2006 год станет испытанием для складской недвижимости

Как сообщают специалисты компании Praedium, на начало 2006 года общий объем складских площадей, соответствующих международным стандартам, составляет 670 000 кв. м. В 2005 году на рынок вышло несколько новых крупных проектов международного стандарта. За счет заявленных к строительству площадей в 2006 году ожидается увеличение общего объема складских площадей, соответствующих международным стандартам, на 780 000 кв. м.

По данным аналитиков компании Praedium, уровень спроса на современные складские помещения класса А и В имеет устойчивый рост. Общий объем неудовлетворенного спроса на качественные складские помещения класса А и В оценивается на уровне 700 000 – 1 000 000 кв. м. В ближайшие 2-3 года прогнозируется увеличение спроса в сегменте складских помещений класса А и повышение требований арендаторов к качеству складских комплексов, что обусловлено повышением технологий бизнес-процессов и ужесточением требований к ним в условиях жесткой конкуренции и условий рынка сбыта, а также вводом в эксплуатацию новых складских комплексов.

Спрос и предложение

Как рассказывает Денис Матерновский, пиар-директор Jones Lang LaSalle, общий объем складских помещений класса А и В в 2006 году составляет 2 337 700 кв. м, из них 1 480 400 кв. м площадей составляют складские помещения класса А. В 1-м квартале 2006 года было введено 216 900 кв. м, строится 1 059 000 кв. м. Процент свободных площадей составляет 0,6 %. По словам специалистов Jones Lang LaSalle, арендная ставка за год составляет $ 110 – 135 за кв. м, уровень доходности равен 11,5 – 12,5 %.

Среди тенденций рынка складской недвижимости 2006 года аналитики компании Colliers подчеркивают увеличение средней площади выходящих на рынок проектов с 30 000 – 40 000 кв. м до 100 000 – 200 000 кв. м, распространение практики долгосрочных договоров предварительной аренды на ранней стадии строительства объекта, структуризацию ставок аренды на складские помещения по принципу triple net – определение базовой арендной ставки отдельно от операционных расходов и коммунальных платежей, задержка сроков сдачи объектов. Компания Colliers прогнозирует увеличение объема спроса, сохранение высокой доли площадей, арендуемых логистическими провайдерами, в общем объеме арендуемых складских площадей.

Также специалисты Colliers отмечают рост интереса со стороны девелоперов к строительству производственно-складских комплексов, повышение активности профессиональных инвесторов – рефинансирование проектов, осуществление первых инвестиционных продаж, конкуренцию между проектами.

Развитие рынка

По словам Руслана Суворова, руководителя отдела складской и производственной недвижимости Praedium, основное развитие складского рынка происходит в Московской области. Предложение на продажу очень ограниченно. Цены на склады класса A варьируются в пределах $ 1000 – 1200 за кв. м. Цены зависят от местоположения. Близость к МКАД и крупным магистралям увеличивает цену.

Также, отмечает Руслан Суворов, растут требования к качеству складских помещений, так как с ростом оборота компаний усложняется складская логистика. Приходится внедрять современные технологии, требующие использования соответствующих складских зданий. Иначе компании не справятся с растущим товарооборотом.

Новые проекты

Значимые новые складские проекты – 2006, заявленные как соответствующие международным стандартам: логистический парк «Пушкино» (Ярославское шоссе, 15 км от МКАД, девелопер Capital Partners совместно с Lone Star Ventures, 300 000 кв. м), Ленинградский терминал МЛП (Ленинградское шоссе, 13 км от МКАД, девелопер Multinational Logistics Partnership, 200 000 кв. м), логистический комплекс «Белый парк»/Cross-Point M4 (трасса Москва-Дон, 13 км от МКАД, компания Coalco, общая площадь 145 000 кв. м), логистический парк «НЛК-Крекшино» (Наро-Фоминский район, 24 км от МКАД между Киевским шоссе и Минским шоссе, компания «РосЕвроДевелопмент», общей площадью 114 тыс. кв. м), «ТЛК-Томилино» (Новорязанское шоссе, 6 км от МКАД, общей площадью 70 тыс. кв. м), офисно-складской комплекс «Ист-парк» (р-н Новокосино, 2 км от МКАД, объект общей площадью 13 тыс. 430 кв. м). Руслан Суворов также отмечает индустриальный парк «Восточный», логистический парк «Домодедово», MLP Подольск и North Point.

Реорганизация площадей

Спрос на складские помещения высок. По данным компании Penny Lane Realty, продажа производственно-складского помещения в Домодедовском районе, в 14 км от МКАД, 2005 года постройки площадью 210 024 кв. м обойдется в $ 8 000 000.
Складское помещение постройки 1989 года (реконструкция – 2004 год) в 8 км от МКАД в западном направлении общей площадью в 19 720 кв. м стоит $ 15 млн. По словам Тимофея Фомина, пиар-директора Penny Lane Realty, лавинообразное развитие рынков жилой, офисной и торговой недвижимости привело к реорганизации в столице 270 га производственных территорий, что почти двукратно превышает запланированные 145 га в Московской области.

По словам Тимофея Фомина, аналитики возлагают большие надежды на работы по реконструкции ЦКАД, где на пересечении с основными магистралями планируется построить крупные логистические центры и технопарки.

Повышение требований со стороны арендаторов складских помещений, введение в строй крупных логистических центров сделают свое дело. Собственники целого ряда объектов, которые сегодня не подлежат какой-либо классификации с точки зрения стандартов складских помещений, вынуждены будут рассмотреть альтернативные пути использования своих активов.

Ожидания

Как подчеркивает Тимофей Фомин, 2005 год стал годом громких заявлений и серьезных начинаний, но потребностей в сфере аренды складских и производственных помещений не удовлетворил. По заявленным вводимым метражам 2006–2007 годы станут серьезным испытанием для рынка.

Ожидается появление в Москве такого нововведения, как складские центры персонального использования, клиентами которых станут частные лица, арендующие небольшой метраж для хранения мебели, личного имущества, спортивного инвентаря и техники.

По прогнозам аналитиков, в течение 2006 года возможно снижение ставок аренды (в условиях, когда, как ожидается, общее предложение складских площадей увеличится на 40 %) до 125 – 150 за кв. м в год (не включая НДС) на помещения, отвечающие международным стандартам, и до 90 – 120 за кв. м в год (не включая НДС) на складские помещения более низкого качеств