В сухом остатке

23 апреля 2014

Откуда взяться неликвиду на рынке загородной недвижимости. На рынке жилой недвижимости загородный сегмент традиционно «идёт вторым номером», отдавая городу своеобразную пальму первенства в развитии, тенденциях, соотношении спроса и предложения и в прочих составляющих. Так происходит и в благополучные годы, и в сложные экономические времена.

Вот и на сей раз финансовый кризис сначала затронул столичные новостройки, а затем уж смерчем прошёлся по «второму дому», т.е. загородке. При этом одни эксперты считают, что вымываются только ликвидные предложения, другие – что весь рынок стоит, третьи уверяют, что сам факт выхода новых загородных проектов говорит о более-менее благополучном его развитии.

Диагноз: суета сует

А ведь так хорошо всё начиналось! Постоянная загородная жизнь входила в моду, и собственный коттедж постепенно становился, по сути, основным местом проживания состоятельных семей, эту среду обитания осваивал средний класс… И даже слабая транспортная доступность, неразвитая социальная инфраструктура, неустоявшийся комфорт на прилегающих территориях отходили на второй план. Иметь свой дом – статусный признак, свидетельство семейного благополучия. Многие только-только формирующиеся жизненные устои вновь подвергаются значительной корректировке. Как это аукнулось на рынке недвижимости после 2008-2009 годов многие помнят.

«Забытый, но яркий пример – посёлок «Павловы озера», где в 2007 году на продажу был выведен весь земельный массив, — рассказывает Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора компании Vesco Consulting. — На волне маркетингового продвижения и растущего рынка покупатели «смели» прилесные участки.

Заморозка проекта в 2008 году сделала в прошлом суперликвидные земли крайне неликвидными! После реконцепции продажи в посёлке стартовали в 2011 году, но территория прилесных участков, самая удаленная часть проекта, будет развиваться в последнюю очередь. А значит, только спустя многие годы купленные в 2007 году прилесные участки смогут реализовать свой инвестиционный потенциал». Выходит, неуспех ряда проектов был заложен предыдущим кризисом, когда проекты нещадно кромсались, и девелоперы готовы были идти на всё, лишь бы «процесс шёл». Сам свидетель одного курьёзного случая, когда в одном из лучших коттеджных посёлков с чёткой концепцией застройки решили продавать ещё неосвоенные участки. Сделали новую, минимальную нарезку и выставили на торги. Участки без подряда смели в самый пик кризиса. А вскоре возле выдержанных в едином стиле домов стали появляться самостийные постройки. Когда один из новых «латифундистов» возвёл на своих 6 сотках четырёхэтажное сооружение из бетонных деталей, преимущественно тех, из которых в панельных городских домах делают санузлы, застройщик вынужден пойти на крайние меры и… перенёс свой офис продаж к противоположным границам посёлка, там же оборудовали новую входную группу.

«Своеобразная ситуация произошла со всем известным посёлком «Новорижский» (1000 участков) – первопроходцем на рынке участков без подряда в сегменте массовых продаж в окружении посёлков бизнес и премиум-класса на Новой Риге. Будучи выведенными в 2009 году по 10 тыс. долларов за сотку, участки без подряда разлетались как горячие пирожки. Ценовой демпинг сделал своё дело, но уже через три года четверть выкупленных участков превратились в масштабную стройку, а остальные остаются голыми свидетельствами ошибочной покупки на волне ажиотажа. И только к прошлому году посёлок приобрел привлекательные очертания: частично построены дома, появились чистовые дороги и сети. Ликвидность участков в застраиваемом посёлке снова увеличивается, хотя их реальная цена после торга – 17 тыс. долларов за сотку по курсу начала 2009 года», — напоминает Татьяна Алексеева.

«Неликвидными чаще всего становятся поселки с хаотичной застройкой, — продолжает Константин Блинов, директор по развитию Московского представительства (СДОК) «НЛК Домостроение». — Девелоперы начинают продажи земельных участков, обещая потом реализовать инженерные сети, дороги, ограждения и многое другое. По факту же по разным причинам не выполняют своих обещаний, а иногда вообще «уходят» из проекта. Потенциальный потребитель понимает, что продукт не соответствует изначально заявленным характеристикам, и не покупает участок. Проект остается нереализованным. В итоге в убытке и те, кто уже купили участки, и сам инвестор или девелопер, который делал ставку на быстрые продажи или на чудо».

