Дошли до края
Ряд национальных инвестиционных и девелоперских компаний заявил о планах на пермский рынок коммерческой недвижимости. Варяги обещают вложить в строительство ТРК на территории края в общей сложности от 357 до 645 млн долларов. В успех внешних игроков верят далеко не все эксперты.
В 2007 году планируется завершение крупнейших объектов торговой недвижимости региона: закончится строительство второй очереди ТРЦ «Семья» и КУМа (по сути, второй очереди «Колизея»). За этими торговыми комплексами появятся новые, не меньших размеров. Крупные стройки начнутся, если претендующие на местный рынок национальные игроки смогут реализовать свои проекты.
Как всякие бизнес-структуры, нацеленные на завоевание провинциальных рынков, многие создатели ТРЦ национального масштаба априори заявляют об интересе ко всем городам-милионникам, среди которых, естественно, и Пермь. Тем не менее, процесс уже переходит из стадии обсуждений и переговоров к реальной работе на территории.
Среди «реалистов» московская Advantage Group. Специалист по связям с общественностью Advantage Group Даниил Савкин заявил REZON, что «Пермь находится в десятке наиболее привлекательных для нашей компании городов». «Мы уже выезжали к вам и в данный момент ведем переговоры с пермскими бизнесменами. В данный момент рассматриваются два предложения: покупка земельного участка в чистом виде и вариант с участием пермского соинвестора, благодаря которому будет приобретена площадка», — сообщил г-н Савкин. Собеседник издания отметил, что говорить о каких-либо подробностях пока нет возможности: по земле нет конкретных соглашений, а параметры проекта будут зависеть от особенностей участка.
Больше подробностей о своих планах сообщили представители другой коммерческой структуры — компании «Торговый квартал» (управляет несколькими ТРЦ в Москве и регионах). По словам руководителя пресс-службы структуры Анны Морозовой, «Пермь как один из городов-миллионников действительно находится в приоритетном списке развития многих компаний, и «Торговый квартал» — не исключение». «Рынок Перми будет интересен еще два-три года до приближения точки насыщения. География работы нашей компании включает территории от Московской области до Владивостока. Нам интересны не только города-миллионники, а все крупные центры с населением от 300 тыс. человек по всей стране. Это может быть как юг России, так и Урал (Челябинск, Уфа) и Сибирь (Сургут, Тюмень)», — декларирует представитель московской структуры.
Анна Морозова:
— Отталкиваясь от того, что в вашем городе уже есть успешно работающие торговые центры, имеет смысл рассматривать строительство ТРЦ площадью как минимум 60 тыс. кв. м, никак не меньше. Источник финансирования может быть самым разным: привлечение соинвестиров или средств банков. «Торговый квартал» как девелопера больше интересует второй вариант.
Представитель компании оговаривается: «На данном этапе развития рынка в России для девелопера проблемой является не поиск источников финансирования, не разработка грамотной концепции или привлечение сетевых российских и иностранных операторов, а конкуренция, которую могут составить локальные девелоперы и дефицит земельных участков без серьезных обременений», — подчеркивает Анна Морозова.
Так проблемы с площадками под строительство помешали планам самарской УК «Молл менеджмент», которая еще несколько лет назад объявила о желании создать в Перми ТРЦ Park House. До последнего времени самарские бизнесмены так и не смогли получить ясности с площадкой под строительство своего комплекса.
По словам вице-президента по девелопменту волгоградской Diamant Development Group Александра Сафонова, «ситуация с землей примерно везде одинаковая, у нас в Волгограде все точно так же, как у вас, но так или иначе проблемы решаются». «У Перми есть и свои плюсы: достаточно высокая покупательская способность населения, интерес со стороны ритейлеров и небольшая насыщенность рынка площадями ТРЦ». По словам Александра Сафонова, в Перми компания может создать один из своих стандартных ТРЦ (бренд «Диамант»): общая площадь — от 60 до 80 тыс. кв. м в зависимости от земельного участка, торговые помещения — ориентировочно 55 тыс. кв. м, время строительства — от полутора лет до одного года восьми месяцев, окупаемость может колебаться от 4–4,5 до 6 лет. В начале февраля делегация Diamant Development Group посетила Пермь, впрочем, о результатах в волгоградской компании предпочитают не говорить. «У нас есть предварительные договоренности, но публиковать все, что касается конкретных объектов недвижимости, мы считаем неправильным, поскольку это может отрицательным образом сказаться на бизнесе», — пояснил Александр Сафонов.
