ГОСТИНИЦЫ МОСКВЫ И ПЕТЕРБУРГА

17 июля 2006

Москва: недорогих гостиниц не хватает

Инвестиционная привлекательность московского рынка гостиничной недвижимости объясняется его стабильным развитием на протяжении последних нескольких лет и очевидными перспективами его роста. По данным Becar. Commercial Property, средний срок окупаемости инвестиций в строительство отелей высших категорий в столице достигает пяти — семи лет. Такие проекты наиболее интересны инвесторам. У проектов же эконом-класса (три звезды и ниже), требующих дополнительных финансовых затрат на снос, нередко больший, чем в среднем по рынку, срок возврата вложений капитала. Именно потому заинтересованность инвесторов здесь значительно ниже. В немалой степени срок окупаемости также зависит от грамотного позиционирования гостиницы и известности бренда управляющей компании.
Тем не менее этот рынок все-таки привлекателен для инвесторов. Они могут получать прибыль, поскольку уровень заполняемости московских отелей высокий — в среднем 70–80 %. Однако стоит учесть, что названный показатель характерен для наиболее востребованных известных мировых гостиничных брендов.
Приход иностранных инвесторов на столичный гостиничный рынок во многом сдерживается жесткими требованиями московского правительства к участникам проекта, высокой стоимостью права аренды земельных участков и сложностями с его получением. Чаще всего это проявляется по проектам, имеющим наиболее выгодное месторасположение. На увеличение стоимости возведения объектов также влияют различные обременения на участки, выделяемые под застройку. Малопривлекательным для инвесторов видится и распределение долей после завершения работ. Подобные обстоятельства вынуждают инвесторов, получивших участки, снижать долю гостиничной составлющей, отдавая предпочтение офисным и торговым функциям объекта.

Объекты, введенные в эксплуатацию в 2005 году

Объем гостиничного рынка столицы

Развитие рынка гостиничной недвижимости напрямую зависит от развития туризма, включая как формирование привлекательности образа нашей страны у иностранных и российских путешественников, так и создание всей необходимой туристской инфраструктуры.
На московском рынке представлены отели различных категорий. Иногда собственники присваивают гостиницам класс «звездности» в соответствии со своими представлениями об инфраструктуре, уровне комфорта и т. п. Категории упомянутых объектов могут определять и различные комитеты по сертификации, гостиничные ассоциации. Но единой системы классификации отелей на столичном рынке пока нет.
В середине декабря 2005 года в Первопрестольной насчитывалось 156 гостиниц различных категорий с совокупным номерным фондом 34,307 тыс. (около 66 тыс. мест). По числу мест на 1 тыс. человек Москва значительно отстает от Европы: коэффициент насыщения в столице России 6,3, в Европе 25–26. В настоящий момент активно продолжают реконструкцию бывших советских гостиниц и строят новые. Значительное число объектов, заявленных к вводу до конца 2005 года, возведут лишь в текущем году.

Крупнейшие отели Москвы следующие:

гостиничный комплекс «Измайлово» (Измайловское ш., 71) — около 4 тыс. номеров;
«Космос» (пр-т Мира, 150) — 1,777 тыс. номеров;
«Украина» (Кутузовский пр-т, 2/1) — 1,018 тыс. номеров;
«Салют» (Ленинский пр-т, 168) — 1,001 тыс. номер.

Больше всего в столице трехзвездочных гостиниц — 63 (номерной фонд 17,424 тыс.). Относящихся к категориям «две звезды и ниже» — 49 (6,479 тыс.), «четыре звезды» — 31 (7,010 тыс.), «пять звезд» — 13 (3,394 тыс.).

Структура номерного фонда Москвы по округам и категориям (%)

Большинство отелей высших категорий сконцентрировано в центре. Так, все пятизвездочные расположены в Центральном административном округе, за исключением Moscow Country Club (Волоколамское ш., 21-й км). В ЦАО находится третья часть всего номерного фонда столицы (в том числе номера категорий «четыре звезды» и «три звезды»).
По состоянию на декабрь 2005 года в Москве введено восемь гостиниц из 14 заявленных. Все реализованные проекты значимы для столицы. В сегменте пятизвездочных объектов появился отель высшего класса швейцарской группы Swissotel hotel & resorts: в июле 2005 года открыли первую в Восточной Европе гостиницу этой международной сети. Категорию четырехзвездочных пополнили еще пять отелей.

