Коллективные инвестиции в строительстве – новые горизонты

Методом последовательного исключения возможных причин такого небывалого роста объемов строительства без труда можно обнаружить главную: устойчивый рост цен на недвижимость в последние 3-5 лет возродил доверие бизнес-среды и населения к недвижимости как приоритетной сфере вложений. В сложившихся рыночных условиях недвижимость стала не только источником доходов и объектом инвестирования, но и формой сбережений, видом взносов на совместную деятельность, эмиссионным и залоговым обеспечением и, в целом, стабилизатором деятельности.

Понятно, что вопрос: куда вкладывать деньги? - в условиях растущей экономики и благоприятной конъюнктуры цен на традиционно экспортируемые товары перестает быть риторическим.

Строители раньше предпринимателей других сфер деятельности обнаружили синергетические эффекты, выраженные в опережающем рост этажей строящихся зданий буквально валете цен на недвижимость. Так, стартовая цена на объекты \"Дон-строя\" (Москва) за время строительства возросла минимум в 2,4 раза (по объекту \"Воробьевы горы\"), максимум в 3,6 раза (по объекту \"Новая Остоженка\"). Цена одного квадратного метра жилой площади комплекса \"Алые паруса\" с момента старта продаж (2000 г.) до настоящего времени выросла с 1100 долл. до 2800 долл., т. е. за четыре года на 255 %1. Какие еще бизнес-проекты могут соперничать с таким уровнем эффективности вложений?

Аналогичная динамика роста вложенного капитала наблюдается в финансовой корпорации \"Социальная инициатива\", которая па базе собственных объектов создает паевые фонды, открытие для вложений разного масштаба с целью эффективного управления имущественным комплексом в виде строящихся объектов. Речь идет о сотнях объектов в различных регионах страны. На каждом объекте свои условия, разный уровень рентабельности, их строят компании с разными профессиональным уровнем, опытом работы и целевыми приоритетами. Как следствие на каждом объекте складывается своя динамика роста пая.

Но в любом случае, чем ближе объект к сдаче, тем выше стоимость пая. Средняя доходность колеблется от 25 до 38% годовых. При этом паи по объектам Оренбурга, Тулы, Анапы и других городов прирастают со средней скоростью 3-4% в месяц, в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге - 5-7%.

Несомненным преимуществом паевых инвестиционных фондов в сфере недвижимости является то, что деньги вкладчиков материализуются в реальных объектах - земле, зданиях, активах, портфелях недвижимости. Правда, неискушенный пайщик может считать, что его пай и внесенные деньги привязаны к конкретному объекту. Но это не так. Конечно, перебрасывать деньги с объекта на этапе непосредственного строительства - значит заморозить стройку. Однако есть еще достаточно длительный период подготовительных работ; проектирование, всевозможные согласования, подготовка документации и т. д.

Представим, что произойдет, если на этот период \"заморозить\" деньги. Сегодня все знают: деньги, если они просто лежат, \"портятся\", их съедает инфляция - видимая и невидимая и вместо прибыли владельцы получают осязаемый убыток. В современных условиях - это 12-15% годовых. Главное условие роста денег - их движение, работа. Именно в этом заключается схема объективной безопасности вложений.

С точки зрения авторов, именно сфера недвижимости и успешное развитие строительной отрасли помогли россиянам излечиться от \"синдрома МММ\". О крепнущих позициях коллективных инвестиций убедительно говорят данные Национальной лиги управляющих: общее количество парных инвестиционных фондов за прошлый год увеличилось в 2,6 раза - с 60 до 154. Совокупная стоимость чистых активов выросла в 6 раз и превысила 76 млрд. руб. - это около 5% от общего объема банковских депозитов.

Количество компаний, управляющих паевыми инвестиционными фондами, увеличилось с 34 до 57. Основными причинами такого взлета коллективного инвестирования, по мнению экспертов, являются падение курса доллара и освобождение большого количества рублевой массы, снижение ставок по банковским депозитам и рост фондового рынка с соответствующим увеличением доходности паевых инвестиционных фондов.

Центральной идеей создания инвестиционных фондов является обеспечение возможности мелкого инвестора любой организационно-правовой формы, а также частного лица получать от вложений в ценные бумаги такие же выгоды, которые получают крупные институциональные инвесторы.
Фонды в противовес нелегальным пирамидам и теневым доходным схемам должны быть изначально прозрачны и регламентированы.

Сегодня каждый инвестиционный фонд предупреждает:

• цена пая может как увеличиваться, так и уменьшаться;
• доходность инвестиций в фонд не гарантирована в будущем;
• доходность инвестиций в фонд не гарантируется государством;

прежде чем приобретать пай, следует внимательно ознакомиться с инвестиционной декларацией и правилами фонда.
Финансовые консультанты управляющей компании вынуждены многократно пояснять непростые для новичков на фондовом рынке положения Федерального закона об инвестиционных фондах и совсем непростые разделы Положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов.

