Ижевский рынок офисных помещениий – тенденции и перспективы
Ижевский рынок офисных помещений еще два-три года назад наглядно демонстрировал принципы броуновского движения: в поисках подходящих помещений арендаторы хаотично толкались на довольно ограниченном пространстве. Сегодня оно расширилось. Во многом это произошло благодаря появлению в городе бизнес-центров. Хотя большинство из них лучше назвать бизнес-теремками.
В идеале настоящий бизнес-центр – это сообщество арендаторов и собственников помещений, которые не только находятся в одном здании или комплексе зданий, но и нашли способы взаимовыгодного сотрудничества. Но это идеальный вариант, до которого ижевским центрам очень далеко.
А, В, С и другие
Столичные специалисты по недвижимости подразделяют все бизнес-центры на классы. Самый престижный – А, что подразумевает новое здание в пределах Садового кольца, с дорогой обстановкой и всеми возможными услугами. В – вариант попроще: реконструированное здание, меблировка скорее функциональная, нежели представительская, услуги включены. Далее следуют С, D классы. Но даже в столице офисные центры первого уровня можно сосчитать на пальцах. В регионах, и в Ижевске в том числе, отсчет стоит начать с В и продолжать до I.
Бизнес-центров относительно высокого класса в столице Удмуртии пока можно насчитать всего два – это соседствующие «Аврора» и «Галеон», стоимость аренды в которых колеблется в районе 500 руб. за кв. м в месяц (в Москве считают в долларах за кв. м в год). Остановимся подробнее на первом центре, принадлежащем «Байкал-Инвесту». Здание пережило капитальный ремонт, в ходе которого поменялось почти все – начиная от пластиковых окон, труб и новой сантехники, заканчивая стенами, пожарной сигнализацией и системами кондиционирования, включая системы подготовки воздуха, вытяжки, общие и индивидуальные установки кондиционирования. В проекте перепланировки, что резко выделяет бизнес-центр этой категории от других, также сразу закладывались инженерные коммуникации с большим запасом мощностей: максимально возможное количество электрических розеток, несколько телефонных линий, несколько провайдеров, серверные на этажах и возможность создавать локальные телефонные сети. Минус – ограничение по площади, не всегда удобный подъезд к зданию. От столичных А и В классов, кроме цены, «Аврору» отличает отсутствие претенциозной меблировки, тот факт, что здание не целевой постройки, а реконструированное, и ряд других обстоятельств. Сходство – наличие комплексной системы подбора арендаторов, что тоже важно. Для ижевских бизнес-центров это пока «потолок». Но вряд ли он сохранится долго. Конкуренцию БЦ «Аврора» может составить, например, строящийся многоэтажный бизнес-центр рядом со стадионом «Зенит». Запланирована небольшая подземная парковка, на часть этажей уже нашли арендаторов. Один недостаток – пока сроки окончания строительства центра кажутся весьма отдаленными.
Другой игрок подобного класса – БЦ «Эльгрин». Но последний в большей степени концентрируется на торговле. Значительный недостаток в глазах арендаторов – дополнительная разбивка на два яруса одного этажа и неудобные лестницы. Не очень удобна и организационная схема расположения фирм.
Бизнес-центры среднего, по ижевским меркам, уровня – «Байкал», офисный центр «Сайгас», «Дом быта», «Тройка +», «Дом моделей». Стоимость «прописки» в таком центре варьируется от его места. В среднем в «Сайгасе» платят 350 руб. за кв. м в месяц (без дополнительных услуг), в БЦ «Байкал», относящемся к федеральной собственности, и того меньше – 170 руб кв. м. Дешево обходится и аренда офисов в центрах на ул. Азина и Ново-Ажимова.
В стоимость аренды включены, как правило, коммунальные платежи, уборка помещений, общая охрана, электрика. В «Сайгасе» дополнительно приходится платить за проведение Интернета и других инженерных коммуникаций, парковку. Телефон также считается отдельно. Ремонт преимущественно за счет арендатора, может быть, поэтому они оседают в подобных центрах надолго. В определенных формах присутствуют и принципы подбора арендаторов: кто-то придерживается их полностью, как пытается делать «Сайгас», другие реализуют частично.
