ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О ПОТЕНЦИАЛЕ РОСТА СТОИМОСТИ ПЕРВИЧНОГО ЖИЛЬЯ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА ДО КОНЦА 2009 ГОДА. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НОВОСТРОЙКИ В УСЛОВИЯХ МИРОВОГО ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА

07 июня 2009

Цели и задачи анализа

Цель анализа – оценка потенциала роста стоимости 1 кв.м. в новостройках Москвы и перспектив инвестирования денежных средств в недвижимость первичного сегмента рынка.

Для реализации поставленной цели были выполнены следующие задачи:

  1. Проведен анализ предложения на первичном рынке жилой недвижимости Москвы на июнь 2009 года.
  2. Изучена динамика развития рынка и выявлены основные его особенности.
  3. Проведен анализ ценовых характеристик предложения в зависимости от класса жилой недвижимости.
  4. Рассмотрено изменение ситуации на рынке ипотечного кредитования за последний год.
  5. На основе проведенного анализа перечисленных составляющих первичного рынка жилой недвижимости дано заключение о состоянии рынка, прогнозе развития его основных показателей и экономической эффективности инвестирования в данный сегмент.

Объект анализа

Объект настоящего анализа представляет собой совокупность следующих взаимосвязанных составляющих:

  • квартиры в новостройках, расположенных на территории Москвы, в которых на момент проведения исследования предлагались к продаже квартиры;
  • квартиры в новостройках, расположенных на территории Москвы, в которых на момент проведения исследования продажи были завершены;
  • финансовые организации, предоставляющие кредитные услуги на рынке жилой недвижимости Москвы;
  • потенциальные покупатели квартир в Москве.

Методология исследования

При проведении настоящего исследования использовались различные методы. Для сбора первичной информации проводились кабинетные и полевые исследования, а также экспертный опрос специалистов компании Vesco Consulting.

С 2004 года специалисты нашей компании ведут постоянно обновляемую базу данных по существующим и планируемым жилым комплексам Московского региона с основными характеристиками квартир, отслеживают динамику их продаж. На основе баз данных наши специалисты имеют возможность проводить исследования как рынка в целом, так и его отдельных сегментов в частности – это может быть, исследование рынка элитной недвижимости, наиболее доступных в настоящее время жилых массивов эконом-класса. Основой базы является информация, предоставляемая агентством недвижимости Vesco Realty, которое работает с большинством жилых комплексов столицы.

Обновлению подлежит не только динамика предложения на городском рынке, но и предпочтения покупателей. Вхождение нашей компании в состав холдинга Vesco Group позволило сформировать уникальную базу данных заявок клиентов, обращающихся в нашу компанию (более 500 уникальных запросов в квартал), а также получать актуальную информацию и экспертные мнения наших брокеров – специалистов, реализовавших не один десяток проектов.

В ходе кабинетных исследований проводился сбор вторичной информации, необходимой для анализа предложения рынка. В качестве источников использованы: базы данных объектов недвижимости компании Vesco, материалы ранее реализуемых исследований смежной тематики (для целей настоящего исследования данные этих отчетов обновлены), печатные СМИ и каталоги недвижимости, Интернет ресурсы, рекламные материалы объектов недвижимости, аналитические статьи и обзоры о рынке недвижимости, статистические данные. Также в ходе кабинетных исследований был проведен телефонный опрос (мониторинг) с целью уточнения и дополнения информации, полученной из открытых источников. Полевые исследования проводились путем посещения объектов, по которым существует противоречивая или неполная информация.

В части опроса экспертов осуществлялись интервью с представителями компаний, работающих на рынке недвижимости московского региона, с последующей обработкой и обобщением мнений экспертов. В качестве экспертов выступают девелоперы и риэлторы рынка недвижимости, в том числе сотрудники компании Vesco.

Для анализа полученных данных был использован системный подход. Также в исследовании использовался выборочный статистический анализ. Сущность его методологии состоит в сборе документированной информации об объектах рынка, разделении объектов на однородные группы по качеству, местоположению, периодам времени, определении характеристик каждой выборки и исследовании полученных моделей с дискретным шагом.

Для полноты анализа помимо данных компании Vesco в работе используются агрегированные результаты анализа и экспертные заключения других игроков рынка.

Подготовлено для Частного инвестора