Анализ рынка жилой недвижимости г. Кишинева и окрестностей за 2005 год

14 марта 2006

В 2004 году, когда участники и обозреватели кишиневского рынка недвижимости строили прогнозы на 2005 год, звучали самые разные точки зрения. Одни предрекали столичному рынку неизбежное падение цен, и к этому во многом располагала затянувшаяся стабилизация. Другие говорили о возможном возобновлении незначительного роста цен в 2005 году, и такая точка зрения также имела под собой основание – раз цены не упали в период стабилизации 2004 года, то вероятность их снижения в 2005 году явно уменьшалась. Третьи склонялись к уравновешенной позиции, полагая, что за 2005 год уровень цен на жилье существенно не изменится ни вверх, ни вниз.
Однако ни один из прогнозов не оправдался в полной мере.

В 2005 году, как и в предыдущие три года цены на жилую недвижимость продолжали расти. В целом за год они выросли примерно на 30-35%. Средняя стоимость одного квадратного метра общей площади по результатам фактических продаж в многоэтажных домах типовых проектов новой и старой в планировки возросла с 490$ вначале года до 650$ к декабрю 2005 .

Первая половина 2005 года ознаменовалось продолжением стабилизации цен на рынке начавшейся в апреле 2004 года. Рынок вошел в относительно спокойную стадию, цены были стабильны, а активность на нормальном уровне. Такая ситуация сохранялась в течение 14 месяцев, стоимость квадратного метра за этот период увеличилась на 11 %, с 475$ в апреле 2004 года до 530$ в июне 2005. Такая продолжительная стабилизация цен на рынке послужила поводом для многочисленных прогнозов о том, что темпы роста цен на вторичное жилье достигли своего предела и в самое ближайшее время последует их снижение. Однако вопреки всем прогнозам, во втором полугодии возник ажиотаж, недвижимость стала стремительно дорожать. С июля по декабрь, средняя стоимость одного квадратного метра по результатам фактических продаж выросла на 23%, с 530$ до 650$. Фактически весь прирост цен за 2005 год был достигнут во второй половине года.

В условиях общерыночного подъема цен, локомотивом роста стало недорогое жилье, одно, двухкомнатные квартиры небольших площадей, малосемейки, квартиры гостиничного типа. Ограниченность предложения усилило конкуренцию среди покупателей в низшем ценовом сегменте. Стремительный рост цен снизил платежеспособность населения, поэтому некоторые категории покупателей стараются приобрести хоть что-нибудь, отсюда огромный спрос на квартиры эконом класса.

Интенсивный рост цен на недорогое жилье влечет за собой пропорциональное удорожание и остальных типов квартир, таковы законы рынка. Иначе стоимость объектов разных категорий сравнялась бы. Правда динамика роста цен на жилье среднего класса и повышенной комфортности несколько ниже. Покупательский спрос на жилье данной категории ниже.

Рейтинг районов уже давно определился, среди спальных районов наибольшим спросом пользуются квартиры на Ботанике, Рышкановке и Чеканах. Интерес к микрорайону Чеканы постоянно повышается из-за активно развивающейся инфраструктуры и относительного нового жилого фонда. Вероятно, в ближайшее время район Чеканы догонит по престижности Ботанику и Рышкановку. Уже сейчас ценовой разрыв минимален. Спрос на квартиры расположенные на Буюканах снижается уже несколько лет подряд.

Квартиры в котельцовых домах стоят в среднем на 10-20% выше, чем в панельных или монолитных домах. Спрос на котельцовые дома всегда выше, чем предложение. Квартиры, оборудованные газовой плитой выглядят предпочтительные и стоят на 5-10% дороже, чем квартиры в монолитных домах с электроплитой, из-за опасений покупателей в бесперебойной подаче и высокой стоимости электроэнергии, что стало особенно актуальным в конце года, а так же отсутствия перспективы установки автономного газового отопления
Среди квартир в панельных домах наибольшим спросом пользуются в порядке убывания типовые квартиры новых планировок 143 серии, МС, МСВ, 135 серии.

Наибольший спрос в настоящее время на квартиры в ценовом диапазоне 25- 40 тысяч долларов США. Однокомнатные квартиры составляют 20% продаж, двухкомнатные 40%, трехкомнатные 20%, четырех комнатные-2%, дома и земельные участки 6%, и другие объекты недвижимости составляют 12%.

