ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ В ТОЛЬЯТТИ. 2007 г. Итоги I полугодия

Прошедшие шесть месяцев на тольяттинском рынке жилья на этот раз своей ценовой активностью не смогли удивить бывалых горожан. Удорожание за полугодие жилой недвижимости на 26% после изнуряющей ценовой гонки прошлого года многие рассматривают как обыденное явление. И тот факт, что в прошлом году к планке удорожания в 26% рынок подошел лишь в ноябре, а к началу июля того же года удорожание составляло лишь 13 с небольшим процентов, многих уже не удивляет. В последние два месяца: май-июнь вторичный рынок жилья все-таки успокоился.

Во власти разных сил.

Из школьного курса физики известно, что тело находится в покое в двух случаях: если на него не действуют вообще никакие силы или если этих сил много, но они уравновешивают друг друга. В нашем случае можно применить оба варианта, с одной стороны покупательские силы, можно сказать - иссякли, и они не действуют так яро на желание продавцов продолжать поднимать цены, с другой - на ценовую пружину стало давить множество разнополюсных факторов. Одна масса факторов заставляет цены расти далее, что более наглядно на первичном рынке и сегменте жилья повышенной комфортности, другая масса заставляет многих продавцов снижать свои ценовые планки.

Цифры, еще не факт.

Относительно расчетов средневзвешенного показателя ценовой динамики, квартиры росли в цене на протяжении всего полугодия. К началу апреля удорожание составило 21%, что не свойственно было для данного периода. К началу июля, относительно объема предлагаемых квартир на рынке (для расчетов во внимание принимались рекламируемые на рынке квартиры с типовыми потребительскими параметрами) и их цен, расчеты показали удорожание еще на 5%.

На практике же в последние месяц, два наблюдается расслоение продавцов на два лагеря – «оптимистов» и «практиков». Оптимисты, как правило «свежие» риэлтерские «силы», рвущиеся в бой с нереальными для продажи ценами, дабы угодить клиенту без взвешивания последствий. И практики, с опытом рынка прошлых годов и более взвешенным ценовым диапазоном своих предложений. Есть конечно и исключение, когда принципы оценки объекта лично собственником преобладают над «робкими» догмами риэлтера в ценообразовании. В специализированных базах данных рынка недвижимости можно увидеть наглядно массу «ценовых замешательств», к примеру: в массе предлагаемых квартир 3-х комнатных московской планировки с ценовым диапазоном: 2,6-2,8 млн.рублей (что более соответствует ценовому диапазону реальных продаж), рекламируется ряд позиций с аналогичными потребительскими параметрами в «оптимистическом» ценовом диапазоне: 3,2-3,5 млн.рублей.

Ассортимент предложенного

На начало июля рынок жилья весьма насыщен широким ассортиментом предложений. Объем вторичного рынка жилья насчитывает по городу более 5880 квартир, из которых 62% составляет доля предложений в Автозаводском районе, 23% доля Центрального района, 9% и 5% для Комсомольского и Шлюзового районов. Среди объемов 1-4 комнатных квартир примерно равными по городу в целом сохраняются доли 1,2,3 комнатных квартир (35%, 32%, 27%). В Автозаводском районе объем 1-но комнатных квартир (1240) на начало июля превышает объем 2-х комнатных (1060) и объем 3-х комнатных квартир (1080).

Из числа предлагаемого новый фонд квартир составляет 17%, старый 83%. Объемы предложений квартир вторичного рынка нового фонда за последнее время значительно увеличились. Большим объемом стали предлагаться квартиры с «евро» отделкой. 66% составляют квартиры в панельных домах и 34% квартиры в кирпиче.

Среди планировок в Автозаводском районе доминируют предложения квартир московской планировки (1217) и старомосковской (731), так называемый «элит» насчитывает 175 предложений.

В Центральном районе более предложены квартиры хрущевской планировки (711), в Комсомольском районе – квартиры московской планировки (171).

Ценовые потуги

Ценовой маяк на рынке жилья - квартиры московской планировки пришли к финишу полугодия, можно сказать, последними. Ценовой прирост с начала года составил в среднем 22,9%, обогнав лишь улучшенную типовую планировку (22,2%). Первым к финишу на этот раз пришла макаровская планировка, подорожав на 32,6%. На столь высокий показатель повлияли 2-х комнатные квартиры с очень ограниченным числом предложений и весьма завышенным ценовым диапазоном (2,750-3,450 млн.р.), их ценовая планка за полугодие выросла на 38,2%.

На диаграмме «Удорожание квартир…» можно видеть ценовую активность в % показателе. Среди 1-но комнатных квартир самой скромной в ценовой активности оказалась на удивление московская планировка, с ценовым диапазоном к концу июня 1,590-1,850 млн.руб., прирост составил +20,8%. Более уверенными в ценовом росте оказались ташкентская (+23,2%) и старомосковская (+21,9%) планировки. Как всегда, высшая ценовая активность, не без помощи большего потребительского спроса, сохраняется за хрущевской планировкой (+29,3%) с ценовым диапазоном 1,300-1,550 млн.р.. Макаровская планировка к концу полугодия вышла с ценовым диапазоном 1,770-2,200 млн.руб., заняв второе место (+26,9%).

