Коттеджные поселки Новой Москвы (2 кв. 2014)
1 июля 2012 года границы Москвы были расширены до земель Калужской области, все присоединенные территории вошли в состав двух образованных округов – Новомосковского и Троицкого. Власти города обещают развивать территорию Новой Москвы подвести газ, центральное водоснабжение, реконструировать подъездные пути, построить новые объекты социальной инфраструктуры. Кроме того планируется, что на благоустройство садоводческих и дачных объединений в 2013 - 2016 гг. выделят по 1 млрд. руб. ежегодно. На землях Новой Москвы расположено 67 коттеджных поселков организованной застройки и 4,6 тыс. объектов различных форматов. 42 из 67 проектов находятся вблизи Калужской трассы. В целом доля домовладений Новой Москвы в общем объеме предложения загородных проектов Подмосковья составляет всего - 6,5%. Средняя удаленность проектов Новой Москвы от МКАД - 22 км. Предложение домовладений различных форматов распределяется следующим образом:
| Коттеджи | Таунхаусы | Квартиры | Участки без подряда | ВСЕГО | |
|---|---|---|---|---|---|
| Количество домовладений в продаже, шт. | 505 | 927 | 1748 | 1473 | 4653 |
| Доля домовладений в продаже, % | 10.90% | 19.90% | 37.60% | 31.70% | 100.00% |
Сегодня на загородном рынке территорий Новой Москвы доминирует предложение участков без обязательного подряда на строительство. При этом максимальный объем земельных участков зафиксирован в поселках «Лесной пейзаж-2», «Александровы пруды», «Солнечный город-2». Доля квартир в малоэтажных комплексах немного меньше, чем участков. Подобный вид недвижимости предлагается в 9 проектах, при этом половина предложения квартир приходится на один проект «Ново-Никольское».
После объявления о расширении территории Москвы застройщики стали активно презентовать новые коттеджные поселки преимущественно в ближней зоне и рассчитанные на постоянное проживание. В итоге выбор девелоперов пал на сегмент недорогих таунхаусов и квартир, что в конченом итоге себя оправдало - темпы продаж на высоком уровне. Интерес к земле у потенциальных покупателей немного ослабел после объявления Правительства Москвы о возможном отъеме земель необходимых для государственных нужд по принципам, которые были применены в олимпийском Сочи - выкуп не по рыночной цене с нарушениями процессуальных норм, не учитывая мнение собственника. По проекту закона на предупреждение отводится один месяц, еще два месяца – на споры по размеру компенсации. При этом даже наличие разногласий формально никак не препятствует изъятию. Изъятие земель будет носить скорее уведомительный характер, нежели происходить по договоренности с владельцем.
Средние показатели загородных проектов Новой Москвы:
| Средняя площадь (кв.м.) | |
|---|---|
| коттеджа | 301 |
| таунхауса | 165 |
| квартиры | 69 |
| Средняя площадь придомового участка (сот.) | |
| коттеджа | 20.3 |
| таунхауса | 3 |
| участки без подряда | 16.9 |
| Средняя площадь поселка (Га) | 29.9 |
| Среднее число домовладений в поселке (шт.) | 298 |
| Средняя удаленность поселков (км от МКАД) | 22 |
Коттеджные поселки присоединенных к Москве территории достаточно масштабны и насчитывают большое число объектов. Однако при этом не все застройщики вкладывают деньги в обустройство и инфраструктуру своих комплексов. Многие рассчитывают, что жильцы будут пользоваться развлекательными и досуговыми объектами ближайших городов - Троицк, Апрелевка, Москвоский и т.д. Так, в 8 комплексах не планируется строительство никакой инфраструктуры (нап. «Кронбург», «Певчее», «Бремен»). В тоже время другие даже менее масштабные коттеджные поселки вкладывают в отдых жильцов не малые суммы, проектируя бассейны, автомойки, магазины, фитнес и SPA-центры и многое другое. Показательно в этом отношении обустройство проектов «Ново-Никольское», «Hyde Park», «Остров Эрин», «Солнечный город» и т.д.