Многие клиенты бизнес-центров этого класса до сих пор не нуждаются в парковочных местах, Интернете и телефонных линиях в количестве больше одной штуки. Недостаток – старые конструкции, например окна, с неудобством использования которых сталкиваешься уже после заезда. Кроме того, в настоящий момент помещения почти везде заняты теми, кого устраивает данный уровень услуг.
Еще на ступень ниже по уровню организации и сервиса находятся гостиница «Центральная», совсем недавно вышедшая на рынок с этой услугой, ДК «Металлург», офисные помещения в «Удмуртгражданпроекте» и множество других административных или общественных зданий, предоставляющих помещения в аренду. В зависимости от места и общего уровня развития они сильно отличаются по цене. Офисы в неудобной для посещений гостинице стоят недорого. ДК «Металлург» оценивает свои метры как «взрослые» бизнес-центры: стоимость квадратного метра там составляет 500 рублей в месяц. В любом случае эти помещения окажутся ближе по принципу организации работы к аренде индивидуального помещения в подвале или отдельно стоящем здании. Но надо учитывать – проводить реконструкцию и дополнительные коммуникации там гораздо сложнее. Обещание предоставить телефонную линию может обернуться тем, что номер арендатору выделяется только один, больше не позволяют возможности системы. Для получения еще одного номера арендатору придется самостоятельно тянуть телефонный кабель.
Последняя категория – это, разумеется, уже упомянутые отдельные нежилые помещения: подвалы, мансарды, нижние этажи жилых домов. Их доля на рынке, по разным оценкам, колеблется в районе 20–30% всех офисных площадей. Несмотря на бурное развитие организованных площадок для ведения бизнеса, индивидуальные точки останутся на рынке в прежнем виде. Два критерия – цена и место на карте города – делают их постоянными игроками рынка. За подвал на ул. Пушкинской арендатор может заплатить больше, чем за место в хорошем бизнес-центре, т. е. свыше 500 рублей. С другой стороны, на окраине запросто разместится самый бедный арендатор. В этой доле рынка офисных помещений цены за одну и ту же услугу могут существенно отличаться даже в соседних зданиях. Главное, внимательно искать. И сразу договариваться, когда цены изменятся в следующий раз.
Будем строить
Сегодня рынок предложений офисов в аренду быстро растет. Специалисты прогнозируют, что в ближайшие пару лет спрос на офисные помещения в Ижевске останется высоким, и это является закономерным следствием усиления деловой активности в республике. Увеличение инвестиций, приход крупных торговых сетей в регион, развитие строительства и других отраслей, реализация республиканских и национальных проектов на фоне общероссийского роста экономики неизбежно приведут к активации спроса на рассматриваемом рынке. Вкупе с предстоящей подготовкой к празднованию 450-летия присоединения республики к России спрос на офисы вырастет еще на несколько процентов. Даже тот факт, что на предприятиях республики проходят сокращения, не приведет к спаду активности. Наоборот, социологи говорят о возможном переходе высвободившихся трудовых сил в разряд предпринимателей. Им офисы также будут необходимы.
Схема развития офисных центров в Ижевске напоминает московскую. Первоначально занимаются и реконструируются все доступные здания в центральной части города. Затем, когда административных строений не остается, подрядчики переходят к капитальному строительству, но уже за пределами центральной части города. Ижевск как раз находится на этом переломном этапе. Еще в феврале прошлого года речь шла только о реконструкции. Сегодня в центре идет заполнение последних зданий из возможных, в то же время начинается капитальное строительство.
