Все минусы ДДУ для покупателя

25 мая 2014

ДДУ является на сегодняшний день самой защищенной формой покупки квартиры в строящемся доме. Однако и здесь есть свои минусы.

Договор долевого участия действительно защищает дольщиков от многих возможных рисков. В данный момент это самая оптимальная форма покупки квартиры в новостройке. Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ», обращает внимание, что ДДУ разрешает привлекать денежные средства дольщиков только на строительство жилья, исключительно после оформления прав на земельный участок, опубликования проектной декларации и получения разрешения на строительство. Этот договор подлежит обязательной государственной регистрации. А это практически исключает возможность «двойной продажи» квартир. Кроме того, по данному договору в случае нарушения сроков сдачи дома и передачи квартиры покупателю законом предусмотрены выплата штрафов либо, если есть такое желание, возвращение ранее уплаченных денег. Дарья Погорельская подчеркивает, что обязательства застройщика перед дольщиком по передаче квартиры обеспечены залогом прав на земельный участок, на котором осуществляется строительство дома, залогом прав на возводимый объект, а также страхованием ответственности застройщика. Однако 100 % защиты от непредвиденных обстоятельств на рынке не существует. Всегда есть факторы, способные нарушить самые красивые планы. Например, изменение конъюнктуры рынка, удорожание строительных материалов, проблемы с инженерными коммуникациями и т. д. вплоть до нечестности самого застройщика. В мире, в принципе, нет ничего исключительно хорошего, обратные стороны есть у всего. Давайте разберемся с такими сторонами ДДУ.

Банкротство застройщика

Закон может давать любые гарантии, но если застройщик вдруг обанкротится, то исполнять все обязательства будет просто некому. Впрочем, как и предъявлять претензии. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», считает банкротство – самым серьезным случаем, когда может пострадать покупатель по ДДУ. Но и в такой ситуации эти покупатели защищены лучше, чем покупатели по другим схемам. Во-первых, можно попытаться вернуть потраченные деньги или хотя бы часть. Во-вторых, можно все-таки получить свою квартиру. В-третьих, начальник правового управления ГК «МИГ-Недвижимость» Сергей Крахин замечает, что существует возможность достроить дом своими силами и за счет дополнительных средств, образовав для этого ЖСК.

Однако судебная практика показывает, что ждать больших компенсаций не следует. Суд всегда учитывает смягчающие обстоятельства, которые помешали застройщику исполнить все свои обязательства в срок. Так Сергей Крахин сообщает, что не стоит ждать компенсации больше 100 тысяч рублей. А чаще сумма назначается и еще меньше.

Изменение характеристик квартиры

Сергей Крахин обращает внимание на еще один весьма интересный нюанс. Градостроительный кодекс РФ разрешает застройщику в одностороннем порядке изменять проектную декларацию на строительство жилого дома. Эта декларация может существенно менять и характеристики уже проданных квартир. И вот такие «видоизмененные» квартиры застройщик, после регистрации измененной проектной документации, может продать заново. Прежний же покупатель по закону лишается права требовать от застройщика квартиру с измененной характеристикой! Закон гарантирует предоставление лишь квартиры, характеристики которой предусмотрены заключенным договором. Сергей Крахин рассказывает, что справедливость практически не восстанавливается даже в суде, «поскольку процессуальные нормы права не предоставляют полномочия суду обязать застройщика передать квартиру с изменившимися характеристиками. Все что может участник – это требовать возмещения убытков».

ДДУ и создание семьи

Заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин отмечает, что есть определенные нюансы, которые возникают при оформлении ДДУ и заключении брака. Если покупатель покупает квартиру по ДДУ до брака, но собственность на нее оформляется уже после этого торжественного события, то квартира считается общим имуществом. Исключение составляют лишь случаи, когда был заключен брачный контракт. Безусловно, в случае необходимости у покупателя есть шанс доказать через суд, что договор заключался и оплачивался до брака исключительно его средствами, но это придется именно доказывать. А, кроме того, практика показывает, что суд может посчитать основанием для признания квартиры общей собственностью и совместный ремонт, и совместные расходы по ее содержанию.

Наследование недостроенной квартиры

Владимир Зимохин рассказывает, что в жизни бывают печальные случаи, когда покупатель заключает ДДУ, но не доживает до оформления собственности. И здесь, если нет завещания, вопрос о передачи квартиры наследникам будет решать суд. А на квартиру может претендовать не один наследник, и собственность, в результате, может быть зарегистрирована совместная на несколько лиц. Это же всегда затрудняет использование и распоряжение такой недвижимостью.

Налоговый вычет

Налоговый вычет, безусловно, можно получить и за квартиру, купленную по ДДУ. Но сделать это можно будет лишь спустя три года после передачи такого жилья и сдачи дома в эксплуатацию. Владимир Зимохин отмечает, что до 2014 года необходимо было еще дождаться и оформления права собственности.

Риски инвестора

Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group, обращает внимание, что ДДУ таит дополнительные сложности для инвесторов, которые планируют перепродавать квартиры на последней стадии строительства. Обычно такие сделки совершаются по договору переуступки, и здесь требуется согласие еще и застройщика. Алексей Аверьянов обращает внимание, что «многие застройщики пытаются извлечь из этого дополнительную прибыль или, по крайней мере, окупить свои издержки на эту процедуру. Покупателю, приобретающему квартиру с целью перепродажи, важно помнить о немалой цене оформления переуступки договора долевого участия, которая колеблется от 30 000 рублей до 2 % от стоимости квартиры».

Покупка коммерческого помещения

Алексей Аверьянов также обращает внимание, что «при реализации коммерческой недвижимости по ДДУ у застройщиков не возникает НДС. НДС появляется после сдачи объекта в эксплуатацию. А значит, если покупатель юридическое лицо и приобретает помещение для своей хозяйственной деятельности по ДДУ, то он не сможет уменьшить налогооблагаемую базу по НДС, как в случае покупки сданного в эксплуатацию помещения. А при последующей реализации этого помещения после получения свидетельства покупатель вынужден будет заплатить НДС».

Таким образом, и при покупке ДДУ есть свои определенные минусы. Но на сегодняшний день это, все равно, самый защищенный способ приобретения недвижимости в строящихся домах.

Наталья Бухтиярова

SOB.RU от 20.05.2014

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий