Интрига Новой Риги

Среди загородных поселков Подмосковья самыми популярными после резиденций на Рублево-Успенском шоссе считаются поселения на Новой Риге. Земельные участки вдоль этой магистрали уже давно пользуются устойчивым спросом. Однако помимо явных преимуществ есть у этого направления и спорные, скрытые недостатки.
Новорижское направление стало приобретать популярность еще в конце 90-х годов. Уже тогда горожане оценили главное преимущество Новой Риги - высокоскоростную незагруженную трассу. И хотя широкое шоссе, построенное в обход всех населенных пунктов, с отличным дорожным покрытием, отсутствием светофоров и постов ГАИ - действительно гарантия высокой пропускной способности, это не единственное, что следует учитывать при выборе этого направления. У Новой Риги есть и существенные «дорожные» недостатки. «Несмотря на то, что трасса является скоростной, транспортные развязки здесь не продуманы, и иной раз для того, чтобы добраться до места, необходимо сделать крюк до ближайшего съезда и потом возвратиться», - отмечает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО корпорация МИАН. «Трассу нередко перехваливают в то время как на самом деле она отнюдь не самая лучшая - достаточно узкая местами, плохо освещенная. Киевское, Каширское шоссе по этим параметрам, например, гораздо лучше», - добавляет Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «Инком-Недвижимость».
Начавшееся в мае строительство участка Краснопресненского проспекта может еще более усложнить ситуацию. Новая трасса, которую планируется построить за два года, должна будет связать Новорижское шоссе с проспектом Маршала Жукова. Столичные власти приняли это решение с совершенно определенной целью: разгрузить соседние трассы за счет загрузки Новой Риги. «В Москве единственной магистралью, которая не имеет выхода в центр столицы является Новорижское шоссе, - заявил на церемонии начала строительства проспекта мэр Москвы Юрий Лужков. - Поэтому перегружены другие, соседние с ней дороги, в то время как само Новорижское шоссе - современная, комфортная трасса работает не в полную силу. Мы решили эту ошибку исправить за счет строительства участка Краснопресненского проспекта от МКАД до проспекта Маршала Жукова». «С вводом в строй проспекта жителей Новой Риги могут ожидать серьезные трудности, - утверждает руководитель одной из крупных столичных риэлторских фирм на условиях анонимности, - уже сегодня, по выходным, трасса плохо справляется с транспортным потоком. Достаточно одной аварии чтобы выстроилась многокилометровая пробка».
Правда, не все участники рынка разделяют это мнение. Так, Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании «Терра-недвижимость» считает, что после строительства Краснопресненского проспекта привлекательность участков на Новорижском направлении может только повыситься. «Автомобилистам не придется по дороге в Москву и из Москвы выезжать на загруженный участок МКАД. Кроме того, как показывает пример Рублево-Успенского шоссе, пробки престижу не помеха», - добавляет он. С ним согласен и директор управления загородной недвижимости компании «Миэль» Савелий Орбант. «Строительство проспекта может повысить стоимость загородной недвижимости на Новой Риге, благодаря тому, что попасть из поселков в центр Москвы будет гораздо проще и быстрее. Это может серьезно подстегнуть спрос на участки вдоль Новой Риги». Однако именно увеличение количества поселенцев может создать еще одну проблему: мощный машинопоток непременно ухудшит экологию на Новой Риге.

Там Русью пахнет

Впрочем, пока экологическая ситуация на Новорижском направлении чрезвычайно благоприятная и является одним из основных его достоинств. Дело в том, что благодаря розе ветров вредные выбросы столицы идут преимущественно на восток и юг. К тому же ближние земли Новорижского направления свободны от промышленных зон, да и крупных мусорных свалок тут нет и не было. Чуть дальше, в Истринском и Волоколамском районах предприятия есть (предприятия выпускают пиломатериалов, кирпича), но вряд ли из-за этого стоит опасаться за здоровье. Что касается достопримечательностей, то в ближних районах Новой Риги их несколько. В 5 километрах от МКАД находится прекрасный памятник истории и архитектуры - усадьба Архангельское, основанная в XVI веке. Здесь обустроен парк с многочисленными оранжереями и террасами модными в эпоху классицизма, а в музее усадьбы хранятся работы русских и французских скульпторов. По другую сторону шоссе расположено поместье Николо-Урюпино, в котором протекает речка Липка. Чуть подальше у самого шоссе возведена Пирамида инженера Александра Голода, которая, по убеждению самого создателя, обладает уникальными свойствами, над ней стоит ионный столб, полезный для оздоровления атмосферы.
Но, несмотря на все красоты, окрестные территории Новой Риги, в пределах 20-километровой зоны от МКАД, в значительной степени уступают землям других направлений. На Новой Риге - дефицит лесных участков и отсутствие больших чистых водоемов. Исключениями являются только территории, прилегающие к реке Истре, например, поселок «Истринская слобода», который находится в живописной излучине Истры, а также поселок «Мякинино». Последний расположен вдоль Рублевского водохранилища в трех километрах от Москвы и отличается уникальным сочетанием большого водоема, роскошного песчаного пляжа и вековых сосен, а для любителей экзотики есть и яхт-клуб. Цена отдельных коттеджей в охраняемых поселках доходит до $5 млн.
В более отдаленных районах Новорижского шоссе есть условия для любителей активного отдыха. Например, горнолыжный клуб на горе Фавор (близ Нового Иерусалима), а в непосредственной близости от Новой Риги - Истринское водохранилище. Правда, мечта о домике на берегу большого водоема с собственным причалом неисполнима, поскольку появление яхт-клубов здесь даже не предполагается. Ведь судоходство на Истринском водохранилище официально запрещено - водоем берегут как резервный питьевой источник для населения мегаполиса. Любители водного вида спорта могут утешиться отдыхом на парусном судне, не предполагающем использования топлива.
Тем же, кто желает внять вечный зов предков, можно посоветовать посетить прекрасные древнерусские города Волоколамск, Ржев или Старица, побывать в центральном лесном заповеднике под Нелидово. В этом урочище еще живы охраняемые от хозяйственной деятельности леса. А еще можно полюбоваться удивительным водным бассейном в Тверской области, откуда берут начало сразу три великие реки – Волга, Западная Двина и Днепра.

