Многофункциональные комплексы Москвы

Общая ситуация

Многофункциональные комплексы сложно выделить в отдельный сегмент рынка коммерческой недвижимости – объекты, которые можно отнести к этому понятию, могут очень сильно различаться в зависимости от функциональных составляющих. Между тем каждый объект смешанного назначения состоит из компонентов, относящихся к традиционным сегментам – торговой, офисной, индустриальной, гостиничной недвижимости, и отдельные составляющие учитываются аналитиками в статистике каждого из этих сегментов. К тому же на рынке нет единого представления о том, что же все­таки относится к так называемому mixed­use – сколько должно быть функций в составе проекта и какую долю они должны занимать в общем объеме комплекса.

Согласно определению Urban Land Institute, многофункциональный комплекс должен состоять не менее чем из трех приносящих доход компонентов, имеющих независимый спрос. В российской практике такие объекты пока являются редкостью: в проектах с тремя функциями одна или две часто выполняют роль инфраструктуры, являясь дополнением к основной функции. К примеру, зачастую торговая зона, занимая очень незначительную часть комплекса и будучи рассчитана на обитателей офисов, не является самостоятельным «магнитом» для посетителей комплекса.

Таким образом, в нашей стране на сегодняшний день эксперты относят к многофункциональным комплексам проекты с двумя и более функциональными составляющими, при этом каждая из функций должна формировать самостоятельный спрос. Как отмечают в GVA Sawyer, если в многофункциональном объекте представлено две различные функции, то, в зависимости от назначения, как правило, выделяется профилирующая и второстепенная функции (например, офисно­торговый, торгово­офисный, офисно­гостиничный центры). Для того чтобы объект можно было назвать в полной мере многофункциональным, второстепенная функция должна составлять не менее 10% от общей площади объекта – в противном случае наличие непрофильных площадей в объекте можно будет отнести к его сопутствующей инфраструктуре. По мнению специалистов компании Knight Frank, формат mixed­use предполагает, что более 20% от общих площадей комплекса по эксплуатационному назначению будут отличаться от доминирующей. В Colliers International подчеркивают, что компоненты комплекса должны осуществлять взаимную поддержку, в том числе путем физической и функциональной интеграции составляющих проекта, включая организацию непрерывных пешеходных соединений. «Именно в наличии внутренних пешеходных связей, обеспечивающих синергетический эффект, состоит отличие объекта mixed­use от объекта multiuse», – отмечают в компании.

Популярность у девелопера проектов с несколькими функциями часто объясняется не столько потребностью рынка, сколько стремлением максимизировать прибыль от объекта – высокая стоимость земельных участков делает неоправданным размещение малоэтажных строений. Поэтому, если участок не предполагает существенных ограничений по высоте и по площади проекта, оптимальным является возведение многоэтажного объекта, в котором первые этажи займет торговля, а более высокие, куда покупатели обычно не добираются, будут отведены под офисы или гостиницу.

Предложение

Каждый проект недвижимости, требующий значительных капитальных вложений, требует индивидуального подхода и решения. В самой полной мере это относится и к многофункциональным комплексам, поэтому нельзя определить универсальное для Москвы оптимальное сочетание функций. «О наиболее удачном сочетании различных видов функционального использования в рамках одного комплекса говорить отвлеченно нецелесообразно, – отмечают в компании «Отель Технологии». – Единственным критерием оценки являются результаты исследования, известного специалистам под названием «Вариант наилучшего использования земельного участка». Только проведение такого исследования на основе анализа рынка может дать представление о том, какое сочетание функций будет оптимально на том или ином земельном участке».

Специалисты GVA Sawyer оценивают объем рынка существующих многофункциональных комплексов Москвы (различных функций) примерно в 500 тыс. кв. м, отмечая, что данный показатель будет расти. По оценкам аналитиков компании Knight Frank, в настоящее время развиваются форматы торгово­офисных, офисно­гостиничных, в меньшей степени торгово­выставочных комплексов, также все более популярным становится включение жилой составляющей – апартаментов. Также развивается направление технопарков, в которых сочетаются офисные, производственные, торговые, выставочные и гостиничные площади.
Самым распространенным на московском рынке является сочетание торговой и офисной функций в одном проекте, при этом возможно преобладание как торговой, так и офисной площадей. Торговая функция востребована как в центральной части Москвы, что связано с большой проходимостью центральных улиц, так и на окраинах столицы, а офисная составляющая позволяет выгодно «заселить» верхние этажи – как известно, выше четвертого­пятого этажей торговые площади нерентабельны. При этом расширение торговой составляющей за пределы обычной необходимой офисному зданию инфраструктуры при условии грамотного подбора торговых операторов повышает привлекательность бизнес­центра для арендаторов.