Предложение домовладений в коттеджных поселках Новой Москвы распределено между двумя классами - бизнес и эконом. Однако по числу объектов в продаже с большим перевесом лидирует все же бюджетный сегмент.
| Эконом | Бизнес | Элит | |
|---|---|---|---|
| Количество поселков в продаже, шт. | 32 | 29 | 6 |
| Количество домовладений в продаже, шт. | 3098 | 1473 | 82 |
Предложение элитных коттеджных поселков и домовладений в них сегодня минимально, и тому есть несколько факторов:
• наступление многоэтажной застройки - все тяжелее найти участок, который бы соответствовал требованиям, предъявляемым к элитному жилью
• неопределенность в правовом поле - возможное изъятие земель
• отсутствие мест притяжения для покупателей с высоким достатком – яхт-клубы, гольф-поля и прочее
• недостаток спроса со стороны покупателей
Существующие сегодня на территории Новой Москвы элитные поселки реализуют последние, зачастую не самые ликвидные лоты, например, «Графские Пруды», «La Promenade-2», «ИмпериалЪ».
Средние цены домовладений различных классов представлены ниже (долл. за объект):
| Эконом | Бизнес | Элит | |
|---|---|---|---|
| коттеджи | 448,500 | 967,500 | 2 150 600 |
| таунхаусы | 254,300 | 371,200 | 365,100 |
| квартиры | 162,200 | 335,100 | - |
| участки без подряда | 187,200 | 361,400 | 1 020 300 |
Отдельно можно привести данные по ценам на различные типы домовладений в черте присоединенных территорий Новой Москвы.
| Средневзвешенная стоимость за 1 кв.м., для участков без подряда за 1 сотку (долл.) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Период | Коттеджи | Таунхаусы | Квартиры | Участки без подряда |
| 2011 г. | 3,164 | 2,354 | 3,276 | 12,610 |
| 2012 г. | 2,856 | 2,230 | 2,557 | 14,619 |
| 2013 г. | 2,860 | 2,040 | 2,350 | 15,350 |
| июнь 2014 г. | 2,750 | 2,060 | 2,395 | 16,747 |
| Средневзвешенная стоимость за 1 кв.м., для участков без подряда за 1 сотку (долл.) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Период | Коттеджи | Таунхаусы | Квартиры | Участки без подряда |
| 2011 г. | 1 204 200 | 465,400 | 334,300 | 292,000 |
| 2012 г. | 1 080 100 | 372,900 | 209,200 | 321,300 |
| 2013 г. | 1 010 300 | 343,900 | 198,500 | 347,200 |
| июнь 2014 г. | 1 025 600 | 315,200 | 197,650 | 339,000 |
Можно отметить небольшое снижение цен по всем форматам домовладений, за исключением участков без подряда на строительство. Если в последние годы застройщики предпочитают презентовать проекты эконом класса, то с землей не так все просто. 60% коттеджных поселков Новой Москвы, реализующих землю это проекты бизнес и элит уровня. Застройщики не готовы дешево отдавать наделы, максимально увеличивая норму прибыли. В тоже время строить дома девелоперы опасаются – темпы продаж в таких проектах уступают «без подрядным».
В более чем половине предложения поселков можно купить недвижимость с помощью ипотечного кредита в различных банках - «Сбербанк», «Газпромбанк», «ВТБ24», «Возрождение» и т.д. Помимо этого почти все застройщики готовы идти на уступки, видя реальное желание клиента приобрести жилье, это может быть:
• скидка к цене контракта - 3-5%;
• Вещественный подарок (мангал, снегоход, бензин и т.д.);
• Улучшение домовладений (подведение коммуникаций, отделка объекта);
• Выгодная рассрочка (долгий срок, снижен процент).
В целом, цены на недвижимость в Новой Москве в большей степени зависят от планов по развитию территории и принимаемых решений Правительства в этой области. Департаментом Москвы планируется произвести зонирование Новомосковского и Троицкого АО, с учетом обеспечения потребностей населения в поликлиниках, детских школьных и дошкольных учреждениях, торговых точках, бытовых сервисах. Возможное изъятие земель под эти нужды не лучший стимул в развитии загородного малоэтажного сегмента, особенно если компенсаций не будет или они будут минимальными (пример Сочи). Поэтому прогнозировать существенный рост цен и спроса не приходится.
Вместе с тем приобретение домовладений на присоединенных территориях имеет и ряд преимуществ:
• московская прописка
• хорошая экология
• развитие транспортной и социальной инфраструктуры
