Красноярск. В поисках ценного склада
Красноярский рынок складской недвижимости растет в одном направлении — за счет реконструкции опустевших цехов бывших промышленных гигантов. Богатое советское наследство тормозит строительство современных складских терминалов. Внедрять новые логистические технологии местные компании вынуждены на старых площадях.
С непривлекательной репутацией
Директор красноярской транспортной компании «СНТК» Наталья Савицкая искала подходящий склад ровно год. Оказалось, что для нашей деятельности очень трудно купить в городе складскую недвижимость. Предложений было достаточно, но за них или цену просили нереальную, или качество площадей было низким. Предлагали даже разваливающиеся здания, - рассказала «ДК» г-жа Савицкая.
Под этим заявлением директора «СНТК» готово подписаться большинство красноярских предпринимателей. Найти качественную складскую недвижимость в нашем городе очень сложно. По разным оценкам экспертов, 80–90% складского сегмента коммерческой недвижимости Красноярска — оставшиеся с советских времен складские комплексы и базы, а также производственные цеха разорившихся предприятий. Складских терминалов премиального класса «А», по словам начальника отдела коммерческой недвижимости риэлтерской компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Александра Хаткевича, на открытом рынке в городе нет. Предложения о продаже или сдаче в аренду складской недвижимости категории «B» пока большая редкость.
О массовом строительстве складов говорить не приходится, такие случаи на рынке единичны. Получить землеотвод, пройти длительную процедуру согласований, вложить немалые средства в строительство позволяют себе пока только крупнейшие местные компании («КрасЭйр», «Сибирская губерния» и др.). Такие объекты возводятся исключительно для собственных нужд, на свободный рынок подобные предложения не поступают. Не торопятся вкладывать деньги в этот сектор ни местные застройщики, ни столичные девелоперы. Хотя последние проявляют серьезный интерес к красноярскому рынку торговой и офисной недвижимости. Средний размер инвестиций в строительство складов высочайшего класса «А» колеблется от $5–10 млн. Рентабельность таких вложений составляет 15–20%, тогда как рентабельность инвестиций, например, в торговую недвижимость составляет около 25%. Окупаемость «складских» проектов — 5–8 лет. Те же вложения в торговые площади возвращаются почти в два раза быстрее. В этой ситуации средним и мелким компаниям ничего не остается, как довольствоваться предложенным на рынке
На старых запасах
По мнению логистика торговой компании «Гранит» Светланы Смирновой, у красноярского складского рынка был шанс для развития по другой траектории. Когда у местного бизнеса прошел шок от дефолта, в городе возник острый дефицит складских помещений. Некоторые компании всерьез начали задумываться о строительстве складов, как вдруг в чью-то голову пришла мысль (сомневаюсь, что светлая) приспособить под склады распродающиеся за бесценок производственные площади обанкротившихся предприятий, — говорит г-жа Смирнова.
В ситуации дефицита складских площадей выставленные на продажу «дышащие на ладан» производственные цеха подкупали двумя факторами: удачным территориальным расположением (почти все они находятся на крупных городских транспортных магистралях) и невысокой ценой. Вслед за корпусами телевизорного завода сегмент складской недвижимости пополнили пустующие площади судостроительного, судоремонтного заводов. Сейчас на очереди «Шелен», «Сибволокно». По информации «АРЕВЕРА-Недвижимость», сегодня только на «Шелене» суммарная площадь предлагаемых складских помещений составляет около 20 тыс. кв. м.
Стартовые цены таких объектов в период «распродаж» меньше сегодняшней стоимости в несколько раз. По неофициальной информации, один квадратный метр производственной площади телевизорного завода три года назад продавался за $100. Сейчас, после модернизации помещений - прокладки водоснабжения, усиления электропроводки, — его стоимость доходит до $500. Рост цен связан и с общей тенденцией рынка — за последние три года цена на коммерческую недвижимость, в том числе складскую, выросла на 100%.
