Консалтинговые услуги по охраняемым коттеджным поселкам

07 июня 2007

Информация по коттеджным поселкам формализована в виде паспортов, дающих полную и разностороннюю характеристику каждого объекта.

Паспорт содержит в себе следующие данные: название, логотип (если таковой имеется), данные о собственнике поселка, застройщике, продавце поселка. Отдельные графы паспорта отведены данным об архитекторе и архитектурном стиле поселка. В настоящее время практически каждый строящийся коттеджный поселок, для успешной реализации и развития стремится выработать свой собственный архитектурный образ поселка, присущий только ему и выгодно отличающий от других. Для этого застройщики поселков привлекают известных (и не только в России) архитекторов.

Паспорт поселка содержит в себе количественные и качественные (девелоперские) показатели. К первым можно отнести ближайший населенный пункт, сроки строительства, объект продаж, благоустройство, объекты инфраструктуры в поселке и рядом, коммуникации, безопасность, а ко вторым - количество объектов в поселке, площадь поселка, площадь частных землевладений, площадь общественных территорий, в том числе площадь территорий общего пользования, площадь технологической, водоохранной, лесопарковой зоны, площадь дорог. Далее следуют характеристики застройки, дорог и подъездных путей, эксплуатации поселка.

В рамках консалтинговых услуг по коттеджным поселкам Калужского и Киевского направлений были проведены экспертные оценки объектов. Метод проведения оценок – опрос экспертов путем анкетирования. В качестве экспертов выступали брокеры компании Vesco Realty, работающие на рынке загородной недвижимости не менее 2 лет. Анкеты представляли собой перечень из рассматриваемых поселков и 10 параметров, по которым эксперты должны были оценить каждый из них. Оценка производилась путем присвоения баллов. Данные опроса также отображены в паспорте.

Отдельная таблица паспорта посвящена ценовым характеристикам поселка (в $ США). Указаны цены по следующим категориям:

  • за 1 кв. м. дома на момент начала продаж;
  • цена участка без подряда за сотку на момент начала продаж;
  • минимальная цена дома за кв.м. на момент исследования;
  • максимальная цена дома за кв.м. на момент исследования;
  • средняя цена дома за кв.м. на момент исследования;
  • минимальная цена дома на момент исследования;
  • максимальная цена дома на момент исследования;
  • средняя цена дома на момент исследования;
  • минимальная цена участка за сотку на момент исследования;
  • максимальная цена участка за сотку на момент исследования;
  • средняя цена участка за сотку на момент исследования.

Чтобы иметь наиболее полное представление о каждом поселке в паспорт была включена таблица «Особенности поселка». Здесь, в свою очередь были отмечены сильные и слабые стороны каждого поселка. Например: особенности ландшафта; близость или наоборот удаленность от большой воды, водоемов, водохранилищ; особенности инфраструктуры (насколько она развита в данном поселке или в непосредственной близости, какие объекты инфраструктуры присущи только этому месту); даны характеристики подъездных путей; способы оформления недвижимости; особенности строительства и проектов домов и т.д.

В обязанности брокеров компании Vesco Realty при проведении показа поселка клиенту входит заполнение просмотровой ведомости, где указываются данные о показе и о впечатлениях клиента. Анализ просмотровых ведомостей основывался на двух показателях: что клиенту понравилось, и что клиенту не понравилось. При этом анализировались лишь те поселки, в которых сотрудники Vesco Realty осуществили 3 и более показов. В итоговом паспорте указывалось общее количество проведенных показов, а также три позиции (по степени упоминания клиентами в %) по тому, что понравилось клиентам, три по тому, что не понравилось.

Анализ динамики продаж проводился на основе базы данных Vesco Realty. Данная база представляет собой набор прайс-листов коттеджных поселков на различные даты, начиная с даты выхода поселка на рынок. Она составляется путем регулярного опроса продавцов поселков об оставшихся в продаже объектах.

Дополняют картину по каждому поселку подробный маршрутный лист, местоположение на схеме и генплан поселка.

Подготовлено для ОАО "Стройтрансгаз"