С некоторыми якорными арендаторами в Diamant Development Group готовы определиться уже сейчас. «У нас, как у любого оператора ТРЦ, есть ряд ритейлеров, с которыми мы постоянно работаем и кому при прочих равных условиях отдаем предпочтение. Наша компания сотрудничает с «Рамстором», «Миром», «Мосмартом», «М.видео» и др. Также у нас есть собственные операторы:«Диамант-синема» для управления многозальными кинотеатрами и «Диамант-боулинг», которые, вероятнее всего, и станут одними из якорных арендаторов в ТРЦ», — сообщил г-н Сафонов. По словам топ-менеджера, Diamant Development Group планирует вложить в строительство ТРЦ по всей России 1,5 млрд долларов и построить порядка 1 млн кв. м. В стратегическом списке волгоградского девелопера 10 городов-миллионников и еще 43 города меньших размеров (где проживает не менее 300 тыс. человек). Таким образом, этого инвестора, как и «Торговый квартал», в Прикамье пока не интересует ни один город, кроме краевого центра. На меньшее согласен другой игрок, заявляющий о готовности инвестировать в Прикамье.
Хаус, сити, плаза
По словам начальника департамента развития московской LEON Building Максима Марухленко, «в первую очередь, нас интересуют города с числом жителей от 300 тыс. человек, естественно в их числе и Пермь, следующие по привлекательности города края — от 100 тыс. жителей».
Максим Марухленкo:
— Рынок Перми для LEON Building очень интересен. На данный момент мы рассматриваем предложения и ищем площадки в Перми от 20 до 100 га. В зависимости от участка и, соответственно, площади торгового центра инвестиции в проект составят от 20 до 150 млн долларов. На проект уйдет около трех лет: два года — на само строительство и около года — на оформление и получение разрешительной документации.
По словам топ-менеджера, компания планирует строительство «торгового центра, соответствующего международным стандартам и имеющего все атрибуты европейского ТРЦ (супермаркеты, торговые галереи и т.д.)».
Не менее уверенно говорят о своих планах на Пермь «РГС Недвижимость» (дочерняя структура «Росгосстраха»). В компании журналу REZON сообщили, что «РГС Недвижимость» в ближайшие годы начнет инвестиционный проект. «Пермь настолько быстро и бурно развивается, что мы планируем в ближайшие два-три года заходить на ваш рынок, — заявили в компании. — Мы строим многофункциональные комплексы, торговые центры, офисы и гостиницы. Упор делается на коммерческую недвижимость очень высокого уровня. В Перми мы уже занимаемся подбором площадки. В ближайшие два-три года «РГС Недвижимость» инвестирует в создание многофункционального комплекса Clover (в зависимости от типа включает офисные помещения, торгово-развлекательные площади, гостиницу, жилье и паркинг; «РГС Недвижимость» владеет десятью такими объектами в разных городах России — REZON.). Это узнаваемый бренд, своего рода визитная карточка нашей компании. В зависимости от потребности рынка, будет создан либо Clover House (общая площадь — 8–15 тыс. кв. м, класс офисных площадей В или В+), либо Clover City Center (35–50 тыс. кв. м, класс офисных площадей А, трехзвездочная гостиница), либо Clover Plaza (60–200 тыс. кв. м, класс офисных площадей А, четырехзвездочная гостиница). Все зависит от того, как будет развиваться город, если рынок готов воспринимать наше предложение, мы строим больший формат», — сообщил REZON представитель компании.
Великолепная семерка
Помимо перечисленных выше компаний, еще как минимум три игрока говорят об активной экспансии в регионы. Но, в отличие от конкурентов, они не настолько уверены в привлекательности пермского рынка. По словам пиар-менеджера компании «Регионы девелопмент» (дочерняя структура АФК «Система») Светланы Воробьевой, в ближайших планах ее организации столица Западного Урала не значится. «У нас порядка 20 проектов в городах России. В числе первоочередных — Волгоград, Красноярск, Уфа, Краснодар и другие. Если будет принято решение по Перми, то подготовительная работа начнется не раньше 2008–2009 года», — отметила Светлана Воробьева. А руководитель группы маркетинга и рекламы екатеринбургской компании «КИТ-Кэпитал» Ульяна Гренц сообщила: «В компании существует утвержденная стратегия развития сети ТРЦ «КИТ» в регионах России. Пермь, исходя из оценки проведенной специалистами компании, не входит в список городов, в которых запланировано строительство на ближайшие 5–7 лет».
В этом же духе прокомментировала планы начальник департамента рекламы компании «Росевродевелопмент» Екатерина Новоженина: «Пока относительно Перми говорить не о чем», — заявила она.
Специалист краевого комитета потребительского рынка Елена Иванцова в интервью REZON выразила сомнения по поводу целесообразности строительства в Перми крупных ТРЦ, ориентированных на плановые покупки (например, воскресный шопинг). «Исходя из уровня доходов населения, однозначно можно говорить о том, что рентабельными будут ТРЦ в центре города, но этот рынок уже практически насыщен. Что касается масштабных комплексов, типа «Меги», боюсь, что население пока не очень готово к таким центрам. Они могут быть успешны, если предложат что-то уникальное, чего не будет у конкурентов, уже работающих на рынке Перми», — полагает Елена Иванцова.
