Ипотека: сколько мы реально платим

На старте

Еще совсем недавно самой первой тратой была плата банку за рассмотрение вашей кредитной заявки. Сумма не очень обременительная, в пределах 3-5 тыс. руб., просто за то, чтобы сотрудники кредитного комитета изучили представленные вами документы. Стоит обратить внимание, что эта плата вовсе не гарантировала положительный результат – в кредите могли и отказать. И приятно отметить, что к весне-лету нынешнего года все банки отменили взимание этих денег – это явно было результатом конкурентной борьбы между ними.

Предположим, банк одобрил вас как заемщика. Что дальше? Прежде всего, найти квартиру. Если ищете самостоятельно – это бесплатно (не считая сил и нервов), если же с помощью риелтора, то принятая за подобную услугу комиссия составит примерно 3-5% от стоимости найденного жилья на вторичном рынке.

Когда квартира найдена, предстоит первый ход, связанный непосредственно с ипотекой и стоящий денег. Необходимо провести «независимую» оценку приобретаемой квартиры. Слово «независимая» не зря взято в кавычки. По закону эту работу может произвести любая оценочная компания, имеющая соответствующую лицензию. На практике, конечно, у каждого банка есть дружественные оценщики, и именно их услугами вам будет предложено воспользоваться.

Средняя по рынку стоимость оценки, говорит Светлана Жданова, эксперт по ипотечному кредитованию агентства «Кутузовский проспект», около 3500 руб., работа выполняется в срок до пяти дней. При необходимости можно заказать срочную оценку – она выполняется за одни сутки, но стоит уже от 4500 руб.

Самое обидное в том, что оценка выполняется сугубо для проформы. Банки опасаются, что заемщик попросит оценщика завысить оценку (чтобы получить кредит побольше – такие случаи действительно бывают), и поэтому перепроверяют представленные отчеты. Делают это самым немудрящим способом: находят в рекламе похожие квартиры и ориентируются на самые дешевые. Такие «детали», как то, что в покупаемой квартире евроремонт, а самые дешевые квартиры – «бомжатники», банк обычно не интересует.

Вторая предварительная трата – и куда более серьезная, чем оценка, – страхование. Обязательным условием предоставления кредита является комплексное ипотечное страхование, включающее три риска: физическая сохранность заложенного имущества, «титул» (т. е. риск судебного оспаривания права собственности на него) и жизнь и здоровье заемщика. Объявляемые тарифы страховых компаний (а они, как вы понимаете, тоже не какие угодно, а только дружественные банку) составляют от 1-1,5% в год. Но при ближайшем рассмотрении выясняются различные нюансы. Во-первых, формулировка «от 1%» – вряд ли нужно объяснять, что это означает. Во-вторых, часто требуют застраховать не сумму кредита, и даже не стоимость квартиры, а на 10% больше – получается, что даже 1% превращается в 1,1%. В реальной жизни все еще круче. Минувшим летом автор этих строк сам получал ипотечный кредит – страховщики заставили меня сдать кучу анализов (3500 руб.), по итогам которых объявили меня глубоко больным человеком, над которым смерть уже раскинула свои черные крылья (на самом деле имеются действующие разряды по боксу и бегу). В общем, тариф за страхование приблизился к 2%. Вдобавок страховщики хотели еще застраховать жизнь и здоровье моей жены (еще 0,69%) и только после получаса ругани по телефону отказались от этой идеи. В общем, кто бы от них самих застраховал…

На сделке

Здесь, понятно, вылезают самые главные траты. Расчет банков безупречен: сначала обо всем молчим, а на сделке заемщику уже деваться некуда: если откажется, потеряет все отданные авансы-задатки. Итак, перечисляем по пунктам:

Комиссия за предоставление кредита – в большинстве банков она составляет 1% от выдаваемой суммы.

Обналичивание. Идея в том, что предоставленные вам деньги – безнал, и за превращение их в привычные и осязаемые купюры надо еще заплатить. Обычно – от 0,5%.

Деньги на период самой сделки помещают в депозитную банковскую ячейку – это самая распространенная на сегодня технология расчетов при сделках (всех, не только ипотечных). Но при обычной сделке можно арендовать ячейку в любом банке, при ипотечной же банк настаивает на том, чтобы ячейка была его. Стоимость аренды в зависимости от срока и размеров (крупные суммы, особенно в рублях, в маленькие ячейки не помещаются) колеблется от 1500 до 2500 руб.

По желанию участников сделки (это действительно добровольная услуга, она банком не навязывается) можно проверить подлинность банкнот. Ее стандартная стоимость – 0,1% от суммы пересчитываемых денег, но не менее $10. Но этот платеж, как правило, нужен продавцу.
Кроме названного в некоторых банках существуют и другие комиссии, и их число достигает иногда десятка, говорит Ринат Янтурин, заместитель генерального директора по развитию ипотечного кредитования компании «Пересвет-Инвест». Это плата за открытие текущего счета, заверение банковской карточки, перевод средств…

Собственно сделка купли-продажи квартиры должна быть заключена сторонами и зарегистрирована в специальном государственном органе – Управлении федеральной регистрационной службы. Составит договор сам банк (он обязательно захочет контролировать этот процесс), последующую регистрацию участники сделки могут провести и сами. Но, по словам знающих людей, приемные ФРС – это места, где запросто можно провести весь день и так и не достояться в очереди до заветного окошка. Поэтому более принята практика, когда регистрацию договора поручают специализирующимся на этом людям – это не сотрудники банка, а, скажем так, крутящиеся рядом индивидуалы. В целом заключение договора (нотариально или в простой письменной форме) и последующая регистрация обойдется в 18-20 тыс. руб.