Ростки цивилизации

Исторически Новорижское шоссе, как впрочем, и все другие, застраивалось типичными садовыми товариществами, куда можно было добраться электричкой за час-полтора. В 90-х годах прошлого века многие временные поселения в 20-километровой зоне были перестроены. Пример: поселок «Урожай» в 7 км от МКАД, здесь достаточно много дорогих домов. Сейчас коттеджные поселки возводят по обеим сторонам Новорижского шоссе, начиная буквально от границ столицы. Цены зависят от удаленности поселка от Москвы, наличия коммуникаций и подъездов, природного ландшафта, площади участка и дома, типа строительных материалов и, разумеется, наличия социальной инфраструктуры. Разброс цен велик: домик в садовом товариществе в часе езде от столицы может стоить не дороже $50 тыс., а коттедж в 15 км от кольцевой дороги - больше $3 млн. Повышенным спросом пользуются поселки, соседствующие с лесом. Уровень цен в таких поселках значительно выше среднерыночного. Например, земельные участки в поселке «Резиденция Бенилюкс» за красоты природы и продуманную концепцию застройщики продают за $36,4-39,6 тыс. за сотку.
В целом, согласно исследованиям компании МИАН, ценовые сегменты коттеджного рынка на Новой Риге представлены следующим образом: 25% - дорогие объекты, 65%, – объекты бизнес класса и 10% - эконом класса. Как оговариваются авторы исследования, они брали в расчет только новые организованные коттеджные поселки. По мере удаленности от Москвы преобладают поселения эконом класса. Собственное исследование новых поселков, предпринятое порталом Realestate.ru, вывило ныне наиболее популярные предложения на рассматриваемом направлении. Все они расположены не далее 40 км от МКАД. Это «Мякинино» (2 км), «Николаевка» (11 км), «Новорижский» (29 км), «Дворянская усадьба» (17 км), «Балтия» (20 км), «Ливадия на Истре» (36 км), «Княжье озеро» (20 км). Последний поселок - пример наиболее оптимального предложения по конфигурации торгуемых объектов: на территории в 12 га расположилось 58 земельных участков площадью от 13,5 до 15 соток. Здесь продаются как готовые построенные коттеджи, так и неосвоенные участки. Проект интересен разнообразной инфраструктурой. Здесь запланированы спортивно-оздоровительный центр с кегельбаном и плавательным бассейном, детский клуб, ресторан, торговый центр, автомойка и многое другое. Наиболее раскрученными проектами на Новой Риге считаются коттеджные поселки «Павлово», «Шервуд» и «Резиденции Бенилюкс». В двух последних покупатели получили возможность участвовать в разработке своего коттеджа вместе с архитектором, который в зависимости от их пожеланий дорабатывает и адаптирует конкретный дом под единую архитектурную концепцию.
Несмотря на все преимущества Новой Риги, эксперты отмечают, что спрос на участки земли вдоль Новорижского шоссе разогрет в известной степени искусственно. Также, как и на любом направлении здесь хватает недостатков, одними из которых, по словам Светланы Кондачковой, является неразвитость существующей инфраструктуры и инженерных коммуникаций – «здесь попросту не хватает мощностей». Впрочем, пробел с инфраструктурой пытаются решить сами застройщики, оснащая коттеджные поселки боулингами, ресторанами, теннисными кортами и вертолетными площадками. В некоторых местах все эти городские изыски загородной жизни доступны всем желающим. Например, в «Павлово» будет возведен торгово-развлекательный комплекс, который, как предполагается, станет крупнейшим аж во всем Подмосковье. Застройщик намерен укомплектовать поселение ресторанами, магазинами, мойками автомобилей, концертным залом, фитнес-центром, боулингом, детским садом и школой, обещают даже, что некоторые банки разместят там свои отделения. Активное строительство коттеджных поселков на Новорижском направлении продолжается. Тенденцией этого года является освоение строительных площадок в радиусе 40-60 км от МКАД рядом с крупными водоемами. Другая тенденция - активное освоение и перепрофилирование земельных участков, отведенных под рекреационные зоны.