Маркетинговое исследование рынка организованной коттеджной застройки Большого Сочи

07 июня 2007

Рынок жилой недвижимости Сочи является одним из самых динамично развивающихся в России. Сочи — брэнд, за который покупатель готов доплачивать. Моду на сочинские квартиры ввели несколько лет назад российские знаменитости — звезды шоу-бизнеса, представители политической и бизнес — элиты.

Завоевав статус летней столицы России, город стал местом, где иметь собственное жилье считается престижным, особенно в свете возможной Олимпиады - 2014. В России есть немало людей, которые желают видеть олимпийские соревнования из собственного окна, и которое готовы платить за эту мечту большие деньги.

Рынок жилой недвижимости в Сочи существенно отличается от Московского по ряду параметров. Во-первых, нет как такового понятия «загородного рынка». Территория Большого Сочи тянется вдоль береговой линии, районы перетекают из одного в другой, и четкую границу города и его окрестностей провести не удается. Таким образом, основным критерием местоположения объектов является район, близость к транспортным артериям и удаленность от моря.

Во-вторых, преобладает точечная застройка, поскольку значительную долю площади Большого Сочи составляют горы и леса национального парка (94% площадей). Строительство возможно лишь в ограниченном территориальном пространстве, что делает выгодным многочисленные уплотненные многоэтажные комплексы и экономически неэффективным малоэтажные поселки.

В-третьих, рынок малоэтажной застройки представляет собой в большей степени Подмосковный рынок шестилетней давности. Характеризуется преобладанием рынка вторичной недвижимости – зачастую ветхими постройками. После распада СССР в Сочи, как, впрочем, и во всей прибрежной полосе Кубани, началось хаотичное строительство, в результате архитектурный облик многих курортов оказался искаженным.

В настоящий момент наблюдается медленный переход от точечной к комплексной коттеджной застройке. Рынок непосредственно коттеджного строительства на первичном рынке в понимании московских девелоперов представлен немногочисленными комплексами. Таким образом, данный сегмент рынка пока не заполнен. Помимо вышеописанных причин это связано с отсутствием больших участков земли, которые бы находились в инвестиционно-привлекательных местах. Сложная геология и рельеф местности резко ограничивают предложения в этом сегменте рынка. Кроме того, оставшиеся большие участки земли находятся на территории национального заповедника, либо в 1-й санитарной зоне, где строительство запрещено. Участки, которые могли бы быть пригодны для строительства, все-таки изначально слишком дороги и имеют сложности с коммуникациями.

Коттеджные городки возводятся, в основном, в поселке Красная Поляна Адлерского района, Хостинском и Лазаревском районах. Эти немногочисленные организованные коттеджные поселки современного типа и являются объектом анализа в настоящем исследовании.

Подготовлено для компании Jones Lang LaSalle