Понимая, что режим коммерческой деятельности объективно подвержен рискам, инвестор в любом случае приоритетным среди всех категорий фондов2 с точки зрения минимизации рисков считает фонд недвижимости. Обслуживая рынок недвижимости, строительные организации, девелоперские и управляющие компании отлично представляют себе уровень ликвидности объектов недвижимости. В большинстве случаев, особенно по удобно расположенным для жизнедеятельности объектам, они бывают выкуплены задолго до завершения сдачи в эксплуатацию. Эта категория активов наиболее понятна инвесторам. Поэтому неудивительно, что экспертные опросы показывают - не менее 40% граждан РФ готовы вкладывать собственные средства в недвижимость. Рентабельность этих вложений колеблется от 10% в Европе, 20% в Турции до 40% в России. На ее уровень помимо статуса страны, ценовых особенностей, функционального назначения и других социально-экономических факторов оказывает влияние перспективное преимущество страны и ее регионов.

Зачем для участников строительного рынка фондовые механизмы - вопрос, лишенный смысла с момента вступления в силу Федерального закона \"Об участии и долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости\", т. е. с 31 марта 2005 г. Вступивший в силу закон запрещаем девелоперам привлекать средства граждан до получения разрешений на строительство, опубликования проектных деклараций и регистрации прав за землю.

Законом также ограничены права на привлечение соинвесторов.
Право на это теперь имеет только застройщик. Не может устроить строителей установленный порядок внесения денег дольщиком - в течение трех месяцев после регистрации договора. Лишь по истечении этого срока договор с клиентом может быть расторгнут, и то только судебном порядке. Утвержденная система контроля долевого строительства не просто утяжелена, но обременительна для строителей, начинал со штрафов, порядка отчетности, нормативов финансовой устойчивости, предписаний и пр.

Работать по схеме долевого строительства становится неудобно и дорого. В условиях нового закона значительно попытаются затраты на всех этапах реализации проектов. Кроме того, его положения ощутимо затрудняют финансирование банками до лен о го строительства, в связи с чем можно ожидать существенного роста процентов по кредитам, который незамедлительно скажется на стоимости недвижимости. Среди прочего, на участников долевого строительства налагается дополнительный НДС в размере 18%. Если данная норма действительно вступит в силу, то иена одного квадратного метра площади здания увеличится как минимум на 20%.

Авторы статьи далеки от поспешных выводов о неизбежном снижении объемов жилищного строительства и возникновении дефицита предложения на первичном рынке жилья, доступность которого с вступлением в силу указанного выше закона канет в лету.

Но в любом случае уже отработанная модель долевою строительства приведет к существенному его подорожанию для дольщика и усложнится для строительных организаций, вынужденных искать альтернативные механизмы оперативной аккумуляции средств для производства строительно-монтажных работ, например, такие, как в проектах финансовой компании \"Социальная инициатива\". То есть строительные организации вынуждены будут всерьез рассматривать варианты организации инвестиционных фондов.

Новым и достаточно рискованным направлением инвестирования средств паевыми инвестиционными фондами является инвестирование в недвижимость. Первые фонды недвижимости появились в прошлом году, сегодня их действуют всего девять. В среднем доходность этих фондов, по оценкам специалистов, может составлять около 40%, однако еще ни один из таких фондов не проработал целый год. Например, у управляющей компании \"Конкордия\" первый инвестиционный фонд недвижимости заработал за полгода 18,24%.

В соответствии с действующим законодательством существует три типа фондов - открытые, интервальные и закрытые. Купив пай в открытом фонде, пайщик может быть уверен, что при первой необходимости, в любой день недели (кроме выходных) может продать свой пай и забрать деньги с прибылью. Это удобно для тех вкладчиков, у которых время от времени появляется необходимость в непредвиденных расходах, т. е. для тех же производителей строительно-монтажных работ.

Однако у такого фонда есть и минус поскольку всегда существует возможность погашения большого объема или даже всех паев одно времен но. Управляющая компания должна имен, выведенную из оборота большую сумму денег - своего рода резерв, что сказывается на доходности паевого инвестиционного фонда. В принципе у одной и той же управляющей компании, имеющей два стратегически одинаковых, но разной открытости фонда, более высокая доходность будет у интервального или закрытого, а не у открытого фонда.

Интервальные паевые инвестиционные фонды предполагаю: погашение паев несколько раз в год - обычно раз в квартал. Закрытый фонд создается на длительный срок - от одного года до 13 лет (в среднем на пять лет) и ориентируется на долгосрочные вложения, например, и недвижимость. Создавать открытые паевые инвестиционные фонды недвижимости чрезвычайно трудно, так как такие фонды должны быть готовы к тому, что в любой день к ним придут все пайщики с требованием погасить паи. Продать всю недвижимость за день невозможно. Поэтому в сфере недвижимости целесообразно создавать фонды накрытого или интервального типа.

