят кредит в $500 млн. сроком на 5 лет.

До конца года рост активности со стороны арендаторов и покупателей продолжится, есть все предпосылки к росту объема сделок, как по аренде, так и инвестиционных.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Одним из главных событий рынка торговой недвижимости в октябре стало заявление второго крупнейшего мирового торгового оператора Carrefour об уходе с российского рынка. Компания планирует продать свои объекты в России, объясняя свое решение невозможностью занять лидирующие позиции на рынке в краткосрочной и долгосрочной перспективе. Предварительно заинтересованность в покупке объектов компании проявили торговые операторы Kesko, Auchan, «О’Кей», «Лента» и X5 Retail Group. В конце октября стало известно о том, что компания рассматривает вариант сохранения присутствия на российском рынке путем продажи франшиз. Ранее было объявлено, что торговый оператор планирует открыть второй гипермаркет в Москве - в ТРЦ «Ривер Молл» (девелопер - «Кузнецкий Мост Девелопмент», выход на рынок ожидается в конце 2010 г.).

В октябре также стало известно о возможных будущих инвестиционных сделках: X5 Retail Group получила одобрение Федеральной антимонопольной службы на покупку сети супермаркетов «Патэрсон», однако принципиальное решение о покупке будет принято позже в зависимости от результатов переговоров между компаниями. PPF Group (Чехия) проявила заинтересованность в покупке доли в сети магазинов бытовой техники и электроники «Техносила» (ранее группа стала владельцем 50%+1 акции компании Fasipero, владеющей активами сети «Эльдорадо»). На продажу выставлен пакет в 55% акций ТЦ «Ворошиловский» в Волгограде общей площадью 38 000 кв. м, которые владелец оценил в 200 млн. долл.

В октябре в сегменте street retail не происходило существенных изменений ни с точки зрения уровня вакантных площадей, ни с точки зрения ставок аренды. Оба данных показателя с незначительными колебаниями находятся в тех пределах, которые были достигнуты в конце 3 кв. 2009 г., когда наблюдалась коррекция после традиционного летнего затишья и многие игроки рынка проявляли активность с точки зрения как покупки, так и аренды торговых помещений по сравнительно низким ценам, которые, как ожидалось, в скором времени могли начать расти.

Можно ожидать, что в отсутствие значимых событий в экономической и финансовой сферах, сложившийся на данный момент уровень арендных ставок и вакантных площадей в сегменте street retail сохранится с незначительными изменениями до конца года.

ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

В октябре спрос на размещение в московских гостиницах по сравнению с сентябрем существенно не изменился. В Москве более 70% спроса генерируется бизнес-туристами, в связи с чем сегмент бизнес-отелей чувствует себя чуть более уверенно. Наибольшим спросом пользуются услуги по проведению различных мероприятий (конференций, семинаров и других). Проекты большинства новых гостиниц предусматривают конференц-помещения, комнаты для переговоров и т.д. (например, новая гостиница «Кадашевская», 4*). В целях повышения конкурентоспособности и привлечения более широкого круга клиентов существующие отели проводят перепланировки и организуют конференц-площади (примером может служить отель «Максима Панорама» около м. Автозаводская, в котором в ноябре к открытию запланированы 2 конференц-зала площадью 100 и 45 кв. м.)

В октябре было принято распоряжение правительства Российской Федерации, согласно которому в собственность города Москвы были переданы гостиницы «Националь» и «Метрополь», а также еще 92 объекта, имеющих статус памятников культурного наследия.

Заявлений о новых проектах с гостиничной составляющей в столице в октябре не было. В октябре в Москве состоялось открытие новой четырехзвездочной гостиницы «Кадашевская», рассчитанной на 35 номеров. В ближайшее время инфраструктура отеля пополнится конференц-залом.

Стали известны сроки ввода в эксплуатацию двух гостиниц:

• На 15 ноября текущего года назначено открытие бизнес-отеля «Аквамарин» на 160 номеров;
• До 1 сентября 2010 года решено продлить срок строительства и ввода в эксплуатацию многофункционального гостинично-делового комплекса на проспекте Вернадского.