В процессе подготовки материала был определен ряд городских зданий, из которых теоретически могли бы получиться хорошие бизнес-центры. Как оказалось, все они, кроме обязательной реконструкции, имеют еще ряд недостатков. Самый интересный проект – административная башня Ижевского мотозавода «Аксион-Холдинг». Но его минус – отсутствие подходящей по размеру парковки. Такая же проблема с «Удмуртгражданпроектом» и «Прикампромпроектом». Без решения этой проблемы преобразование их в хорошие БЦ невыгодно, в дешевые – неинтересно. Хотя, как только владельцы зданий – научные институты – окончательно определят судьбу строений, желающие их перестроить все-таки найдутся.
Другой рассматриваемый вариант – недостроенное кирпичное здание на ул. 10 лет Октября, расположенное почти на перекрестке с ул. 40 лет Победы. Наилучший вариант для здания – реконструкция под администрацию одной крупной компании или столичного представителя. Для бизнес-центра высокого уровня внешне здание также подходит. Для дешевого – уже нет. Работники офисов разных категорий, как правило, отличаются и способами передвижения по городу. Для представителей престижных компаний характерно передвижение на собственном автомобиле, а сотрудники начинающих компаний и фирм помельче добираются до работы общественным транспортом. Он, увы, не близко, что пока лишает здание перспективы.
Так что на повестке все-таки строительство. «Строительство нового бизнес-центра гораздо проще, дешевле и удобнее, чем реконструкция старого, – говорит Дмитрий Ходырев, директор холдинга ООО „Фасад-3000“. Его компания выступает подрядчиком в реконструкции бизнес-центра „Аврора“, бывшего административного здания подшипникового завода. – Для того чтобы площади работали с максимальной отдачей, старым зданиям требуется перепланировка. Ее согласование с контролирующими организациями встречает много сложностей. Тем не менее из-за их выгодного расположения подрядчики в первую очередь берутся за реконструкцию старых зданий».
В строительстве новых бизнес-центров в Ижевске намерены активно участвовать московские компании. Также свою лепту в строительство хотят внести и многие арендаторы Ижевска. Причина – их готовность приобрести помещение под офис в собственность и отсутствие таковых на рынке города. Покупка помещения в одном из действующих офисных центров наталкивается на юридические препятствия. В частности, на отсутствие практики по разграничению прав на места общего пользования: коридоры, лестничные площадки и пр.
Продажа нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, спрос не удовлетворит, тем более что покупатели помещений под офис заинтересованы в основном в центре города. А действительные собственники недвижимости, которые сдают ее в аренду, продавать площади не намерены, что тоже вполне объяснимо.
Куда расти?
Наступает период, когда спрос становится устойчивым, без взлета и падений. По мнению Дмитрия Ходырева, цены на офисы в течение ближайших двух лет могут еще подрасти, но потом спрос и стоимость услуг стабилизируются. Маркетологи «Сайгаса» говорят, что это произойдет к 2010 году. В любом случае для офисных центров в дальнейшем будет характерен качественный, а не количественный рост. Уже сегодня будущие арендаторы относятся тщательнее к выбору помещений под офис. Они начинают интересоваться сопутствующими услугами, как-то: уборка помещений, техническое обслуживание, охрана. Конечно, после уточнения местоположения и стоимости аренды. Выбор появился.
Через пару лет, прогнозирует директор холдинга ООО «Фасад-3000», ротация арендаторов будет зависеть от собственных успехов фирм на выбранном поприще, а не только от поиска сиюминутной выгоды. Проигравшие начнут менять офисы на менее удобные, победители – переезжать в бизнес-центры высокого класса. По данным администрации офисного центра «Сайгас», такой процесс уже начался. Фирмы, неудачно закончившие год, переезжают из «Сайгаса» в отдаленные или менее благоустроенные офисы. С другой стороны, сотовые операторы были готовы переехать в офис класса А или В. Но не могут из-за отсутствия таковых. Также ждут появления подобных центров некоторые нефтяные компании, банки, производственные объединения. Но ждать им осталось недолго. Конкуренция на рынке еще несуществующих бизнес-центров первого класса уже есть.
