ДЕРЕВЯННЫЙ ДОМ
По данным компании Blackwood, в 30-километровой зоне от МКАД спрос на деревянные объекты составляет около 10–15% от общего количества заказов, а в районах, расположенных дальше 50 км, этот показатель равен уже 50%. Все более востребованы сегодня поселки экономкласса, в большинстве которых предлагают к продаже именно деревянные дома. Такое домостроение постепенно занимает свою нишу и в секторе недвижимости класса премиум. Исследования, полученные компанией «Вуокатти-Русь», свидетельствуют о том, что дома, о которых мы ведем речь, — это 12% от общего объема элитного жилья. Что же представляет собой рынок деревянного домостроения сейчас и каковы перспективы его развития?
Госпожа сосна
Самыми распространенными в деревянном домостроении являются хвойные породы. В России наибольшей популярностью пользуется сосна, обладающая высокой прочностью и плотностью. Для домов высокой ценовой категории берут лиственницу и кедр — они дороже. Древесина хвойных пород не только красива благодаря своей текстуре и разнообразию оттенков (от бледно-желтого до красноватого), но еще и полезна для здоровья: выделяя фитонциды, уничтожающие вредные микроорганизмы, она делает воздух в доме целебным.
Многие наши соотечественники считают, что зарубежные, в частности финские, материалы существенно превосходят по качеству российские. Однако это не совсем так. Свойства древесины определяются как местом произрастания леса, так и технологией его заготовки и переработки. Наиболее качественное сырье поступает из северных и северо-восточных регионов Российской Федерации — Архангельской области, Карелии, Красноярского края. Однако дерево из перечисленных районов само по себе еще не является гарантией добротности будущей постройки. Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP, объясняет, что на Западе высокое качество стройматериалов обусловлено наличием технологически совершенных деревоперерабатывающих заводов, стоимость продукции которых значительно больше, чем цена аналогичных изделий, выпускаемых российскими предприятиями. Михаил Пурышев, генеральный директор «Вуокатти-Русь», согласен, что в России очень качественный лес, но остро стоит вопрос его заготовки. «Почему, например, финский брус имеет немалую цену? Во-первых, в Финляндии выбирают сосну определенного возраста — зрелое дерево с нужной плотностью. В России же, к сожалению, на разрешенных участках валят все подряд. Во-вторых, у финнов заготовка происходит в зимнее время, когда движение соков внутри ствола приостанавливается. В-третьих, зарубежная техника позволяет полностью исключить ручной труд и механизировать все операции — от валки деревьев (причем деревьев заданного размера) до их транспортировки». Современных деревообрабатывающих заводов нашей стране не хватает.
Вместе с тем, как отметила Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, и в России появились крупные предприятия, которые заготавливают древесину отличного качества (один из лидеров российского рынка деревообрабатывающей промышленности — Национальная лесоиндустриальная компания). С этим утверждением согласен и Олег Маринин, президент ГК «Парк Групп», управляющий проекта «Витро». Вот что он говорит: «Завод, который поставляет строительные материалы на объект сетевого проекта «Витро», экспортирует свою продукцию и на Запад. Поэтому нам невыгодно закупать дерево за рубежом. Тем самым мы не повышаем расходы на приобретение и транспортировку стройматериалов и не завышаем цены на конечный продукт. Иностранные заготовки мы применяем лишь в отделке домов».
Импортное дерево используют и для строительства больших элитных домовладений. Самыми же востребованными на сегодняшний день остаются российские строительные материалы, престиж и качество которых необоснованно занижены в сознании некоторых российских покупателей.
Технологии строительства
Существует несколько технологий строительства деревянных домов. Наиболее доступная и передовая — каркасная. Применяя ее, используют на 70% меньше древесины, чем при возведении дома из цельного бруса. Кроме того, каркасный дом не подвержен усадке, и внутреннюю отделку в нем можно производить сразу после его монтажа. Комплект строительных и сопутствующих материалов формируется на заводе, а на участке заказчика здание собирают в сжатые сроки. За этой технологией — будущее, уверены эксперты. «Когда-то каркасная технология, позволяющая добиться разнообразия архитектурных форм и планировок, изменила рынок загородного жилья Канады и Америки. Теперь настала очередь России», — уверен Владислав Быков, начальник производственно-технического бюро ГК «Зодчий».