В связи с недостатком качественных отелей все больше многофункциональных комплексов включают гостиничную составляющую – несмотря на более низкую доходность данного сегмента, наличие высококлассного отеля повышает имидж всего объекта, тем более что строительство гостиницы часто входит в список инвестиционных обязательств девелопера. Как сообщают в «Отель Технологии», на сегодняшний день примеров функционирующих многофункциональных комплексов с гостиничной составляющей немного, а среди строящихся и заявленных проектов можно отметить следующие крупные комплексы:
n проект «Миракс Групп», который реализуется в Сити, где в рамках одного здания будут функционировать офисы, апартаменты и отель категории 5* под маркой Hyatt Regency (220 номеров) – этот проект является классическим многофункциональным комплексом;
n многофункциональный комплекс, строящийся на месте гостиницы «Москва», в составе которого будет отель Four Seasons категории 5* deluxe (210 номеров), а также апартаменты и, вероятно, один из самых больших в Москве по вместительности комплекс помещений для конференций;
n многофункциональный комплекс на месте гостиницы «Минск» на Тверской, 22, где отель Intercontinental (205–210 номеров) будет совмещен с торговым центром и офисными площадями.

Эксперты рынка подчеркивают, что для успеха многофункционального комплекса очень важным условием является сочетание функциональных составляющих по классности: например, офисные помещения класса А должны соседствовать с торговыми операторами верхнего ценового сегмента и с гостиницей категории 4–5*. В противном случае сложно ожидать взаимной поддержки составляющих комплекса – из­-за разных целевых аудиторий они могут конфликтовать между собой.
До недавнего времени одним из наиболее важных условий успешности многофункционального комплекса являлось его расположение в центральной части города – в пределах Садового кольца. Наблюдающаяся же в последние годы во всех сегментах рынка недвижимости децентрализация становится очевидной и для многофункциональных центров. Основные причины – ухудшение транспортной ситуации в центре Москвы, а также недостаток здесь участков под новое строительство. Если для гостиниц верхнего сегмента расположение в центре города является важным преимуществом, то для торговли и офисов это преимущество становится все менее очевидным, поэтому все больше проектов смешанного использования появляется за пределами Третьего транспортного кольца: например, многофункциональный центр на Дмитровском шоссе Группы компаний «Ташир» или торгово­офисный комплекс «Метрополис», возводимый компанией Capital Partners на севере столицы. По мнению аналитиков Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, расположение за пределами центра города для многофункциональных объектов является наиболее благоприятным, поскольку организовать потоки внутри комплекса, а также обеспечить объект развернутой инфраструктурой и удобными подъездными путями проще на участках с неплотной застройкой. Как сообщают в компании Capital Partners, для успешной работы комплекса, подобного реализуемому на Ленинградском шоссе «Метрополису», его функциональные части должны быть разделены, чтобы не происходило смешение двух потоков – сотрудников компаний, которые арендуют помещения в офисной части, и посетителей торгово­развлекательного центра, то есть у каждой части комплекса должен быть самостоятельный вход. Безусловно, это возможно только при наличии участка большой площади, который сложно найти в центре города.

Организация автомобильных и люд­ских потоков внутри комплекса является важной задачей, решать которую необходимо на этапе проектирования. По мнению специалистов Jones Lang LaSalle, оптимальным является строительство отдельных зданий для каждой из функций – это позволит не только решить задачу циркуляции потоков, но и упростит управление объектом – ведь нередко для управления различными функциональными составляющими в проект привлекаются разные управляющие компании. В случае невозможности развести функции по отдельным зданиям необходимо предусмотреть отдельные входные группы для обитателей офисов, гостиницы и торгового центра, не забыв о «перекрестном» спросе: например, офисные работники должны иметь возможность посещать фуд­корт торгового центра, что достигается введением вспомогательных входных групп.

