Анализ наилучшего и наиболее эффективного способа использования участка, расположенного в Ногинском районе Московской области

04 июня 2006

Проведенный анализ наилучшего и наиболее эффективного способа использования участка состоял из детального анализа участка, прилегающего района, рынка загородной недвижимости исходя из основных выдвинутых гипотез и финансовых характеристик рассматриваемых гипотез использования объекта.

Каждая часть раскрывает отдельные аспекты рынка и служит основой для анализа возможностей эффективного использования предложенного Заказчиком Участка.

Исследуемый Участок площадью 101,2 Га расположен в 35 км от МКАД по Щелковскому шоссе. Удаленность участка от основной трассы оптимальна, т.к. позволяет избежать таких негативных факторов «соседства» с дорогой как шум и автомобильные выхлопы. Территория изучаемого участка не подвержена процессам затопления паводками рек, подтоплениями подземными водами. Рельеф благоприятен для строительства; изучаемая территория относится к осваиваемой. Положительными характеристиками Участка являются: исключительные природные характеристики, близость к городу Черноголовка и развитость общественного транспорта (электрички, автобусы). Таким образом, основные возможности Участка связаны с его расположением, характеристиками окружающей природы.

Для оценки различных гипотез об использовании Участка был проведен анализ локального рынка загородной недвижимости, который представляет собой поселки на непопулярных восточных и северо-восточных направлениях в пределах 50 км от МКАД. Были выделены тенденции рынка, параметры наиболее востребованных покупателями объектов строительства.

Был проведен анализ спроса на объекты загородной недвижимости близлежащих районов. Непопулярность Щелковского направления, на котором расположен участок, связана с качеством самого шоссе и неблагоприятной экологической ситуацией. При проведении картографического моделирования экологического состояния подземных вод, почвенного и снегового покрова Ногинского района было установлено, что рассматриваемый Участок, а также окружающая его местность не подвержена влиянию негативных экологических факторов.

Были выделены следующие угрозы девелопмента рассматриваемой территории, связанные со следующими непосредственными характеристиками рассматриваемой территории: большой размер Участка, сложность и дороговизна подведения коммуникаций, непопулярность Щелковского шоссе, а также сложная транспортная доступность объекта.

Исходя из проведенного анализа участка, его окружения и анализа рынка загородной недвижимости были оценены различные гипотезы об использовании Участка. В качестве наиболее эффективного варианта использования Участка, отвечающего реалиям Подмосковного рынка коттеджных поселков, рассматривалась стратегия диверсификации предложения: реализация объектов с подрядом на строительство коттеджей для бизнес и эконом классов, а также серии дуплексов.

По итогам работы Заказчику была предоставлена информация по стратегии реализации Участка, всем параметрам застройки (площади инфраструктуры, количественным, качественным и ценовым параметрам характеристикам), финансовым показателям и экономической эффективности моделей, составленных в соответствии с основной гипотезой.

Подготовлено для LandRe