Наиболее распространены дома из строганого профилированного бруса. Для его изготовления берут лес, прошедший трехмесячную естественную сушку. Затем «вяленые» бревна проходят заводскую обработку с четырех сторон и приобретают особый вид. Дом из строганого профилированного бруса собирают на специальные металлические нагели. Между венцами укладывают уплотнитель, который остается в толще стены и не виден ни снаружи, ни изнутри строения.
Брус может быть клееным. Практика строительства домов из этого материала — заимствованная, на сегодняшний день она является самой высокобюджетной. Технологический процесс изготовления бруса требует больших затрат, он включает такие этапы, как подбор брусков, их высушивание, вырезка дефектных участков (это делают не все производители), подгонка, склеивание по длине и ширине, фрезерование. Применение такого бруса позволяет сделать усадку готового дома минимальной (до 2% в год). Кроме того, стена из клееного бруса обладает высокими теплоизоляционными свойствами: брус толщиной 140 мм по этим параметрам можно приравнять к 640-миллиметровой кирпичной стене. Немаловажно и то, что в стене дома из клееного бруса легко скрыть все инженерные коммуникации. Михаил Пурышев рассказывает: «Компания «Вуокатти-Русь» 31 июля 2007 года получила от Управления государственного пожарного надзора МЧС России разрешение на применение технологии скрытой проводки при строительстве домов. Надо сказать, это огромное достижение, так как в отношении деревянных зданий по-прежнему сохраняется множество ограничений, определенных ПУЭ и СНИПами».
Прочность клееного бруса такова, что это позволяет создавать дома значительной площади с малым количеством несущих стен и большими пролетами, предоставляя широкие возможности для проектирования. Главный же козырь строения из клееного бруса — быстрота его сборки. Поскольку материалы в производственных условиях, на компьютеризированных станках раскроены под конкретный заказ, они не требуют исправлений на месте. Например, дом Vuokatti устанавливают за четыре — шесть недель. Высокое качество обработки поверхности исключает необходимость производить дополнительную внешнюю и внутреннюю отделку помещений.
Намного больше времени уходит на возведение бревенчатого дома, который также нельзя назвать бюджетным. В его сооружении используют оцилиндрованное бревно естественной влажности. Дальнейшая сушка происходит в уже готовом собранном доме, что позволяет свести к минимуму потери от растрескивания и искривления бревен. Процесс сушки и усадки, как правило, длится около двух лет. Следующий дорогостоящий этап — конопачение. Конопатить нужно дважды с интервалом в шесть месяцев. Только после этого можно приступить к планировке и внутренней отделке сруба. На строительство дома площадью от 200 кв. м в комплектации под чистовую отделку (то есть возведение фундамента, сруба, крыши, установка окон, черновых полов и потолка) уходит от шести до двенадцати месяцев в зависимости от сложности проекта и времени года.
Стоимость работ зависит от диаметра бревна (наибольшим спросом пользуется бревно диаметром 24–26 см) — в среднем она составляет 400–600 долл. за квадрат. Владислав Быков считает, что постепенно бревенчатые дома перебираются в разряд товаров класса люкс, потенциальные покупатели готовы дорого за них платить и долго ждать выполнения своего заказа. При этом эксперт отмечает и такую тенденцию: даже для строительства бани стали все чаще использовать брус, а не бревно. Если в 2001 году «Зодчий» продавал бревенчатых бань в четыре раза больше, чем брусовых, то уже в 2005-м заказы на строительство из бревна были единичными.
Себестоимость возведения дома из древесины может оказаться на 40–60% меньше, чем цена строительства здания из кирпича и монолита. Это обусловлено, кроме всего прочего, и тем, что для таких объектов не нужен дорогостоящий и трудновозводимый фундамент. Но вместе с тем деревянный дом порой обходится дороже того, который сделан из быстровозводимых строительных материалов (сэндвич-панели, пенобетонные блоки).
По словам Антона Архипова, руководителя салона загородной недвижимости «Резиденция» компании «ИНКОМ-Недвижимость», основной платежеспособный спрос приходится на дома стоимостью 200–350 тыс. долл. Максимальная же цена дома может доходить до 1,5 млн долл. К жилью класса премиум в нашей стране относят финские дома, стоимость домокомплекта которых может колебаться от 800 до 1200 евро за 1 кв. м. Сюда входит не только возведение стен, но и укладка полов, создание стропильной системы, окон, дверей, потолков, межкомнатных перегородок, межвенцового утеплителя и пр. Михаил Пурышев советует: «Не стоит сразу пугаться высокой цены: дескать, в другом месте мне предлагали дешевле. Проверьте сначала, что вы покупаете за меньшую цену».