Квартиры в котельцовых домах стоят в среднем на 10-20% выше, чем в панельных или монолитных домах. Спрос на котельцовые дома всегда выше, чем предложение. Квартиры, оборудованные газовой плитой выглядят предпочтительные и стоят на 5-10% дороже, чем квартиры в монолитных домах с электроплитой, из-за опасений покупателей в бесперебойной подаче и высокой стоимости электроэнергии, что стало особенно актуальным в конце года, а так же отсутствия перспективы установки автономного газового отопления.
Среди квартир в панельных домах наибольшим спросом пользуются в порядке убывания типовые квартиры новых планировок 143 серии, МС, МСВ, 135 серии.

Средняя стоимость одного квадратного метра по результатам фактических продаж по районам г. Кишинева

В среднем по городу, один квадратный метр общей площади в однокомнатных квартирах, стоил - 760 $, в двухкомнатных - 680$, в трехкомнатных - 570$,
в четырехкомнатных - 560$.
С 2001 года цены выросли в пять раз.

О причинах роста цен говорилось уже достаточно. Как и в предыдущие годы, основная категория покупателей, это граждане республики находящиеся за границей на заработках. Заработанные за границей деньги они предпочитают инвестировать в жилую недвижимость, желательно в столице. В периоды резкого подорожания все больше квартир приобретается не для улучшения жилищных условий, а в качестве инвестиции, по нашим данным до 30% всех покупок. По предварительным оценкам, до 20% поступивших в республику денежных средств вкладываются в недвижимость.

На данный момент инвестиции в недвижимость наиболее привлекательный и распространенный способ эффективного вложения денежных средств. Доход можно получать не только от увеличения стоимости недвижимости, но и дополнительно от аренды. Большое количество инвестиционных покупок и ограниченность предложения типового жилья и привело к данному росту цен. Несмотря на увеличивающееся объемы строительства, вторичный рынок вызывает больший интерес у покупателей. Этому есть логичное объяснение. На вторичном рынке широкий выбор, как по месту расположения, а для недвижимости это основной фактор, так и по метражу и качеству предлагаемого жилья. Хотя цена за квадратный метр в строящемся доме уже сравнялась с уровнем цен на вторичном рынке или даже ниже, затраты на ремонт и время ожидания, от оплаты до получения прав собственности, перекрывают преимущества нового жилья.

Вторичный рынок удобен еще и тем, что покупатель уже сейчас может посмотреть, как выглядит то, что он собирается приобрести. Не секрет, что качество строительства нередко не соответствует тем заявлениям, которые декларируются при закладке дома. Многие покупатели боятся покупать кота в мешке. В отличие от новостроек, вторичное жилье можно сдавать в аренду сразу же после приобретения, для инвестиционных квартир это важный фактор, а в новом доме, на начальном этапе сложно найти арендатора из-за постоянных ремонтных работ соседей. Вероятность попасть на недобросовестных застройщиков сегодня также нельзя исключать, на рынок вышло много новых никому не известных ранее компаний, а эффективный механизм защищавший бы права и интересы инвестора отсутствует.

Несмотря на рост цен, количество транзакций на рынке продолжало увеличиваться, хотя согласно закону спроса и предложения повышение цены ведет к уменьшению спроса. Это еще раз подтвердило тезис о непредсказуемости рынка недвижимости в Молдове. Такая ситуация имеет свое объяснение. Ожидание потребителей относительно повышения цен в будущем подталкивало их приобретать недвижимость на опережение, чтобы “упредить” угрожающее повышение цен. Возник ажиотажный спрос, количество инвестиционных покупок возрастало, все факторы при ограниченности предложения и привели к стремительному росту цен.

Рынок недвижимости г. Кишинев динамично развивается. За прошедшие три года количество операций зарегистрированных ТКО возросло на 46%. Рост операций на рынке недвижимости в основном произошло за счет увеличения сделок купли продажи. За про¬шедших три года их количество увеличилось на 55%.Количество остальных операций по переоформлению имущественных прав - дарение, наследство, ипотека увеличилось, но их удельный вес в общем количестве операций остался практически без изменений. Снижение количества зарегистрированных договоров аренды видимо, вызвано отсут¬с¬т¬вием обязательной регистрации договоров сроком до трех лет в ТКО. Стабильное уве¬ли¬чение количество сделок купли-продажи подтверждает прогнозы на продолжение уве¬ли¬чения активности в 2006 году. Покупательский спрос пока удовлетворен не полностью.

