Возможен ли девелопмент “на костях”?

23 марта 2016

Эксперты рассмотрели теоретическую возможность использования территорий московских кладбищ под строительство и сделали интересные выводы

Дефицит столичных земель провоцирует застройщиков рассматривать все новые и новые площадки под строительство. Промзоны возле кладбищ уже никого не пугают. Дойдет ли когда-нибудь очередь и до самих мест захоронений? Ведь многие из них очень привлекательны с точки зрения местоположения.

Вечный покой

Сразу хочется подчеркнуть, что разговор о переносе/выводе столичных (впрочем, как и любых других) кладбищ в нашей стране может носить исключительно теоретический характер: законодательство прямо запрещает уничтожать захоронения каким-либо образом. Согласно 4-ФЗ “О погребении и похоронном деле” от 12 января1996 г. №8-ФЗ, создаваемые, а также существующие места погребения не подлежат сносу и могут быть перенесены только по решению органов местного самоуправления в случае угрозы постоянных затоплений, оползней, после землетрясений и других стихийных бедствий, напоминает директор института обрядовой культуры Государственной Академии Минстроя России Ольга Баранская.

“Кладбища носят две основных функции: упокоение и поминовение. Все, что связано с этим законно. Все, что нарушает эти два принципа, в доктрину не вписывается. Была попытка внести в законодательство статью о возможном повторном захоронении с изъятием останков, но она не прошла. На мой взгляд, это один из мировоззренческих моментов, который характерен именно для нашей страны. У нас многонациональное и многоконфессиональное общество и места для захоронения являются единым базовым фундаментальным принципом, который объединяет нас. У всех свои традиции, но покойных никто не извлекает, как это “принято” в Европе”, — подчеркивает эксперт похоронной отрасли Антон Авдеев.

Однако теоретически поговорить о территориях кладбищ, особенно расположенных в городской черте, было бы не безынтересно. Тем более, что речь идет о немаленьких площадях. Так, по данным эксперта, до присоединения территорий “новой” Москвы в городе насчитывалось около 70 кладбищ. Их общая площадь была около 1,5 тыс га. Сейчас их более 130. Причем многие располагаются в крайне удачных локациях. В пересчете на стоимость столичной земли получается очень недешевый актив.

“В черте города расположено достаточно много кладбищ, в том числе в центральных и приближенных к центру районах: Ваганьковское, Новодевичье, Даниловское, Донское, Введенское и др. С точки зрения местоположения для реализации жилых проектов данные участки очень привлекательны. Однако, представить их вывод из черты города довольно сложно как с моральной и этической, так и с юридической точки зрения”, — подчеркнул президент ГК “Гранель” Ильшат Нигматуллин.

Этическая сторона вопроса

Стоит отметить, что практически все участники рынка, опрошенные “Интерфаксом”, называли препятствием к освоению данных участков в первую очередь этическую сторону. Однако вспоминали и о других причинах.

Директор по развитию Contact Real Estate Вячеслав Антропов напоминает, что “кладбище — это не завод, выводить такой объект очень сложно, практически невозможно” в том числе по причине физической сложности переноса захоронений.

Весьма категоричны относительно этого вопроса и в Vesco Group: экономический, политический и этический анализ процесса вывода кладбищ из границ городской черты демонстрируют отсутствие потенциала и крайнюю нецелесообразность этого процесса, считает генеральный директор компании Алексей Аверьянов. “Нужна большая политическая воля, чтобы пойти на откровенную конфронтацию с обществом, церковью и лобби ритуальных услуг. Вероятность такого шага минимальна, в том числе — из-за сомнительной экономики будущего проекта”, — считает он.

“Если же это будет программа городская, при котором власти самостоятельно занимаются переносом кладбища, а участок потом сдается девелоперу в аренду, это уже другой вопрос”, — считает В.Антропов.

Директор юридического департамента Penny Lane Realty Сергей Поправка считает, что выводить или не выводить кладбища за пределы городской черты — вопрос строго индивидуальный.

“С одной стороны, очевидно, что каждый нормальный город предназначен для живых людей, а не мертвых. Качество градостроительного планирования и, как следствие, удобство горожан должны быть главными приоритетами. С другой стороны, кладбище кладбищу рознь. Некоторые из них (например, Новодевичье, Ваганьковское) превратились в своего рода объекты исторического наследия и являются своего рода достопримечательностями”, — говорит эксперт.

Солидарен в этом вопросе с коллегой и В.Антропов, который отмечает, что, с одной стороны, если речь идет про новые кладбища, расположенные далеко от центра, было бы лучше, если бы захоронения были перенесены за пределы МКАД, а площадки освоены под другие проекты.

При этом теоретически одним из первых кандидатов под реконцепцию является Даниловское кладбище, занимающее территорию в16,6 га, окруженное промышленной застройкой, удаленное от жилых массивов, предполагает А.Аверьянов. “В текущий момент кладбище выглядит совершенно заброшенным. Но даже офисные помещения в непосредственной близости от кладбища не пользуются большим спросом”, — уточняет эксперт.