Существенно увеличить стоимость дома может его проект. Деревянное здание хорошо само по себе, но не последнюю роль в выборе будущего жилья играют архитектурные достоинства последнего. Было бы ошибкой думать, что покупателей заботит только комфортность жилища. Постройка из дерева тоже бывает оригинальной и необычной. Михаил Пурышев говорит о серьезном отношении клиентов к архитектуре, дизайну, ландшафту: «Выбор стиля, работа с архитектором, создание архитектурно-планировочных решений, дизайн-проектов в большей степени присущи людям с достатком, поскольку это требует труда специалистов, а он не из дешевых. Тем не менее стоит отметить тенденцию к тому, что будущие новоселы изъявляют желание грамотно распорядиться капиталом. Прошли времена дворцов и башен. Загородное жилье из крепости все больше превращается в некое подобие родового гнезда».
Портрет покупателя
Описывая портрет покупателя деревянного дома, Олег Маринин отмечает, что это, как правило, семейный человек, который стремится быть ближе к природе. Он заботится о своем здоровье и об экологии окружающей среды. Мария Литинецкая добавляет, что речь идет о клиентах с самым разным уровнем дохода — от небольшого до очень высокого.
Многие заказчики продолжают воспринимать деревянный дом как дачу. «Если в населенных пунктах, рассчитанных на постоянное проживание, спрос на деревянные дома не превышает 10%, — разъясняет Антон Архипов, — то в комфортабельных дачных поселках можно говорить о 70%». Однако налицо и обратная тенденция. По мнению Владислава Быкова, массовый интерес к загородным деревянным коттеджам не уменьшается, а видоизменяется: «Сейчас в домах, построенных компанией «Зодчий», имеет жилплощадь каждый сотый москвич и житель Подмосковья. Если несколько лет назад наш покупатель выбирал небольшие летние строения размерами 4х4 и 6х6 м с мансардой, то сегодня произошло смещение покупательских предпочтений в сторону комфортных домов общей площадью от 100 кв. м, предназначенных для проживания в течение всего года. Грани между вторым жильем и круглогодичной дачей, дачей и доступным жильем стираются».
Рынок недвижимости чутко реагирует на такие перемены. Для строительства организованных коттеджных поселков из дерева оптимальное расстояние от МКАД составляет около 50–70 км. Ближе, по мнению Марии Литинецкой, имеет смысл вести застройку в первую очередь каменными домами или же создавать там смешанные поселки. К последним относятся Монастырское Озеро, Сосновые берега, Звенигорье, Маяк и др. Доля деревянных объектов в этих поселках составляет почти 50%. Кроме того, там есть проекты комбинированных домов, выполненных из дерева и камня. В то же время Антон Архипов отмечает: «С каждым годом увеличивается расстояние, на которое покупатель загородного дома готов уехать, чтобы отдохнуть от суеты мегаполиса в живописном месте. На сегодняшний день по большинству векторов оно составляет до 70 км от МКАД, а по наиболее скоростным направлениям, таким как Новорижское, Симферопольское и Новокаширское шоссе, оно может доходить до 100–120 км от МКАД. Значительное влияние на выбор места и его удаленность от столицы оказывают живописность конкретных участков, близость леса и водоемов». К удаленным относятся такие поселки, как Новово (клубный, 170 км от МКАД), Заокские просторы (дачный, 102,5 км от Москвы) и др.
Но все ли покупатели относятся лояльно к деревянным домам? Конечно, нельзя не согласиться с Владиславом Быковым, который считает, что дерево — экологически чистый живой материал, естественно красивый, что это классика, а значит, вещь всегда модная и престижная. Но, как показывает практика, предубеждение по отношению к такого рода домам все же имеет место быть: дескать, они непрестижны. Основываясь на опыте компании Blackwood, можно утверждать: для постоянного проживания люди предпочитают покупать каменные дома, а деревянные они приобретают как дачи. «Не стоит сбрасывать со счетов и тот факт, что немногие из наших сограждан знакомы с технологическими новинками, разрушающими стереотипы о горючести, недолговечности дерева», — добавляет Михаил Пурышев. Но положительные сдвиги здесь уже есть, считает Антон Архипов: «Судя по тому, насколько увеличился спрос на максимально дорогие и качественные деревянные технологии, сегодня можно говорить о том, что подобные предубеждения практически остались в прошлом».