В октябре Marriott подписал соглашения об открытии 2 новых отелей в России:

• В 2010 г. в Казани планируется открытие отеля Marriott Courtyard Kazan на 150 номеров.
• В 2012 г. в Иркутске откроется отель Marriott Courtyard Irkutsk на 204 номера.

Крупные региональные города России вызывают интерес у международных операторов на протяжении нескольких последних лет. Более 10 отелей под их управлением успешно функционируют, ряд объектов находится на стадии строительства. Однако в последнее время управляющие компании начали проявлять интерес к небольшим городам центрального региона, таким как Калуга, Тула, Ярославль, Липецк и др., в частности Rezidor объявил о планах по открытию в 2013 г. гостиницы под брендом Park Inn в Ярославле на 150 номеров.

ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Значительных изменений на рынке загородной жилой недвижимости за октябрь 2009 г. не произошло. Сложившуюся рыночную ситуацию можно охарактеризовать как ценовая стагнация. Большинство девелоперов за год с момента начала кризиса успели снизить стоимость выставленных на продажу объектов загородной жилой недвижимости и определиться с ценовой политикой. Следует отметить, что предпосылок для дальнейшего значительного снижения цен от достигнутого за год кризиса уровня на текущий момент нет.

Положительным моментом для рынка загородной жилой недвижимости Подмосковья является качественное улучшение новых проектов, вышедших на рынок в октябре 2009 г. В 2-х новых поселках из 3-х на продажу предлагаются готовые объекты или участки с обязательным подрядом на строительство, в противовес сложившейся в последнее время ситуации, когда в большинстве случаев на рынок выходят проекты предлагающие на продажу лишь участки без обязательного подряда на строительство. Большинство проектов, вышедших на рынок за год с момента начала кризиса относятся к сегменту эконом. Новый проект «Lipki park», который вышел на рынок в октябре 2009 г., позиционируется девелопером в высоком ценовом сегменте, и является вторым за последнее время высокобюджетным проектом. Первым высокобюджетным проектом, вышедшим на рынок в период кризиса в июне 2009 г., стал поселок «Rublevo Residence», расположенный на 1 км Новорижского направления.

В октябре 2009 г. было заявлено о начале продаж в 3-х загородных поселках. Один из новых проектов, который представила компания «Бульварное кольцо», называется «Lipki park». Поселок расположен на 33 км Новорижского направления. В рамках проекта на продажу представлены коттеджи, дуплексы и таунхаусы площадью от 354,4 до 573,4 кв.м. Площадь придомовых земельных участков варьируется в диапазоне от 7 до 30 соток. Минимальная стоимость домовладения в поселке $ 980 000.

Еще один новый проект, заявлен компанией «Orange City» и расположен на Новорижском шоссе вблизи д. Куртниково. На участке площадью 27 га планируется возвести около 140 домовладений.

Также о начале продаж в новом коттеджном поселке «Морозов» сообщила компания «Prime Locations». Проект расположен на 18 км Ленинградского шоссе. В рамках проекта на продажу представлено 88 земельных участков без обязательного подряда на строительство, площадью от 10 до 16 соток. Минимальная стоимость 1 сотки земли $ 9 900.

По состоянию на конец октября 2009 г. средняя стоимость 1 кв. м в высокобюджетных поселках Московской области оставалась на уровне $3 500. Значительной ценовой коррекции, повлиявшей в целом на картину рынка загородной жилой недвижимости Подмосковья, в октябре 2009 г. не произошло.

Однако, также как и в сентябре месяце, есть единичные случаи повышения стоимости на объекты загородной жилой недвижимости. В текущих условиях такое решение принимается девелопером либо в случае увеличения темпов продаж в поселке, либо в случае завершения строительства поселка или одной из его очередей. Так, например, компания «Лидер» планирует поднять цены на дома первой очереди строительства в загородном поселке «Vita Verde», расположенном на 15 км Дмитровского направления, в связи с завершением ее строительства. Минимальная стоимость домовладения в поселке в октябре 2009 г. составила 12 500 000 руб. Предполагаемое повышение может составить от 3 до 8% в зависимости от качественных характеристик оставшихся в продаже домовладений.