Классификация современного городского жилья

12 августа 2005

Сейчас мы понимаем, что элитное жилье - это не просто большая квартира в доме с высокими потолками в пределах Садового Кольца. Потому что знаем: коммуникации в доме могут быть изношены и каждый день создавать опасность Вселенского потопа в квартире, да и соседями могут оказаться люди, с которыми вы никогда не сможете найти не то что общего, а хотя бы цивилизованного языка, так как эти люди далеки от цивилизации.

Приняв за аксиому, что все \"элитное\" - начиная с часов и заканчивая квартирой - товар штучный, остается только удивляться количеству объявлений рекламного характера, предлагающих квартиры в домах \"элитных\", \"суперэлитных\", \"класса \"Люкс\", \"Экстра-класса\", и т.д. Не говоря уже о том, что \"суперэлитного\" жилья не бывает по классификации, следует заметить, что зачастую такие объявления с точки зрения профессионалов не соответствуют действительности: под громкой вывеской \"элитности\" продается дом, скажем, повышенной комфортности.

Сегодня, действительно, многие декларируют \"элитность\" предлагаемого покупателям дома. Однако, на деле это может оказаться жилье эконом-класса. К сожалению, в настоящее время в нашем обществе нет четкого определения элитности жилья. И часто получается так, что продавцы и покупатели говорят на разных языках. Покупатель представляет себе некий набор признаков (чаще, внешних), что не всегда соответствует действительности.

При оценке элитных объектов недвижимости необходимо учитывать огромное количество факторов, которые можно условно разделить на три группы:

Разобраться в предложениях в данном секторе рынка поможет классификация объектов элитной недвижимости:

Категория 1 (ЭЛИТНОЕ ЖИЛЬЕ)

Класс \"А\" (Люкс)

место расположения: центр, запад, юго-запад Москвы в пределах оценочной зоны 1ой категории.
равноценное окружение
избранность живущих: жесткий отбор жильцов
новое строительствo
внешние и внутренние стены – кирпич, каркас – монолит, высокое качество строительства
надежная репутация застройщика
количество квартир в доме не превышает 40
благоустроенный внутренний двор, огороженная территория
подземный гараж, оборудованный спринклерной системой пожаротушения
высота потолков в квартирах 3,2м и выше
презентабельный подъезд
большие окна с деревянными или дерево - алюминиевыми стеклопакетами
использование дорогих отделочных материалов
центральное кондиционирование, система климат-контроля
высококачественные бесшумные лифты ведущих производителей (KONE, Otis, Tissen, Schindler, выполненные по индивидуальному заказу)
24-часовая профессиональная охрана с видеонаблюдением
развитая социальная инфраструктура: тренажерный зал, бассейн, сауна, солярий, кафе-бар, холл для приема гостей, индивидуальные кладовые и т.п.
сочетание нескольких видов отопления (водное, воздушное и электрическое), радиаторы с возможность регулировки температур
механические и химические фильтры для очистки воды и воздуха
бойлерная для всего дома или в каждой квартире
двойной ввод электрики
современные телекоммуникации с возможностью выбора оператора
профессиональный менеджмент здания
создание неповторимого архитектурно облика

Цены варьируются в пределах 4000-12000 долларов за 1 кв.м. К классу «А» относят, например, «Дворянское Гнездо» в Б.Левшинском пер. д.11, жилой комплекс в 1-ом
Зачатьевском пер. 19-21, комплексы: в Молочном пер. д. 1, в Бутиковском пер. д.5, 9., «Парк Хаус» в пер. Капранова д.4.
Следует учитывать, что со временем здание может переходить в другую подгруппу. Так же следует отметить, что не цена определяет категорию, а наоборот: цена напрямую зависит от того, какой категории соответствуют параметры дома.

Класс \"А — \"

Различие домов класса «А» и класса «А-» заключается в выборе материалов для строительства и отделки, а также инженерных коммуникаций менее престижных фирм-производителей, большее количество квартир. К классу «А-» в настоящее время относятся жилой дом «Торисс Хауз» в Спасоналивковском пер. д.20 и жилой комплекс «Венский Дом на Плющихе» в 1-ом Неопалимовском пер. д.8.

Класс \"Б\"

к местоположению класса \"А\" добавляются все остальные направления в пределах Садового Кольца, в пределах набережных Москва-реки.
новое строительство или реконструкция
количество квартир в доме может доходить до 80
внутренний двор может отсутствовать
вместо подземного гаража может использоваться наземная охраняемая парковка (в случае реконструкции)
высота потолков может быть от 3м
высококачественные стеклопакеты
может отсутствовать центральное кондиционирование, но непременно должны быть определены места для размещения индивидуальных воздухозаборников
бесшумные лифты европейских производителей
круглосуточная охрана, видеодомофоныиндивидуальных воздухозаборников на фасаде здания
инфраструктура может отсутствовать
современные коммуникации
телефонные линии МГТС

Цена квадратного метра находится от 3500 долларов. Сюда относятся жилые дома «Посольское Подворье» - 2-й Казачий пер., д.10, «Капитал» - Трубниковский пер., д.13, «Ваш Дом» - Б.Полянка улица, дом 61А, Тружеников пер. д.15. Реконструкция: М.Молчановка д.4, д.8, Трубниковский пер.д.4, д.8/15.

Класс \"С\"

Жилые дома этой категории - качественные, требования как и к домам класса «В», но расположены не в центре, а в одном из престижных районов, например - Кунцево. Хорошие примеры этой категории - комплекс \"Малая Земля\" на Кременчугской улице (девелопер ASG Ltd.), комплекс домов на улице Звенигородская (девелопер \"Теско\"), а также дома возводимые ДИПС и компанией «Дон-Строй» в пределах Садового Кольца.
Стоимость категории \"С\" от 2500 долларов за 1 кв. метр.

Категория 2 (ЭКОНОМ-КЛАСС)

Рынок современного жилья эконом-класса развивался параллельно с рынком элитного жилья.
В конце 90х годов строительство такого жилья носило чисто экспериментальный характер, а сегодня объемы строительства имеют очень впечатляющий характер, в силу безусловной рентабельности и большого спроса рынка на такое жилье. За восемь лет, а именно столько полноценно существует данный сегмент, на рынке появились такие компании Застройщики как «Дон-строй», «Квартал 32-33», «Крост», «Capital Group» работающие в сегменте жилья эконом-класса.
В том, числе строительством жилья эконом-класса занимается Департамент внебюджетного строительства города Москвы, строя принципиально другое жилье, чем вышеуказанные застройщики, но по ряду причин также попадающего в категорию эконом-класса.

Характеристики жилья эконом-класса:

Как правило это многоквартирные дома (количество квартир более 50, а в новых объектах количество квартир доходит до 500), построенные по индивидуальным проектам. Жилые комплексы эконом-класса имеют эффектный современный архитектурный облик и расположены либо в центре, но на площадке с некоторыми проблемами, либо в традиционно престижном районе, не в центре, а например в юго-западном округе, хотя встречаются примеры развития жилья эконом-класса в далеко не престижном районе и в большом отдалении от центра.
В жилье эконом-класса часто присутствует развитая социальная инфраструктура включающая: бассейны, сауны, тренажерные залы, салоны красоты, детские игровые площадки, подземные гаражи, а в «Алых Парусах» обустроен аквапарк.
Отделка и качество строительства хорошего уровня с использованием материалов импортного производства.
Стоимость жилья эконом-класса сегодня на рынке составляет от 1800 долл.США за 1кв.м.