Перспективы деревянного домостроения
Деревянное домостроение является одним из наиболее перспективных на рынке российской недвижимости. На сегодняшний день его доля в «загородке» Подмосковья составляет 23% (данные «Вуокатти-Русь»). Причем, по словам Владимира Кузнецова, заместителя генерального директора группы компаний «Зодчий», ежегодно объем этого рынка увеличивается на 30%. Однако бум в данном сегменте еще предстоит пережить. «Если сравнить российский рынок загородного деревянного домостроения с западным, то видно, что по объему строительства качественных деревянных домов мы отстаем примерно на 10–15 лет. Конечно, это временное явление, и в ближайшие пять лет мы должны догнать Запад. Наши аналитики прогнозируют увеличение доли деревянных строений на рынке загородной недвижимости к 2010 году. Около 60% таких домов в нашей стране будут создавать по каркасной технологии», — поясняет В. Кузнецов.
Малоэтажное деревянное строительство отвечает потребностям среднестатистического покупателя больше, нежели высотное или крупнопанельное домостроение. Оно имеет несомненный плюс: вместе с загородным жильем человек приобретает в таком случае и собственный участок земли. Поэтому развитие и эффективная организация поточного деревянного домостроения на основе каркасных технологий, по мнению всех опрошенных экспертов, помогут делу реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».
О необходимости государственной поддержки рассуждает и Антон Архипов, ссылаясь на зарубежный опыт: «Одноэтажная Америка начиналась с дешевых модульных деревянных технологий. И существует устойчивое мнение, что бум рождаемости совпал по времени именно с этим моментом. Возможность иметь дом за относительно небольшие деньги позволила людям обзаводиться детьми. Но такое развитие немыслимо в отсутствие поддержки государства: ни сами люди, ни даже крупные застройщики не в состоянии без помощи госаппарата создать широкую сеть инфраструктуры. Пока страна не развернет в данной области масштабных проектов, превратиться в большую деревню нам не грозит».
Деревянные бизнес-центры?
Говоря о будущем развитии деревянного строительства, можно ли предположить, что оно коснется возведения не только жилья, но и офисных зданий? Европа подобный опыт уже накапливает: не так давно в Финляндии из сборной клееной древесины было поставлено четырехэтажное офисное здание Tapiola. Одно из его преимуществ — в том, что при значительной площади (13 тыс. кв. м) оно было собрано всего за 15 месяцев. К тому же стоимость проекта оказалась не так велика. Правда, эксперты единодушны в одном: в нашей стране мало шансов на то, чтобы события разворачивались по такому сценарию, но не исключено, что со временем строительство офисных и других зданий из дерева не в Москве, так на территории РФ станет реальностью.
Причины этого вполне понятны. В Финляндии подобные объекты находят поддержку и одобрение правительства, которое частично финансирует строительство экспериментальных деревянных зданий. У нас все упирается в экономику. «При дороговизне земли и работ по обеспечению поселков всеми необходимыми коммуникациями, — поясняет Антон Архипов, — застройщикам выгоднее возводить крупные многоэтажные здания из стекла и бетона. Тем не менее каркасные и модульные деревянные технологии способны сыграть свою роль при строительстве объектов инфраструктуры в загородных поселках экономкласса для постоянного проживания. Деревянные магазинчики и небольшие офисы в таком случае были бы вполне уместны».
В России строить из дерева рады, но возникает слишком много сложностей, отмечает Михаил Пурышев: «К сожалению, существующие у нас нормативные документы по применению конструкций из дерева безнадежно устарели. Новые технологические возможности современных материалов из дерева, например из клееного бруса, не соответствуют полностью правилам и стандартам, которые приняты у нас по противопожарной безопасности. И все-таки с теми лесными запасами, которыми обладает наша страна, мы придем к тому, что будем использовать дерево в строительстве активнее. Тем более что во многих регионах России жива традиция деревянного строительства, и такие дома, собственно, составляют изюминку многих старинных городов».