Оптово-розничная компания «Аверс» начинала свою историю с аренды двух комнат в одном из бывших помещений телевизорного завода, сейчас в ее собственности более 800 кв. м торгово-складской площади. Территорию более удачную, с точки зрения логистики, для оптово-розничной компании и придумать сложно. Мы находимся в центре северо-западной части города, на пересечении нескольких транспортных магистралей, — рассказывает о плюсах подобного выбора логистик компании Олег Кузьмин. Не скрывает г-н Кузьмин и минусов: Инвестиции в такую недвижимость требуются достаточно большие. Мы никогда не укладывались в расчетные и проектные суммы. И по времени ремонтные работы шли гораздо дольше, чем рассчитывали.
Выкупленные помещения, как правило, новые владельцы сдают в аренду. По данным компании «Аревера-Недвижимость», около 35% складской недвижимости города используется ее собственниками, остальные площади отдаются арендаторам. В Центральном районе города ситуация еще более показательна: там до 90% складской недвижимости арендуется. Преобладание «съемных» площадей, по мнению экспертов, тормозит качественный рост складского сегмента. У предпринимателей нет стимула вкладывать средства в чужую недвижимость. Они лишь поддерживают ее текущее состояние.
По наблюдениям Александра Хаткевича, в последние время на рынке растет число компаний, желающих приобрести склады в собственность. Наталья Савицкая: Это как с покупкой квартиры — кому хочется жить в съемной? А тот, кто вынужден, наверняка мечтает о собственной. Правда, есть желание приобрести элитное жилье, а на рынке только хрущевки. Эксперты констатируют: спрос на покупку качественной складской недвижимости в Красноярске опережает предложение.
Запах новизны
Такое положение дел на рынке, по словам Светланы Смирновой, отнюдь не означает, что местная складская логистика не развивается. Склад, каким бы убогим он внешне ни выглядел, обязан выполнять свои основные задачи — безопасного хранения товара и оптимизации грузопотоков. Если эти процессы в компании отлажены, они становятся ее конкурентными преимуществами. Поэтому на внутрискладском функционировании сегодня стараются не экономить, — говорит г-жа Смирнова.
По мнению экспертов, сбалансированность организации и учета складской деятельности позволяет увеличить товарооборот компании в среднем на 10–15%. Наличие такого преимущества — немаловажный фактор на конкурентных рынках, считает Светлана Смирнова, особенно если их освоением всерьез занялись крупные федеральные и региональные компании. Чтобы добиться эффективной работы склада, необходимо учесть специфику деятельности компании и правильно выбрать помещение территориально. Например, для транспортных компаний нужен подъезд большегрузных машин. Когда-то мы арендовали склад у Железнодорожного вокзала, это почти в центре, — казалось бы, престижно. Но сколько от этого было неудобств! Большим машинам подъехать очень трудно: кругом пробки и запрещающие знаки. Крупным компаниям, я считаю, эффективнее иметь склады на окраинах города, - говорит г-жа Савицкая.
Удобные подъездные пути, герметичные ворота, ровные полы с антипылевым покрытием, системы вентиляции и охраны — над этим, по словам коммерческого директора компании «Техника быта» Евгении Соловьевой, сейчас работают многие собственники складской недвижимости. Чтобы оптимизировать работу склада, красноярские логисты, утверждает Светлана Смирнова, отходят от традиционного измерения помещения в длину и ширину. Важным шагом стало освоение высоты складских помещений. Сегодняшний склад трехмерен. Новые требования по высоте: от 3,5 до 10 м. Для хранения на большой высоте чаще всего используют стеллажи. Они легко трансформируются, облегчают доступ к товарам, обеспечивают вентиляцию.
Во многом способы хранения и специфика используемой на складе техники продиктованы товарными особенностями. Например, грузоперевозчикам, по словам Натальи Савицкой, необходимы пандусы, автомобильные и железнодорожные рампы, кран-балки, автопогрузчики, тележки — все для погрузки-выгрузки объемных грузов.
Продукты питания же требуют более тщательного внимания к складскому хранению. Ограниченный срок годности и хрупкость многих из них не предполагают многоярусного складирования. Такого рода товарные группы хранятся адресно.