Реконструкция и новое строительство

По данным Becar. Commercial Property, среди проектов, ожидающих выхода на рынок в 2006 году, надо отметить следующие: Ritz Carlton (бывший «Интурист», Тверская, 3–5), Holiday Inn Syshevski (Сущевский Вал, 74), «Корона Интурист» (бывший «Урал», Покровка, 40, стр. 3), «Сокольники» (Русаковская, 42), гостиница в составе многофункционального комплекса Lotte Group (пересечение Новинского б-ра и Нового Арбата, 29).
Ввиду объективных сложностей реализации инвестиционных проектов не все запланированные к выходу отели поступят на рынок в 2006 году.
Практически все бывшие советские отели сейчас реконструируют. Объекты, не представляющие архитектурной и исторической ценности, намечено снести, а на их месте построить многофункциональные комплексы с большой гостиничной составляющей. Подобная участь не коснется лишь отелей, расположенных в «высотках» (гостиниц «Ленинградская», «Украина» и некоторых других в районе ВДНХ). Однако не все объекты возводят с сохранением и/или увеличением номерного фонда: бывшие крупнейшие отели столицы («Интурист», «Москва» и «Россия») в новом качестве будут почти на 1,5 тыс. номеров меньше. Увеличение номерного фонда должно принести пока лишь заявленное переустройство гостиниц района ВДНХ («Останкино», «Золотой колос», «Турист», «Алтай» и др.). Изменится не только номерной фонд Москвы, но и категории отелей, а соответственно, и уровень цен на номера. Большинство новых объектов станет четырех- и пятизвездочными.
Первыми из советских гостиниц полностью переделали «Интурист», «Москву», «Спорт», «Савой», «Будапешт». В ноябре 2005 года закрыли на реконструкцию гостиницу «Ленинградская».
Обновленные проекты, реализованные в 2005 году, «Будапешт» и «Савой», уменьшили номерной фонд на 5 и 15 номеров соответственно. В конце прошлого года ожидали выход на рынок отеля, построенного на месте бывшего «Интуриста». Однако ввиду изменения сроков демонтажа объекта и общих темпов строительных работ его планируют ввести в строй позже. Управлять отелем намерена всемирно известная сеть Ritz Carlton. Продолжается строительство на месте бывшей гостиницы «Москва». Возводимый комплекс высшей категории, хотя и будет содержать гостиничную функцию, но не компенсирует потери в номерном фонде.
Более чем на 1 тыс. номеров сократится номерной фонд «России». Сроки ее окончательного демонтажа перенесены с 1 января на июль 2006 года. По новому проекту между ул. Варварка и набережной Москвы-реки разместится многофункциональный комплекс с несколькими кварталами малоэтажных отелей категорий от трех до пяти звезд. Общая площадь сооружения увеличится почти в два раза и достигнет 410 тыс. кв. м.
Отсутствуют данные по дальнейшим планам новых владельцев гостиницы «Украина», приобретенной недавно ООО «Бисквит» (ноябрь 2005 года) и ожидающей реконструкции. Ее нельзя снести, поскольку она имеет историческую и архитектурную ценность. Скорее всего номерной фонд «Украины» изменится.

Намечено снести «Золотой колос» и «Останкино», расположенные вблизи ВВЦ. На их месте предполагают построить гостинично-деловые комплексы. Общее увеличение номерного фонда составит 3,593 тыс. номера. На рынок объекты выйдут уже в новой категории «четыре звезды». Однако на реализацию данных проектов еще не определен инвестор. Программа реконструкции гостиниц «Восток», «Алтай», «Ярославская», «Байкал» пока не предусматривает их сноса, здесь запланировано надстроить верхние этажи и пристроить соседние корпуса. Это позволит увеличить существующий номерной фонд. О возможном повышении категории объектов информации нет. Наиболее вероятно, что в данных инвестиционных проектах примет участие группа АФК «Система».