Экспресс-опрос руководителей строительных организации, проведенный авторами статьи, показал, что главным препятствием созданию паевых инвестиционных фондов недвижимости является сложная процедура их регистрации, а также режим ответственности, предполагающий безусловное выполнение требований к составу и структуре активов этой категории фондов. Опрос также выявил серьезные сомнения \"зубров\" строительной отрасли в адекватной оценке активов в портфеле фондов и наличия необходимых для организации и функционирования фондов профессиональных кадров.

В то же время, как выяснилось, весь спектр аккумуляционных механизмов, способных не только поддержать достигнутые темпы строительства, но ускорить их и удешевить недвижимость для потребителя, современные организаторы строительного производства представляют себе весьма отдаленно. А между тем к своего рода \"экономическим изюминкам\" прошедшего финансового года несомненно следует отнести очень высокую эффективность деятельности Общих фондов банковского управления (ОФБУ).

Управление имуществом клиентов в составе таких фондов является формой доверительного управления, адресованной в первую очередь частным лицам, желающим эффективно распорядиться своими свободными денежными средствами.
ОФБУ предназначены для аккумулирования средств отдельных клиентов (учредителей управления) и их последующего инвестирования в цепные бумаги и производные финансовые инструменты в соответствии с инвестиционной декларацией ОФБУ, регламентирующей состав и процентное соотношение активов ОФБУ.

Также, как в паевых инвестиционных фондах, средства клиентов ОФБУ могут быть вложены в недвижимость или в портфель объектов недвижимости.

Динамика развития ОФБУ, по данным Ассоциации защиты информационных прав инвесторов, выглядит следующим образом; объем средств, вложенных россиянами в ОФБУ, па 2004 г. вырос более чем вдвое, оставаясь пока в 20 раз меньше, чем в паевых инвестиционных фондах и в 440 раз меньше, чем размещено на банковских депозитах российских граждан. Но с другой стороны, рост средств в управлении ОФБУ происходил в условиях, в нынешней степени неблагоприятных, - на фоне падения фондового рынка и банковского \"кризиса доверия\". Можно ожидать, что при улучшении макроэкономической ситуации ОФБУ станут не менее популярным институтом, чем те же паевые и инвестиционные фонды.

Уточним, что и паевые инвестиционные фонды, и ОФБУ аккумулируют средства частных инвесторов и осуществляют доверительное управление ими. В обоих случаях средства вкладываются преимущественно в финансовые рынки, и паевые инвестиционные фонды, и ОФБУ приносят клиентам доход, как правило, превышающий процент по банковскому депозиту. Впрочем, есть и существенные различия (табл. 1).

Таблица 1. Сравнение характеристик паевых инвестиционных фондов и ОФБУ Паевые инвестиционные фонды

Специфика и традиции деятельности ОФБУ но многом определяются историей их возникновения и развития. Мерные послекризисные (1998 г.) фонды создавались банками исключительно для своих клиентов - юридических и физических лиц, имеющих хорошие прочные связи с менеджментом или собственниками банка. Банки рассчитывали на доверие давних и состоятельных клиентов, и расчет этот полностью оправдался: в 2002 г. общий объем капиталов в управлении ОФБУ превысил 1 млрд. руб. Многие банки, наработав первый опыт в ОФБУ для \"своих\", начали создавать новые фонды - уже для клиентов \"с улицы\", уменьшая при этом размер первоначального взноса.

Однако, несмотря на развитие розничных ОФБУ (по данным АЗПИ, почти у половины активно работающих фондов минимальный стартовый взнос не превышает 1 тыс. долл.), самые большие средства все-таки остаются за фондами, созданными в расчете на крупных клиентов, в первую очередь - на компании. Иногда такие ОФБУ создаются специально под определенную группу клиентов - юридических лиц. Например, в Газпромбанке функционирует ОФЬУ \"Страховые резервы\", предназначенный специально для страховых компаний: его инвестиционная декларация полностью удовлетворяет \"Правилам размещения страховщиками страховых резервов\". Часто юридические лица используют ОФБУ для вложения средств в активы, инвестировать в которые напрямую не позволяют нормативные ограничения.

Основным стимулом вложений в ОФБУ для юридических лиц является стремление получить как можно больший доход с временно свободных средств, что, как говорилось выше, весьма актуально для строительных организаций. Выбор направлений и форм вложений определяется с позиции ликвидности, надежности и потенциальной доходности ценных бумаг, производных инструментов или иных актинон. Л доходность вложений в ОФЬУ по сравнению. С другими видами вложений при среднем росте цены 1м2 жилья на 30-100%в сод и инфляции 12% достаточно велика (табл. 2). Пока, несмотря на неограниченность возможностей вложений в том числе в недвижимость, она лаже на уровне анализа воспринимается как экзотика. Энтузиасты ОФБУ активно осваивают торговлю драгоценными металлами, ценные бумаги западного образца.