Прогноз на 2006 год в целом оптимистический, ситуация будет стабильна, спрос будет равномерно расти, предложение останется на прежнем уровне, особенно в низшем ценовом сегменте. Рост цен прогнозируется на уровне до 20%. Но это краткосрочная перспектива. Долгосрочные прогнозы делать затруднительно. Рынок недвижимости очень чутко реагирует на различные факторы, экономические, политические и т.д. Что будет происходить в будущем сказать очень сложно. И если политическая ситуация в целом стабильна, то экономическая сильно зависит от внешних факторов, цен на энергоносители, переводов денежных средств из-за рубежа, которые могут прямо или косвенно повлиять на рынок недвижимости.

Новостройки

Индивидуальный сектор
Индивидуальные застройщики постепенно уходят в пригород из-за высоких цен на земельные участки. В последнее годы проявляется тенденция уменьшения средней площади возводимых домов, возросло качество проектов. Появился комплексный подход к строительству и благоустройству прилегающей территории. Проект дома и дизайн интерьера стараются выдержать в одном стиле. Большое значение придается качеству использованных материалов, энергосберегающим технологиям.

Рынок новых жилых домов закрыт, а определить среднюю стоимость дома чрезвы¬чайно затруднительно из-за существующих больших различий - индивидуальности проекта, качества строительства, месторасположения и площади земельного участка. Хотя стоимость квадратного метра на квартиры возросла в среднем на 30-50%, стоимость квадратного метра в индивидуальном жилом секторе существенно не изменилась, повысившись всего на 10 %.
Индивидуальные дома небольшой площадью 80-100 кв.м. с земельным участком 4-6 соток с хорошим месторасположением, Буюканы, Скулянка, ТВцентр построенные в 80 годы продаются по цене 80-100тыс. $
Современные жилые дома построенные в последние 10-15 лет, площадью 300-500 метров расположенные на земельном участке 4-6 соток предлагаются по цене 200-250$тыс.. Как и в предыдущие годы спрос на небольшие дома в обжитых массивах со всеми коммуникациями и инфраструктурой площадью 100-150 кв.м., из 4-5 комнат превышает предложение.

Большим препятствием для развития рынка индивидуального сектора, являются высокие цены на земельные участки и отсутствие свободных территорий, что отри¬цательно сказывается на увеличении объемов строительства.

Многоквартирные дома

Кишинёв застраивается в основном частными подрядчиками. За последние восемь месяцев этого года в столице было выполнено строительно-монтажных работ на сумму около 1 млрд. леев, что на 12% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Согласно данным Национального бюро статистики РМ, 996 млн. леев было освоено подрядчиками с частной формой собственности. За прошедший 2005 год число строящихся квартир в мун. Кишинев выросло почти вдвое.
Хорошо известно, что стоимость нового жилья уже давно “оторвалась” от себестоимости строительства и определяется исключительно платежеспособным спросом. За последний год цены на жилье в многоквартирных домах Кишинёва выросли на 30-40%, что нельзя сказать и об их себестоимости. Поэтому дальнейшее подорожание жилья зависит только от спроса на него.

Текущее состояние рынка недвижимости также не позволяет говорить о существовании потенциала для заметного роста цен. Это означает, что волевое повышение стоимости жилья в новостройках со ссылкой на увеличение издержек застройщиков, скорее всего, будет “не понято” покупателями. Подобный шаг приведет только к заметному снижению объемов продаж и усилению стагнации рынка, что в итоге потребует снижения цен “назад” в виде скидок, распродаж или других подобных приемов реализации.

Застройщиками новостроек на сегодняшний день практически исчерпан сегмент строительства так называемого «элитного» жилья. Многие из них, возможно, начнут сталкиваться с проблемами реализации дорогостоящих квартир. Незатронутым остаётся строительство более доступного жилья, ориентированного на среднего покупателя, в котором нуждаются постоянно большинство покупателей, желающих приобрести новые квартиры.

Увеличение спроса на квартиры небольшой площади объясняется увеличением цены реализации квадратного метра в новостройках и, по прогнозам строителей, его стоимость, будет расти.. Вследствие этого на данный момент большинство продаж на первичном рынке обеспечивают квартиры площадью менее 80 м2. Говорить об увеличении спроса на квартиры большой площади можно только при условии значительного повышения уровня жизни.
Далее на диаграмме наглядно отражен удельный вес спроса (без наличия рассрочки) от общей заинтересованности на основные категории нового жилья.

Удельный вес спроса

Таким образом, типология строительства возможно уже в скором будущем будет ориентированна на застройку менее престижных, но и менее дорогих квартир эконом класса. Рентабельность такого строительства будет не столь велика, как в случае строительства «элитного» жилья, зато ближайшие несколько лет не стоит беспокоиться о реализации таких объектов.