Перспективы с привидениями

Спрос на недвижимость на данных участках действительно представляется сомнительным.

“В рамках продаж коттеджного поселка на Калужском шоссе мы получали постановление администрации о приостановке захоронений на небольшом кладбищенском участке при Храме Рождества Христова в Варварино. Но даже с этой мерой мы в полном объеме прочувствовали неготовность общества к компромиссам в данном вопросе”, — рассказал А.Аверьянов.

“Девелопмент на костях — идея сомнительная. Никто не захочет ни жить, ни работать на кладбище. Рядом-то жить не хотят. Из Москвы еще можно много чего вывести, но не кладбища. В столице осталось большое количество предприятий и старого фонда, которые можно осваивать девелоперам, — считает генеральный директор агентства TWEED Ирина Могилатова.- Я не вижу перспектив у дома с приведениями. Для жилой недвижимости это точно не подойдет, равно как и для офисной”.

По мнению И. Нигматуллина, сложно представить застройщика, который возьмет на себя риски и ответственность по освоению подобных участков.

“Как правило, в рамках рекламных кампаний новостроек, строящихся в непосредственной близости от кладбищ, ни слова не упоминается о подобном соседстве, а на рекламных картинках на месте кладбищ чаще всего изображены зеленые насаждения. Сегодня на первичном рынке есть проекты, расположенные в непосредственной близости от кладбищ. Безусловно, есть и ряд клиентов, которых не смущает такое соседство, однако, большинство покупателей не стремятся к “тихим соседям”, предпочитая более привычное и подходящее для жизни окружение”, — отмечает эксперт.

В том, что историческое прошлое территории неизбежно снизит стоимость недвижимости, уверен и С.Поправка. Хотя, по мнению эксперта, экономика у таких проектов все же есть.

“Участки, освобожденные от кладбищ, должны быть проверены на соответствие санитарно-эпидемиологическим требованиям. Никакой иной специфики, кроме той, что носит сугубо моральный характер, нет”, — резюмирует он.

На святое

Существующее законодательство, разрешающее перенос кладбищ только в исключительных случаях, намного гуманнее предыдущего. Благодаря последнему в городе уже довольно много реновированных земель, использованных ранее для погребения.

“В первой половине ХХ века подобные городские преобразования были в порядке вещей. В основном эти участки отводились под промышленную застройку, либо на территории бывших кладбищ разбивались парки, иногда даже детские скверы, как, например, Фестивальный парк, обустроенный на месте бывшего Лазаревского кладбища”, — рассказывает В. Антропов

По словам эксперта, были и случаи жилой застройки на месте бывших захоронений, например, “сталинки”, расположенные в районе Кутузовского проспекта и набережной Тараса Шевченко, построены на месте бывшего Дорогомиловского кладбища.

“Очень часто кладбища уничтожались вместе с монастырями и церквями в рамках борьбы страны Советов с опиумом для народа. Например, на месте кладбища Симонова монастыря возвели дом культуры “ЗИЛ”. А вообще стоит отметить, что буквально вся Москва стоит на костях. Даже на месте торгового центра “Охотный ряд” несколько веков назад было кладбище”, — напомнил он.

Однако теперь эта тема в Москве может считаться закрытой. Во всяком случае, в ее старых границах. А вот с перспективами в других районах и городах России вопрос стоит несколько иначе. Кладбища постоянно расширяются. Например, в начале марта Градостроительная земельная комиссия (ГЗК) приняла решение об увеличении площади Домодедовского кладбища на60 га. Проектом планировки предусмотрено создание дополнительных 167 тыс. мест для захоронения. По некоторым подсчетам, до15 гектаровежегодно нужно “добавлять” к московским кладбищам, поскольку каждому усопшему гарантировано бесплатное предоставление земли (нельзя продавать землю под захоронение!). Есть ли риск, что новые территории кладбищ тоже окажутся в городской черте? Конечно, да. Можно ли этого избежать? Безусловно, считают эксперты отрасли ритуальных услуг. Например, администрирование родоплеменных связей позволит использовать места захоронений для потомков, что позволит использовать старые кладбища и не расширять новые, считают они. Но это идеальная картина, иллюстрирующая как должно быть. А сейчас даже с бесхозными захоронениями не имеют права сделать ничего. Так что территории даже самых старых московских кладбищ будут пребывать в том состоянии, в котором находятся сейчас.

Так что развивать и усовершенствовать сервис в рамках заложенной в генеральном плане функции — единственная стратегия развития кладбищ в столице, уверен А.Аверьянов.

“К тому же, кладбища — это дополнительные легкие города. Считайте — дополнительная парковая зона в черте Москвы”, — заключает И.Могилатова.

ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ
23 марта 2016 г.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий