Анализ наилучшего и наиболее эффективного способа использования участка, расположенного в Красногорском районе Московской области

07 июня 2006

Работа над проектом заключалась в анализе Участка площадью чуть менее 2 Га, расположенного в транспортной доступности по Пятницкому шоссе.

Не смотря на неровный рельеф участка, его неправильную форму и небольшую площадь, второстепенность и узкополосность Пятницкого шоссе, возможности использования Участка определяются исключительными природными характеристиками, близостью к району Митино и городу Красногорску, развитостью их инфраструктуры.

По согласованию с Заказчиком, был проведен общий анализ рынка охраняемых коттеджных поселков, в частности – локального рынка таунхаусов северо-западного направления. На сегодняшний день таунхаусы – реальная возможность приобрести качественную загородную квартиру, в экологически чистом месте, выбраться из суеты большого города и выращивать цветы на придомовом участке в 5-6 соток. Еще одно важное преимущество таунхаусов - это экономный формат загородной жизни.

Во-первых, небольшой участок земли, которая в Подмосковье дороже, чем где-либо в мире. Во-вторых, содержание квартиры обойдется намного дешевле, нежели отдельного коттеджа, несмотря на то, что вы получаете полный пакет коммунального обслуживания, электричество, воду, плюс профессиональную охрану и развитую спортивно-развлекательную инфраструктуру.

Особое внимание было уделено рассмотрению рынка современных загородных отелей со спортивной и оздоровительной специализацией. В настоящее время подмосковный рынок туристических услуг – это динамично развивающийся, многосегментный рынок, предоставляющий рекреационные услуги всем категориям российских и иностранных граждан.

В Подмосковье действует около 500 санаториев, пансионатов и домов отдыха, а также более 300 турбаз, кемпингов и мотелей, ведомственных баз отдыха. Для современных загородных отелей функция организации досуга (а не просто проживания) почти всегда является основной. В связи с этим ряд девелоперов сосредоточился на таких загородных проектах, в которых основным объектом является развлекательный, оздоровительный или спортивный комплекс, а гостиница обязательным дополнением к нему.

При анализе оздоровительной специализации загородных отелей мы остановили выбор на СПА-центрах. Секрет успеха СПА кроется не в уникальных оздоровительных методиках, а в создании атмосферы расслабления и удовольствия. Салоны красоты - бизнес быстрорастущий и рентабельный. В Подмосковье СПА центры приурочены к крупным населенным пунктам или к загородным отелям, поэтому рынок далек от точки насыщения. Этот вид салонного бизнеса еще недостаточно развит в России и при условии верного подхода к делу может принести огромную прибыль - нынешние СПА-салоны снимают сливки. Ведь рентабельность СПА-салонов значительно выше, чем у классических. И спрос на данном сегменте рынка превышает предложение, именно поэтому СПА-салон является на сегодняшний день самой эффективной нишей для вложения в салонный бизнес.

Исходя из проведенного анализа участка, его окружения и анализа рынков были оценены различные гипотезы об использовании рассматриваемого Участка. В качестве наиболее эффективных вариантов использования участка были рассмотрены несколько гипотез – строительство таунхаусов и малоэтажных домов с последующей их продажей и реализация долгосрочного проекта – строительство современного загородного отеля с оздоровительно-расслабляющей специализацией и сдача в аренду таунхаусов как на короткий, так и на длительный срок.

Для определения эффективности реализации рассматриваемого участка были просчитаны экономические модели для каждого варианта с использованием собственных и заемных средств. Наиболее экономически обоснованным оказался вариант совмещения серии таунхаусов со строительством нескольких малоэтажных домов.

По понятным причинам, реализация земельного участка под загородный отель требует более существенных финансовых вливаний с более длинным сроком окупаемости инвестиций. Тем не менее, вариант вложения в «длинные деньги» считаем интересным и эффективным в случае финансовых возможностей у Заказчика на его реализацию, а также склонности компании Заказчика к осуществлению долгосрочных инвестиций.

Подготовлено для Велес Капитал