За последний год на рынке первичного жилья повысилось количество небольших, а именно 1-но, 2-х комнатных квартир. Что является естественным процессом, именно такие квартиры являются наиболее востребованными, а так же наблюдается снижение числа строящихся квартир большой площади, являющихся менее востребованными. Например, количество двухкомнатных квартир в строящихся домах выросло вдвое, а однокомнатных – в 7 раз.

Распределение квартир по количеству комнат в строящихся домах

Также существует тенденция к увеличению этажности многоквартирных домов, что также можно считать естественной реакцией застройщиков на повышение цен на земельные участки. Наиболее серьезная проблема, с которой сегодня сталкиваются все застройщики - дефицит свободных земельных участков, предназначенных для строи¬тельства. Разрешить эту проблему поможет разработка Генерального плана развития города, который поможет выявить неосвоенные и неэффективно используемые земельные участки.

Активизация участников рынка жилья, попытки внедрения различных схем финан¬сирования, альтернативных ипотечному кредитованию, позволяют говорить о повы¬шенном потенциальном спросе на жилье. Самой важной задачей, которая будет разрешена в ближайшее время, является обеспечение доступности жилья, путем внедрения ипо¬течного кредитования и привлечения в строительство жилья значительных сбережений населения.

Ипотека

Во всем мире, чтобы реализовать свою мечту о покупке собственной квартиры или дома, большая часть населения берет ипотечные кредиты в банках или специа¬лизированных агентствах. В США, например, при помощи ипотеки приобретается до 90% частной недвижимости. У нас цифры совсем другого порядка. Ипотечное кредитование остаётся слишком дорогим удовольствием для среднестатистического потенциального приобретателя кишинёвской квартиры.

Как показывает статистика, в сложившейся ситуации около 13% покупателей допускают возможность воспользоваться ипотечным кредитом, тогда как оставшиеся 87% - исключают такую вероятность. Причиной этого является невозможность предоставления официальных документов о реальных доходах, а также высокие проценты по выплатам в молдавских леях - от 15% годовых и выше. Для сравнения: в США средняя фиксированная ставка 30-летнего ипотечного кредита составляет 5,71%. Средняя ставка 15-летнего ипотечного кредита равна 5,14%.
Отсутствие долгосрочной системы кредитования серьёзно ограничивает спрос на строящееся жильё, а также является отрицательным фактором в развитии рынка.

Возможность такого кредитования может только повысить спрос на основные категории жилья. Далее будет рассмотрен наглядный пример темпов роста спроса и его неравномерность в зависимости от сроков кредитования.

Темп роста спроса в зависимости от срока кредитования

Таким образом, спрос может быть в полтора раза выше или почти вдвое больше, нежели сегодня, при условии кредитования на 15 и 25 лет соответственно.

При этом стоит отметить неравномерный рост для каждой из отдельных категорий жилья. Так, например, максимальный спрос на социальное жилье, может быть, достигнут лишь с возможностью рассрочки на 15-25 лет. Тогда как спрос на элитное жильё достигает неплохих показателей уже при возможности приобретения в кредит на 5-10 лет.

В настоящее время строительство в основном инвестируется за счет покупателей жилья. Но эта схема строительства жилья не до конца оправдывает себя. Частные компании и государство приходят к выводу о необходимости создания механизма непрерывного процесса строительства жилых домов, который бы решил проблему жилья населения страны. Основой этого механизма должна стать законодательная база и новая система кредитования строительства жилья.

Внедрение механизма ипотеки в республике, концепция системы ипотечного кредитования, а также конкретный план мер по ее внедрению нашли свое отражение в Постановлении Правительства № 422 от 08.04.2003 «Об утверждении Национальной социальной программы «Пособия и кредиты для жилья» на 2003-2008 годы».
В соответствии с этой Программой были разработаны проекты Закона об ипотеке и Закона о строительных сберегательных кассах, которые были представлены на рассмотрение Парламенту Республики Молдова, но вернулись на доработку для уточнения концептуальных основ этих документов.

Хотелось бы также отметить институциональные изменения, которые произошли в последнее время. В 2003 году Постановлением Правительства № 639 от 27 мая создано Национальное агентство жилья (в настоящее время — Национальная служба по жилью), начавшее свою деятельность с завершения строительных работ жилых недостроенных домов. Таким образом, было решено сразу несколько проблем: проблема заброшенных строений и проблема замороженных финансовых средств. 2006 год должен стать особенно продуктивным и эффективным по внедрению современных механизмов финансирования жилья.

