Дело за малым
Одно из последних нововведений правительства в рамках реализации национальной жилищной программы - включение в проект направления по увеличению объемов строительства индивидуального малоэтажного жилья. Однако вопрос - помогут ли так называемые малоэтажки решить квартирную проблему и снизить цену квадратного метра жилья? - достаточно спорный и неоднозначный попытаемсяся проанализировать Челябинский рынок малоэтажного жилья.
Во всем мире малоэтажные дома считаются вполне естественным жильем для людей. Собственно говоря, и в России они были таковыми до второй половины ХХ века, когда усиленно начало развиваться панельное домостроение. Однако сегодня можно смело отметить факт, что мода на малоэтажки возвращается. Как уверяют эксперты, этот рынок уже преодолел начальную стадию своего развития и постепенно становится полноценной частью общего рынка недвижимости.
Общеизвестен факт, во всем мире высотные дома строятся в основном для деловых центров и офисов. В Швеции, например, вообще запрещено строить дома выше, чем в пять этажей. Делается это для того, чтобы не допустить нанесения вреда психологическому здоровью населения. В Канаде 65% жилого фонда - это таун-хаусы.
Ученые, занимающиеся экологией, доказывают, что жить в многоэтажном доме вредно, и экологические нормы здесь не выдерживаются. Парадокс заключается в том, что страдают не столько жители первых этажей многоэтажного здания, сколько жители последних этажей. Происходит это потому, что лифтовые холлы, пожарные лестницы, воздуховоды действуют как мощные вытяжки, которые выносят все продукты, которые скапливаются внизу, на верхние этажи. Вывод из всего этого очень простой - проживание ближе к земле, в своем собственном доме более естественно и нормально для человека.
Показательно, что в общем объеме жилья, сданного за пять месяцев текущего года в Челябинске и области, доля индивидуального составляет 46,6%. Более интенсивного индивидуального строительства в области еще не было, утверждают аналитики, кроме того, ожидается, что в этом году его объем превысит 500 тысяч квадратных метров.
Рассуждая объективно, малоэтажное жилье действительно постепенно становится альтернативой городскому жилью. Однако, несмотря на неразвитость этого рынка в Челябинске, есть все основания утверждать, что основные тенденции развития спроса на рынке малоэтажной жилой недвижимости обозначились достаточно явно.
Анализируя экономические показатели сбалансированности спроса и предложения, эксперты пришли к выводу, что в настоящее время для Челябинска характерна такая ситуация, при которой покупка малоэтажного жилья осуществляется в двух целях. Во-первых, для непосредственного проживания в нем, во-вторых - это давно перестало быть секретом - для достаточно выгодного вложения частных инвестиций. Стоит отметить только тот факт, что в 2005 году Челябинск стал лидером Урала по темпам роста цен на недвижимость. Такой ценовой ажиотаж связан с увеличением спроса и уменьшением предложения на рынке жилой недвижимости Челябинска.
Что касается типологии и процентного соотношения объектов малоэтажной жилой недвижимости на рынке, эксперты выделяют - коттеджи, таун-хаусы и малоэтажные многоквартирные дома.
Наиболее востребованным и одновременно дорогостоящим типом малоэтажного жилья традиционно считается и психологически воспринимается коттедж. Потенциальные покупатели коттеджа материально благополучная прослойка населения cо стабильным высоким уровнем дохода: топ-менеджеры крупных компаний, бизнес-элита, чиновники, популярные артисты и т.д. По данным на 1 квартал 2006 года, наиболее востребованными являются коттеджи площадью 200-250 кв.м. Примерно одинаковым спросом пользуются коттеджи, площадью 150-200 кв.м и 250-300 кв.м. Наименее востребованы большие коттеджи площадью более 500 кв.м (как правило, это объясняется стоимостью и эксклюзивностью такой покупки). Эксперты отмечают, что предпочтительная площадь земельного участка, на которой расположен коттедж, в зависимости от класса коттеджа и его площади, составляет 10-15 соток.
Среди наименее востребованных типов малоэтажного жилья эксперты называли: квартиру в малоэтажном многоквартирном доме и квартиру в таун-хаусе, расположенных в деревне или другом населенном пункте разнородной застройки. Впрочем, сегмент таун-хаусов слабо представлен на рынке малоэтажного жилья Челябинска, в связи с чем однозначная структура спроса еще не сформирована. По прогнозам аналитиков, спрос на квартиры в таун-хаусах будет расти в том случае, когда стоимость квартиры такого типа будет соразмерна со стоимостью квартиры в многоэтажном доме. В Европе таун-хаусы считаются жильем для среднего класса. В России квартиры а таун-хаусах приобретают люди со стабильным доходом уровня «среднего»-«выше-среднего», топ-менеджеры небольших компаний, частные предприниматели и т.д.
С точки зрения потребительского спроса, наиболее востребованными географическими направлениями для развития жилой недвижимости являются запад и северо-запад города и прилегающие к ним пригороды. Эти районы - наиболее экологически-чистая и благоприятная для строительства жилья зона. В соответствии с генпланом развития города, в ближайшие годы на данной территории планируется строительство жилья и сопутствующей инфраструктуры. По мнению экспертов, максимальным спросом пользуются участки под индивидуальное жилищное строительство, расположенные в черте города или не далее 20 км от его границы.
Действительно, анализ рыночных показателей спроса и предложения в сегменте загородной недвижимости, дает основания утверждать, что спрос на некоторые типы малоэтажного жилья, например, коттеджи, традиционно пользующиеся спросом, будет по-прежнему высок; на другие же, например, таун-хаусы, только что появившиеся на рынке, будет медленно, но верно увеличиваться. А значит, достижение доступности жилья подкрепиться еще одним фактором - альтернативностью и возможностью выбора.