Уходят в историю красноярского складского рынка и амбарные книги, в которых химическим карандашом велся складской учет. Неотъемлемой частью складской логистики, по слова Евгении Соловьевой, становится ведение компьютерного учета товара и документооборота. Когда на складе несколько тысяч наименований продукции, учесть их вручную просто невозможно. Компьютерная программа позволяет отслеживать запасы товара, учитывать остатки, обеспечивать быстрый поиск и подбор заказа, подсказывает оптимальные варианты размещения продукции на складе, — говорит г-жа Соловьева.
Красноярские компании чаще всего используют в качестве ПО складскую версию бухгалтерской программы «1С: Торговля и склад». В отличие от специальных складских программ, рассчитанных на большие по площади терминалы, она универсальна и приемлема по цене. Правда, нередко компаниям, имеющим какие-то собственные складские особенности, приходится ее дорабатывать. Пробелы по эргономичной организации пространства, ведению учета занимаемых площадей ликвидируют наши программисты, — говорит Светлана Смирнова. Объем инвестиций в модернизацию склада эксперты однозначно оценить не решились. Названные суммы отличались в десятки раз: 1–50 млн руб. По словам Натальи Савицкой, вложения только в «доводку» самого здания, по предварительным расчетам, обойдутся ее компании примерно в 50% от его стоимости.
Ожидание волны
Цена на складскую недвижимость растет ежегодно на 25–30%. Стоимость бывших производственных цехов доходит до $600 за кв. м. В этой ситуации люди стали приобретать объекты под целевое использование, — говорит г-н Хаткевич. Светлана Смирнова: Осмелюсь предположить, что местные компании «наелись» второсортными складскими помещениями. Они поднакопили финансовый потенциал и хотят его инвестировать в качественные предложения.
В высококачественных складских терминалах будут нуждаться и крупные федеральные ритейлеры, которые в последнее полугодие активно заявляют о своем приходе в Красноярск («Седьмой континент», «Патэрсон», «Мир», «Детский мир», «Союз Виктан» и др.) Например, компания «Союз Виктан» планирует создать в Красноярске логистический центр. Руководитель отдела продаж по Восточному региону Сергей Хмельниченко рассказал «ДК»: Исходя из тех расчетов, которыми я обладаю, нам выгоднее арендовать складские терминалы со всем комплексом услуг — от приемки, отгрузки, перезагрузки и т.д. Подобные предложения в регионах уже есть, например, в Екатеринбурге. В Красноярске такого варианта пока нет. А мы были бы ему очень рады.
Качественно новое развитие этого сегмента местные компании связывают с приходом в регион российских логистических провайдеров: «Национальной логистической компании» (НЛК), ATL, «Русской логистической службы», которые уже добрались до Екатеринбурга и Новосибирска. Например, в конце октября «НЛК» презентовала в столице СФО проект складского терминала класса «А» площадью 10 тыс. кв. м. Как заявил руководитель отдела маркетинга «НЛК» Александр Федотов, в планах компании на ближайшее полугодие Красноярск не значится. Но полностью исключать вероятность прихода в наш город уже в ближайшее время он не стал. Позвонит серьезный заказчик, например, какая-нибудь транснациональная компания, желающая войти на ваш рынок, и мы придем вместе с ней, — сказал г-н Федотов.
Растущий спрос должен привлечь на рынок складской недвижимости и крупных инвесторов. Речь идет о федеральных девелоперах, которые уже начали осваивать другие сегменты коммерческой недвижимости Красноярска. Компании «СтроинРос», «Синема-парк», «РосЕвроДевелопмент» уже ведут здесь строительство объектов в торгово-развлекательном сегменте, заявили о своих намерениях строить офисную недвижимость в городе компании «Сток Холдер» и «Бекар». Эксперты уверены: освоив более доходные ниши коммерческой недвижимости, федералы начнут строительство складских терминалов. Как под заказчика, так и на открытый рынок.