К сожалению, очередное перенесение правительством сроков массовой переоценки недвижимости на следующий год, отрицательно скажется на развитие рынка недви¬жимости, в частности ипотеки на вторичном рынке. Прирост капитала, т.е. разница между рыночной ценой и базисной составляет до 90% которая должна облагаться подоходным налогом. Несмотря на существующие льготы, которые предоставляются продавцу основного жилья, подоходный налог на прирост капитала доходит до 10% от стоимости жилья. Поскольку при приобретении жилья при помощи ипотечного кредита необходимо указывать реальную стоимость, к ней придется прибавить сумму налога. Как правило, эти дополнительные затраты ложатся на покупателя. В результате объемы транзакций на вторичном рынке жилья за счет ипотечных кредитов невелики.

Аренда

За последние пять лет цены на жилую недвижимость в Кишиневе выросли прибли¬зительно в 5 раз, что соответствует ежегодному росту на уровне до 40%, тогда как цены за аренду квартиры не больше, чем в 2,5 раза или 20% в год. Диспропорция этих двух показателей объясняется главным образом тем, что покупается недвижимость в основном на деньги, заработанные нашими согражданами за рубежом, где заработки гораздо выше, а стоимость аренды в большей степени связана с уровнем заработной платы в РМ. Другими словами, покупатели и арендаторы относятся к разным категориям потребителей – у первых уровень доходов сопоставим с европейскими, у вторых внутригосударственным.

Вторая причина, объясняющая непропорциональное соотношение этих двух показателей заключается в использовании покупки недвижимости не только для проживания, но и как средства накопления и увеличения капитала, что абсолютно невозможно при аренде. Можно даже предположить, что инвестирование в жилую недвижимость притормаживает рост цен на аренду квартир, после приобретения они часто появляются на рынке аренды.

В 2005 году полностью сохранилась тенденция последних лет на рынке аренды квартир: двукратное отставание темпов роста цен на аренду от роста цен на продажу. Так же, как и в предыдущие годы, наиболее востребованными позициями являются недорогие 1-2 комнатные квартиры, нехватка которых с каждым годом ощущается все острее. При этом следует отметить тот факт, что средние цены востребованных квартир растут с завидным постоянством. 15-20%-ный ежегодный рост цен на аренду полностью корреллирует, с одной стороны, с ростом цен на большинство товаров и услуг первой необходимости и, с другой стороны, с ростом заработной платы и уровнем инфляции внутри страны. Установленные средние цены на долгосрочную аренду на 1, 2, и 3-комнатные квартиры на конец 2005 года составляют соответственно:

1-комнатные – 100-180 $;
2-комнатные – 150-220 $;
3-комнатные – 180-300 $ в месяц.

Несколько повысился спрос на долгосрочную аренду квартир в ценовом диапазоне 300-500 $. Требования к данным квартирам гораздо выше, чем к вышеперечисленным. Эти требования относятся, прежде всего, к району, статусу дома, состоянию квартиры, меблировке и комплектации.

Потенциальными арендаторами данного типа жилья являются:

начинающие успешные бизнесмены, работающие на внутреннем рынке, но еще не успевшие накопить достаточно средств для покупки собственной квартиры;
зарубежные инвесторы, пытающиеся начать или наладить бизнес на территории Молдовы;
зарубежные работники различных фондов и миссий;
другие иностранные граждане, связанные с необходимостью частого посещения РМ и предпочитающие постоянное жилье номеру в гостинице.

Расширяющиеся связи граждан и предприятий Молдовы с иностранными бизнес¬менами увеличили спрос на элитный класс квартир в краткосрочном периоде (до одного месяца).

Таким образом, можно констатировать, что рынок аренды недвижимости также подвержен влиянию зарубежных инвестиций, но в гораздо меньшей степени, чем рынок купли продажи.

Степень влияния инвестиций из-за рубежа, на рынок аренды, в два раза меньше, чем степень влияния этих инвестиций на рынок купли-продажи.

Вероятнее всего, дальнейшее развитие рынка аренды недвижимости будет развиваться во взаимосвязи с развитием экономической ситуации в стране с небольшой корректировкой на инвестиции, поступающие из-за рубежа. Другими словами, темпы роста цен на аренду недвижимости в ближайшее время будут несколько выше темпов роста экономических показателей внутри страны.