Таблица 2. Сравнительная годовая доходность вложений Вид вложений

С точки зрения авторов, организаторы новых форм коллективных инвестиций \"за деревьями не видят леса\", а именно: не учитывают потенциал рынка ценных бумаг, связанных с недвижимостью и поступательным развитием строительной отрасли.
Ожидаемое торможение деловой активности в расширении схем \"долевого участия\" вовсе не снимает с повестки дня колоссальный объем спроса на недвижимость. Емкость строительного рынка, адекватная прогнозируемому спросу, превышает в эквиваленте 180 млрд. долл. (по оценке компании \"Социальная инициатива\").

При всем критическом отношении к развитию в стране ипотеки методичность рассмотрения этого вопроса на заседаниях правительства, наличие свободных денежных средств стабилизационного фонда и состояние золотовалютных резервов страны свидетельствуют о последовательном формировании необходимых и достаточных условий развития ипотеки, причем как по немецкому, так и по американскому сценарию. Следовательно, цепные бумаги - долговые ипотечные обязательства в условиях стабильного роста рынка недвижимости, благоприятной внешнеэкономической конъюнктуры, синхронизации усилий политических, банковских и предпринимательских элит вполне могут стать самым перспективным направлением вложения средств.

Кроме того, дополнительными преимуществами ОФБУ, специализирующемся на долговых ипотечных обязательствах, являются, с одной стороны, его прямая связь с \"материнской\" банковской структурой, а, следовательно, возможность скоординированной работы с ней, и с другой, - его защищенность от риска банкротства самого банка. Дело в том, что средства фонда не пересекаются со средствами банка и в случае его банкротства полностью выводятся из конкурсной массы.

Сдержанность специалистов в прогнозах разлития ОФБУ в России обусловлена несколькими причинами.

Во-первых, в регулировании ОФБУ пока много \"белых пятен*. Например, паи ОФБУ не являются ценной бумагой, а следовательно, их, в отличие от паев паевых инвестиционных фондов, нельзя продать на вторичном рынке, подарить или передать в залог банку по кредиту.

Во-вторых, в ОФБУ нельзя делать вложения нерезидентам, а это, по оценкам участников рынка, очень перспективный слой инвесторов.

В-третьих, банки сами пока не заинтересованы в активном продвижении этой услуги. Если банк хочет стать универсальным, т. е. предлагать широкий спектр услуг своим клиентам, он может зарегистрировать ОФЬУ. Но для основной массы банков это не основной вид деятельности, а побочный бизнес.

В-четвертых, пока банки только формируют и обкатывают технологии работы ОФБУ, хотя в дальнейшем можно ожидать широких рекламных кампаний по их тиражированию.
Но главным фактором, тормозящим развитие этой формы коллективных инвестиций, является не столько банковская пассивность, сколько индифферентность производственного капитала, в частности, непрозрачность пока для строительного бизнеса мобилизационного механизма аккумуляции финансовых ресурсов, условий их ввода и вывода из строящихся объектов, правила оборота соответствующих ценных бумаг, принципы партнерского взаимодействия.

Представляется, что сохранение позиций и развитие строительного бизнеса, как это было с долевым строительством, нее в большей степени зависят от скорости освоения фондовых технологий привлечения средств будущих пользователей объектов недвижимости на ранних стадиях строительства. В этом смысле интересно обратиться к мировой истории бизнеса - истории фантастического успеха компании Fannia Мае3, которой удалось за девять лет не только ликвидировать 1 млн. долл. ежедневных убытков, но и получить 4 млн. долл. ежедневной прибыли, при этом совокупный доход компании превысил средний но рынку в 3,8 раза. Компания смогла стать лучшей на финансовом рынке ипотечных кредитов, став полноценной участницей фондового рынка и развив уникальную способность оценивать риски, связанные со строительством и ипотечным кредитованием.

Действующая е стране система анализа риска позволила населению с более низкими доходами получать кредиты на приобретение жилья, что служило мощным стимулом работы компании, борющейся за демократизацию института домовладения, реализуя \"американскую мечту о собственности\". Позиционируя себя в нетрадиционной плоскости, Fannia Mae обеспечила рост каждого вложенного доллара с 1994 г. по 2000 г. в 64 раза, опережая рынок, который включал быстрорастущий NASDAQ конца 1990 г., почти в 6 раз. Подчеркнем, это реальный результат не венчурной компании, а компании
развивавшейся на рынке жилья.