Бизнес-центры

ТИПОВОЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ НА РАЗРАБОТКУ КОНЦЕПЦИИ СТРОИТЕЛЬСТВА БИЗНЕС-ЦЕНТРА (ОБЪЕКТА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ)

Резюме проекта:

1. Суть проекта.
2. Потенциал рынка.
3. Сумма требуемого финансирования, источники финансирования.
4. План возврата инвестиций.
5. Обеспечение и гарантии возврата инвестиций.
6. Эффективность проекта.

I. Исследование рынка коммерческой недвижимости с акцентом на местоположение Объекта

1. Детальный анализ Участка
   1.1. Описание Участка;
   1.2. Подъезды к Участку;
   1.3. Анализ транспортных потоков в непосредственной близости от Участка;
   1.4. Описание физических, юридических, административных и технико-технологических ограничений Участка.
2. Анализ прилегающего к Участку района
   2.1 Описание района, прилегающего к Участку;
   2.2 Описание гостиничной, жилой, офисной, торговой и развлекательной инфраструктуры в районе, прилегающем к Участку;
   2.3 Восприятие и имидж района, прилегающего к Участку с точки зрения потенциальных покупателей, арендаторов и посетителей;
   2.4 Описание жилых кварталов: профиль населения, проживающего в районе, прилегающем к Участку;
   2.5. Целевые группы потребителей.
3. Анализ конкурентной среды
   3.1. Арендные ставки проектов-конкурентов с акцентом на местоположение проекта;
   3.2. Цена реализации проектов-конкурентов с акцентом на местоположение проекта;
   3.3. Динамика и прогноз конкурентной среды на момент выхода Объекта на рынок.

II. Маркетинговая концепция

1. Особенности позиционирования будущего проекта коммерческой недвижимости.
2. Определение портрета основных покупателей и арендаторов.
3. Определение ставок продажи и аренды для проектируемого формата коммерческой недвижимости.
4. Рекомендуемые коммерческие условия и условия эксплуатации.
5. Определение конкурентного преимущества проекта.
6. SWOT – анализ проекта – сильные, слабые стороны, угрозы, возможности.

III. Архитектурно-строительная концепция

1. Размещение объектов с привязкой к территории на ситуационном плане. Генеральный план застройки территории;
2. Рекомендации по проектным и планировочным решениям. Поэтажные планы и распределение арендаторов/покупателей в зависимости от профиля:
   • Определение наиболее оптимального архитектурного стиля;
   • Определение наиболее эффективных архитектурных решений с точки зрения маркетинговой концепции;
   • Рекомендации по проектированию внешнего облика здания;
   • Рекомендации по проектированию интерьера;
   • Рекомендации по функциональному зонированию.
3. Определение оптимальных технологических параметров объекта.
4. Оригинальные индивидуальные архитектурно-строительные особенности.

IV. Программа по реализации проекта коммерческой недвижимости

1. Определение названия;
2. Организация отдела продаж;
3. Стратегия продаж и программа продаж;
4. Стратегия коммуникаций;
5. Рекламная политика и программа PR-мероприятий;
6. Методы стимулирования продаж;
7. Бюджет рекламной кампании;
8. Медиа-план реализации проекта коммерческой недвижимости.

V. Расчет экономической эффективности концепции

1. Основные допущения и нормативы для финансово-экономических расчетов (в т. ч. ставка дисконтирования, платежи по налогам, инфляция, издержки, способ отнесения выплат);
2. Организационный план (Этапы и сроки реализации проекта);
3. Смета затрат на проект в соответствии с основными составляющими:
   3.1. Земельный участок;
   3.2. Коммуникации;
   3.3. Предпроектная подготовка и проектирование;
   3.4. Строительство;
   3.5. Маркетинг и реклама;
   3.6. Эксплуатация;
   3.7. Расчет амортизации объектов инфраструктуры;
   3.8. Налоговые отчисления (во все бюджетные и внебюджетные фонды).
4. Расчет доходов (план продаж):
   4.1. Определение потенциального валового дохода
   4.2. Определение возможных потерь от затягивания сроков реализации
   4.3. Определение действительного валового дохода
5. График освоения инвестиций;
6. Источники, объемы и сроки финансирования;
7. Отчет о движении денежных средств;
8. Прогнозный баланс;
9. Отчет о прибылях и убытках;
10. Анализ экономической эффективности проекта (показателей эффективности реализации проекта):
    10.1 Чистый приведенный доход;
    10.2 Внутренняя норма рентабельности;
    10.3 Период окупаемости инвестиций;
    10.4 Дисконтированный срок окупаемости инвестиций;
    10.5 Коэффициент покрытия ссудной задолженности;
    10.6 Точка безубыточности проекта;
    10.7 Период возврата заемных средств.
11. Анализ рисков проекта, планируемые меры по их предупреждению и устранению;
12. Анализ чувствительности финансового результата проекта к основным расчетным параметрам (цена реализации, стоимость заимствований, ставка дисконтирования, арендная ставка и т.д.);
13. Общие выводы.
14. Приложения.

По вопросам организации и проведения работ по разработке концепции бизнес-центра Вы можете обращаться:

Алексеева Татьяна Павловна

Заместитель Генерального директора,
Руководитель отдела исследований
и консалтинга

Тел.: +7 (495) 215-24-71

Моб.тел.: +7 (925) 773 09 95

Email: Alekseeva@vesco.ru