Иной точки зрения придерживается директор департамента коммерческой недвижимости корпорации «Перспектива» Игорь Голубев. «Нужны такие объекты или нет, определит сам рынок. На мой взгляд, уровень доходов населения как раз позволяет говорить об инвестиционной привлекательности такого рода проектов в нашем городе, — заявил эксперт. — На данный момент трудно оценить, насколько вероятно, что заявления перерастут в реальные проекты. Однако вряд ли хотя бы один или два ТРЦ появится в Перми в 2007 году. Вероятно, они откроются в ближайшие пять лет», — уверен г-н Голубев. По мнению эксперта, разместятся новые ТРЦ, вероятнее всего, в районе ул. Шоссе Космонавтов, в Камской долине и других местах, «где можно строить большое здание высотой 1–2 этажа и с большим паркингом».
По словам заместителя генерального директора «Пермской финансово-производственной группы» Виктора Горбунова, «исходя из особенностей территориального устройства Перми, в столице края может быть создано порядка семи крупных ТРЦ». «В каждом районе города численностью более 100 тыс. человек подобные объекты могут быть вполне успешны. Полагаю, что к такой ситуации рынок через некоторое время и придет. Естественно, эти оценки очень приблизительны: не обязательно, что в каждом районе будет по одному один ТРЦ площадью 70 тыс. кв. м, возможно, к примеру, что на границе двух районов появится единственный комплекс, но площадью, скажем, 150 тыс. кв. м. Словом, потребность в площадях есть, но как конкретно пойдет освоение рынка зависит от инвесторов», — оценил перспективы рынка Виктор Горбунов. Также эксперт выразил сомнение в том, что большие инвестиции придут в 2007 году: «До сих пор с участием непермского капитала в регионе было реализовано лишь два крупных проекта торговой недвижимости: ТРЦ «Столица» и ТЦ Metro», — отметил г-н Горбунов.
Аналогичное мнение в интервью REZON высказал глава УК РИАЛ (владеет торговым центром «Колизей» и ведет строительство его второй очереди — КУМа) Юрий Борисовец.
Юрий Борисовец:
— Не думаю, что в Перми инвесторов ждут какие-то суперпривлекательные условия. Вряд большое количество компаний бросятся завоевывать наш рынок. Пока что в крае в крупные проекты вкладывали деньги в основном пермяки, и условия работы по целому ряду причин были для них не самые благоприятные. Когда представители администрации общаются с представителями крупных иногородних и иностранных компаний это, конечно, хорошо, но реально работают пока только местные структуры. На них сегодня и стоит обратить внимание властям.
Также бизнесмен сообщил, что собирается построить крупный ТРЦ. Общая площадь объекта составит 140 тыс. кв. м, а разместится он в микрорайоне, который г-н Борисовец и другой пермский бизнесмен Александр Флегинский собираются построить на месте выкупленного в конце 2006 года ипподрома. Площадей всех типов в Индустриальном районе Перми на «конном» месте будет построено примерно 600 тыс. кв. м. Главным препятствием в реализации проектов как местных инвесторов и девелоперов, так и внешних игроков, являются проблемы с землей. «Что касается рынка, то, по моему мнению, в Перми пока ни в одном из сегментов рынка недвижимости нет насыщения. У нас есть только три ТРЦ, которые сколько-то соответствуют этой характеристике. Это «Столица», «Колизей» и «Семья». По сравнению опять-таки с Екатеринбургом у нас очень мало таких объектов. Впрочем, нельзя сказать, что конкуренции нет вовсе, побеждать на рынке, в любом случае, будут концептуальные центры», — подчеркнул г-н Борисовец.
Примерно также оценивают пермский рынок в столичном «Торговом квартале». По словам Анны Морозовой, «торговая недвижимость в краевом центре развита неоднородно, хотя в городе уже есть торговые центры с профессиональными управляющими компаниями и грамотной концепцией продвижения». «Локальные девелоперы освоили успешно центр, на выездах из города и в отдаленных районах также появились первые серьезные российские и иностранные игроки. Не за горами время, когда начнется процесс реконцепции существующих торговых центров. Наша компания видит на рынке как минимум трех серьезных кандидатов на реконцепцию. Мы предполагаем, что качественно изменится фэйшн-стрит города за счет привлечения иностранных операторов, будет представлен формат товаров и услуг класса люкс», — прогнозирует эксперт. По ее словам, пока «рынок торговой недвижимости растет, но через несколько лет с приходом западных игроков и «длинных инвестиций», конкуренция станет жестче и залогом успеха станет профессионализм». Впрочем, большинство опрошенных изданием экспертов так далеко не заглядывают. Далеко не все из них уверены в том, что в Перми воплотятся хотя бы сегодняшние заявления целого ряда российских девелоперов и инвесторов. Главным препятствием на пути капитала в столицу Западного Урала называется нехватка земли. В тоже время есть стимул преодолевать эти препятствия: в активе пермского рынка сравнительно высокий уровень доходов населения и незаполненность рынка, считают эксперты издания.