Среди 2-х комнатных квартир более скромными оказались квартиры старомосковской планировки с ценовым диапазоном 1,900-2,150 млн.руб. и удорожанием +20,5%. Резкий отрыв произошел у квартир макаровской планировки (+38,2%) как описывалось выше. Двушки хрущевской планировки с диапазоном 1,600-1,800 млн.руб. оказались на 2 месте с удорожанием +31,4%.

На диаграмме наглядно виден общий фон высокой ценовой активности квартир хрущевской планировки, что нельзя сказать о показателях других планировок. Хрущевская планировка, со своей реакцией на больший потребительский спрос стала своего рода «лакмусовой бумажкой», хорошо отражающая, как ни что иное, экономическое состояние населения Тольятти.

Ценовой разрыв.

При изменении цен на квартиры изменился и ценовой разрыв между 1-4-х комнатными квартирами, (см. диаграмму «Ценовая динамика…»). На начало года денежная доплата при обмене с 1-но комнатной на 2-х комнатную по примеру московской планировки составляла порядка 460 тыс.рублей, на начало июля ценовой разрыв в среднем стал превышать 615 тыс.рублей. Между 2-х и 3-х комнатными квартирами в январе доплата составляла всего 300 тыс.рублей, на начало июля при обмене на 3-х комнатную квартиру доплата составляет почти 400 тысяч. В выгодном положении оказались владельцы 3-х комнатных квартир планирующие приобретение 4-х комнатных, уровень их доплаты уменьшился в среднем до 187 тыс.руб. на фоне показателя января – 260 тысяч. Причиной уменьшения ценового разрыва стал более активный ценовой рост 3-х комнатных квартир (26,4%) по сравнению с ростом 4-х комнатных квартир (20,5%).

Средневзвешенная цена условного квадратного метра 1-но комнатной квартиры московской планировки остановилась можно сказать, в шаге от ценовой планки в 50 тыс.рублей. На диаграмме просматривается относительно гармоничная ценовая субординация квадратного метра 1-4-х комнатных квартир московской планировки.

Среди квартир типовых планировок ценовая шкала 1-4-х комнатных квартир выглядит относительно равномерно, за исключением неестественного резкого отрыва 2-х комнатных квартир макаровской планировки от своих 1-но комнатных собратьев.

Квартиры повышенной комфортности

Значительно расширяется за последнее время объем предлагаемых квартир с так называемой «повышенной» комфортностью, Доля рынка таких предложений на начало июля составила 11% по общему городскому показателю, 13% в Автозаводском районе, по 6% в Центральном и Комсомольском районах.

Ценовым пределом на начало июля стала рекордная для наших «спальных» районов Тольятти цена квадратного метра в 5 тысяч долларов. Возможно, и появится на такое «чудо» покупатель, который предпочтет Рублевскому шоссе, или скромному месту в тени пальм на каком-нибудь собственном островке, местную «экзотику».

Более обобщенный ценовой диапазон квартир повышенной комфортности, куда можно отнести и предложения, рекламируемые как «элит» держатся в ценовом диапазоне 40-60 тыс. рублей за квадратный метр. Среди 1-но комнатных квартир ценовой диапазон сохраняется в пределах 40-50 тысяч рублей за квадратный метр, в этом ценовом диапазоне можно видеть как предложения с черновой отделкой, так и меблированные варианты. Ценовой уровень таких квартир сохраняется в пределах 2-х, 2,5, 3-х млн. рублей. Верхняя планка 1-но комнатных предложений составляет 5 млн.рублей.

Диапазон 2-комнатных квартир аналогичен диапазону 1-но комнатных (40-56 тыс.руб.), но с гораздо меньшим ассортиментом. Верхней рекламируемой ценовой планкой стало предложение в 8 млн.рублей. 3-х комнатные квартиры представлены на рынок в гораздо большем объеме с более широким разбросом ценового диапазона (от 36 тыс.рублей до 122 тыс.рублей за кв.метр).

Чего ждать от затаившегося рынка

На сегодняшний день фонд жилья в городском округе Тольятти составляет чуть более 13 млн. квадратных метров с населением в 718 тысяч человек. На одного тольяттинца в среднем приходится 18,2 кв.метра, что в мировом масштабе весьма низкий показатель, как считают эксперты. Работающих на средних и крупных предприятиях насчитывается порядка 250 тысяч человек, из которых 50 тысяч работающих являются пенсионерами. Можно себе представить число работающих предпенсионного возраста, через год-другой дополняющих категорию экономически неактивного населения. Детей (до 18 лет) в Тольятти по последнему показателю 150 тысяч, из них возрастная дееспособная группа 13-17 лет несопоставимо мала для замены массы работающих кандидатов в пенсионеры. Из числа экономически активного населения, число тольяттинцев, нуждающихся в улучшении жилищных условий составляет порядка 1/3-1/4. Из них финансово состоятельных для получения достаточной ипотечной суммы на покупку жилья по сегодняшним ценам, еще меньше. На лицо ограниченность платежеспособного потребительского спроса и рынок жилья это начал ощущать.

Но, с другой стороны, при фактически низких темпах сегодняшнего строительства (порядка 270-230 тыс.кв. в год, при норме 700-900), и далее усложняющейся ситуации первичного рынка (отсутствие мощностей, площадок и пр.) дефицит предложений нового фонда будет сохраняться длительное время, что более укрепит позиции застройщиков в своем ценоопределении квадратных метров и естественно окажет влияние на весь рынок жилой недвижимости в целом.