Спрос

Основным преимуществом многофункционального объекта для арендаторов является наличие внутренних взаимосвязей внутри комплекса, которые обеспечивают поддержку его компонентам, привлекая дополнительных посетителей в магазины и рестораны, постояльцев в гостиницу. При условии грамотной планировки и профессионального управления конечные пользователи комплекса имеют возможность воспользоваться в одном месте тем набором функций и сервисов, которые обычно разнесены в пространстве. К тому же развернутая инфраструктура является дополнительным плюсом для арендаторов офисов и гостей отеля. Однако сама по себе многофункциональность не является фактором, привлекающим арендаторов: как и в объектах с одной функцией, важными критериями успеха являются месторасположение объекта, подбор арендаторов внутри каждой составляющей, уровень технической оснащенности здания и т. д. Таким образом, спрос на площади отдельной составляющей объекта смешанного назначения определяется обстановкой внутри каждого сегмента рынка коммерческой недвижимости.
Если говорить об инвестиционной привлекательности объектов смешанного использования, то и здесь сложно выявить прямую зависимость доходности объекта от количества функциональных составляющих. Mixed­use, как и объект с одной функцией, может быть как успешным с точки зрения финансовых показателей, так и неудачным. Однако, как сообщают в Colliers International, многофункциональный проект предоставляет больше возможностей достичь лучших результатов, и задача девелопера – грамотно этими возможностями воспользоваться. «Успех многофункционального комплекса – это всегда больше, чем успех его отдельных составляющих в сумме, а провал одного из компонентов может негативно сказаться на функционировании комплекса в целом, – отмечают в компании. – Иными словами – больше возможностей, но и риски выше». В компании «Сити­отель» отмечают, что наличие в одном проекте нескольких функций позволяет получать доход на разных стадиях развития проекта. Торговые площади, традиционно окупающиеся раньше остальных, будут основным источником прибыли на начальном этапе функционирования комплекса, затем настанет очередь бизнес­центра приносить доход, а по прошествии 7–9 лет – по завершении срока окупаемости гостиничной части комплекса – максимальные показатели доходности будут принадлежать отелю.

Ставки

Как уже говорилось, наличие дополнительных функций может служить как преимуществом, так и недостатком объекта с точки зрения арендатора. Поэтому цены аренды помещений в составе многофункциональных комплексов могут быть выше или ниже в зависимости от месторасположения объекта, подбора арендаторов, продвижения на рынке и прочих условий. В условиях недостатка качественного предложения практически во всех сегментах рынка недвижимости наблюдается рост ставок аренды и цен продажи, при этом прямой зависимости между ставками и количеством функций в объекте не наблюдается. Таким образом, ставки аренды для арендаторов офисов и торговых операторов, а также стоимость номеров отелей попадают в диапазоны, характерные для каждого из этих сегментов рынка.

Что касается стоимости строительства, то, как отмечают в Jones Lang LaSalle, она может увеличиваться из­за сложности проекта: в случае совмещения нескольких функций внутри одного здания задача разведения людских потоков может по­требовать включения в проект дополнительных входных групп, отдельных лифтов для обитателей офисов и апартаментов и других компонентов, удорожающих строительство. В GVA Sawyer отмечают, что для вложений в строительство гостиничной зоны потребуются более значительные инвестиции, поэтому строительство объекта гостинично­торгового или офисно­гостиничного назначения будет более затратным, чем строительство только офисного или торгового центра.

Тенденции

- Увеличение деловой активности способствует росту спроса на конференц­залы и выставочные комплексы – это сочетание с добавлением гостиничной и офисной составляющими приобретает все большую популярность.
- Все большее распространение в Москве получают гостинично­торговые комплексы – это сочетание является удачным из­за высокого спроса на торговые зоны внутри гостиницы, также развитию данного формата способствует реализация программы «О неотложных мерах по стимулированию развития гостиничного хозяйства в г. Москве».
- Ожидаемая стабилизация ставок аренды на офисные площади является дополнительным стимулом для девелоперов включать дополнительные функциональные составляющие в проекты бизнес­центров.
- Наблюдается укрепление тенденции к появлению многофункциональных проектов с апартаментами.
n Как и во всех сегментах коммерческой недвижимости наблюдается увеличение масштабов строящихся и заявленных проектов формата mixed­use.
- Наравне с многофункциональными объектами в центре города, которые зачастую являются проектами реконструкции, активное строительство комплексов смешанного назначения ведется за пределами Третьего транспортного кольца.

Прогноз

Формат многофункциональных центров в ближайшее время будет активно развиваться: большое количество проектов, сочетающих несколько функций, сосредоточено в «Москва­Сити», несколько крупных проектов строится и заявлено в центре города, а также за пределами Третьего транспортного кольца. С приближением насыщения отдельных сегментов недвижимости и появлением выбора у арендаторов и потребителей можно ожидать, что их интересы сместятся в сторону отдельно стоящих объектов. С другой стороны, наличие нескольких функций в комплексе позволит собственнику пережить спад в одном из сегментов, получая доход от других функциональных составляющих комплекса. В целом же прогноз развития формата mixed­use аналогичен прогнозам, даваемым аналитиками в отношении объектов, имеющих одну функцию: с развитием рынка успешными и востребованными будут оставаться удачно расположенные и качественно реализованные объекты с продуманной концепцией, в то время как в менее качественных комплексах будет наблюдаться увеличение количества свободных площадей и снижение ставок аренды.