Самое очевидное здесь – ежемесячные платежи. В большинстве банков приняты аннуитетные – размер платежей с течением времени не меняется, зато постоянно увеличивается часть, направленная на погашения собственно кредита («тела» по терминологии финансистов). А плата процентов, соответственно, уменьшается.

Реальные цифры, как правило, таковы, что первоначально на «тело» направляется лишь ничтожная часть. В моем кредите ($140 тыс. на 20 лет под 11% годовых) аннуитетные платежи получились в $1445 в месяц, при этом с первого на погашение основного долга направилось лишь $137, а оставшиеся $1308 – за проценты. Потом доля «тела» постепенно растет – $138,3, $141,4… В самые последние месяцы (это будет лето 2027 года, ой-вей!) я буду платить за проценты всего по $40, 30, 15… А основные суммы тогда будут уходить на погашение собственно долга. Итогом всей этой математики является то, что всего я заплачу банку примерно $350 тыс.: $140 тыс. самого кредита и $210 тыс. процентов.

Самый лучший способ уменьшить выплаты процентов – это гасить кредит досрочно. В этом вопросе политика банков разная: некоторые позволяют должникам делать это с самого первого месяца, другие же вводят мораторий на 3-6 месяцев. В этот период досрочное погашение не то чтобы запрещено (сделать так банкам не позволит Гражданский кодекс), но обставлено условиями, делающими досрочное погашение невыгодным. Например, на суммы, вносимые в этот период, вводится дополнительная комиссия – заемщик, посчитав, сам предпочтет подождать эти злосчастные полгода.

Но помимо процентов нужно будет еще и ежегодно возобновлять обязательную страховку. Здесь есть, как в анекдотах, две новости: одна хорошая, а другая плохая. Хорошая заключается в том, что банк настаивает на страховании не всей стоимости квартиры, а лишь суммы кредита. С течением времени вы постепенно гасите кредит (правда, в первые годы очень медленно – см. двумя абзацами выше), так что сумма того, что требуется застраховать, уменьшается. С другой стороны, как философски замечает Ринат Янтурин, заместитель генерального директора по развитию ипотечного кредитования компании «Пересвет-Инвест», заемщик не становится с годами моложе – это означает, что тарифы страховой компании могут увеличиться.

После погашения

Тут тоже предстоят траты – к счастью, небольшие. Дело в том, что при ипотеке на квартире «висит» обременение – в свидетельстве о собственности, выданном владельцу в ФРС, так и написано: ипотека в силу закона. Продать, поменять такую квартиру можно только с согласия залогодержателя. Поэтому обременение после выплаты кредита очень хочется побыстрее снять. Эта процедура – практически обычная сделка с недвижимостью: собрали необходимые справки, отнесли в ФРС, получили там новые правоустанавливающие документы. Если обратиться к посредникам, которые напишут договор и возьмут на себя хлопоты по регистрации его в ФРС, на это уйдет около 15 тыс. руб.

Не Европа, слава богу…

Когда сравниваешь условия нашей и западной ипотеки – охватывает грусть. Наши ставки по кредитам – в среднем 11% и выше, «у них» возможно и 4-5%. Но, напоминает Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ», есть один утешающий момент: на Западе условия кредита, как правило, фиксируются на 2-3 года. Предполагается, что потом стороны вновь встретятся и обсудят условия, исходя из изменившейся (или не изменившейся) рыночной ситуации. Что получается – объяснять, вероятно, нет необходимости: банк повышает вам процент, и деваться вам некуда, разве что сумеете перекредитоваться в другом банке.
У нас, к счастью для заемщика, все иначе: договор заключается сразу на весь срок и пересмотру не подлежит. Думается, многие банки, выдавшие кредит по 10-11% годовых в долларах, сейчас страшно «радуются», видя, как доллар дешевеет – и хорошо, если всего на 1% в месяц.

Вместо послесловия

Итак, возвращаемся к главному вопросу – о том, сколько же мы реально заплатим банку. По оценке Светланы Ждановой, эксперта по ипотечному кредитованию агентства «Кутузовский проспект», при проведении ипотечной сделки надо иметь в запасе 4-5% от суммы кредита на дополнительные траты (эта сумма, разумеется, не включает последующие текущие платежи – там речь, как мы видели, идет не о процентах, а о разах). Роман Куман, директор департамента по вторичной недвижимости «Миэль-Брокеридж», называет сходные цифры: по его мнению, при получении кредита в $100-150 тыс. нужно иметь резерв собственных средств в $4-7 тыс.

Обратим внимание и еще на одно обстоятельство. Банки иногда предлагают кредит в 100% стоимости квартиры (сейчас такого на рынке почти нет, а вот года полтора назад, на волне роста цен на недвижимость, очень даже было). Однако технология сделки предполагает, что покупатель дает продавцу аванс. И будь кредит хоть 100-процентный, деньги на аванс банк, конечно, не даст. Покупатель должен иметь свои – или должен убедить продавца обойтись без предварительного получения денег, то есть фактически поверить на слово. В жизни этого, сами понимаете, не то чтобы вообще не бывает – просто согласится на такие условия, скорее всего, владелец какой-нибудь совершенно неликвидной квартиры.