Грабли — в сторону!

«На высоко конкурентном рынке земельных полей без подряда 2009-2014 годов. Девелоперы поняли необходимость повышать ликвидность земли за счёт инвестиций – в сети, инфраструктуру, готовые дома, — говорит Татьяна Алексеева. — Так, в поселках УБП, как правило, на въезде стали появляться готовые дома, призванные продемонстрировать покупателям финансовую устойчивость и серьёзность намерений развития проекта девелопером. Конечно, те несколько построенных домов в окружении бескрайних полей без очевидных горизонтов освоения – сам по себе продукт крайне неликвидный. Истинная загородная жизнь здесь начнётся через 5-7 лет – по завершению въезда строительной техники. Но валютный кризис конца 2014 года кардинально изменил ситуацию, в частности готовые флэтхаусы компании Good Wood поселках УБП и УСП смели моментально. Спасая свои рубли, покупатели в первую очередь вкладывались в готовые объекты, справедливо понимая, что уже завтра на эту сумму не смогут построить аналогичный дом».

Ну что ж, инстинкт сохранения (собственных сбережений) сработал и на сей раз. И, судя по всему, особо предусмотрительные девелоперы приготовились к нему основательно. Во всяком случае, многие предложения сумели преподнести в качестве наиболее «антикризисных».

«Любой девелопер вынужден отвечать потребностям рынка. После кризиса 2008 года многие начали радикально пересматривать свои концепции. Вместо планируемой «раздольной» элитной застройки, допустим, кто-то начал нарезать территорию на привычные 10 соток и продавать участки с коммуникациями по периметру даже в самых красивых местах Подмосковья, на небольшом удалении от МКАД. Или строить малоэтажку, — сокрушается Жанна Потапкина, директор по продажам компании «АЛЛТЕК Девелопмент». — Могу смело утверждать, что сегодня и в течение 4-5 лет на Киевском шоссе не будут появляться новые элитные коттеджные поселки. Покупатели не готовы брать на себя риски и вкладывать в долгосрочную перспективу, и сами девелоперы не хотят обременять себя дорогостоящими подрядами и рисками, боясь не выполнить обязательства. Что касается готовых жилых коттеджных поселков, то тут спрос будет сохраняться на высоком уровне. С молотка уходят даже не самые ликвидные участки и объекты. Все документы есть, все коммуникации подведены, люди уже живут».

«А этот выпал из гнезда!»

Наступил период «похмелья». Последуем утверждению Алексея Артемьева, директора департамента загородной недвижимости агентства TWEED, что декабрь был аномальным по спросу: покупатели искали варианты, чтобы пристроить рубли. Но вот после традиционного «мертвого сезона» уже в феврале покупательская активность возобновилась. И интерес к загородной недвижимости сохранился, и сделки как шли, так и идут. Таким образом, загородка вновь представила свой широкий ассортимент предложений. Да, грех было жаловаться на широкую линейку предложений. Однако и в прошлом году не все экспонируемые проекты успешно реализовывались, наоборот — находились в стагнации. Кризис, естественно, внёс свой вклад в складывающуюся систему ценностей. «На загородном рынке нередки случаи, когда территория или объект недвижимости, успешный во всех отношениях, может потерять покупательский интерес, — соглашается Жанна Потапкина. — В особенности коттеджный загородный формат начинает терять свою привлекательность, в связи с началом строительства в шаговой доступности новых дорог, транспортных узлов. К малоэтажной застройке появление новых дорог вблизи объекта напротив расценивается как преимущество – улучшается транспортная составляющая. А для людей, которые приобретают дома в коттеджных посёлках, важнее приватность и тишина.

 Проект может попасть в неликвид, если юридические ожидания застройщика не оправдываются. Я говорю о разрешительной документации на строительство, оформлении земель, вводе в эксплуатацию. Если говорить о Киевском шоссе, с приходом «Новой Москвы» изменились многие юридические требования, процесс согласования и пр. Все это во многом осложнило жизнь девелоперам. Такая же ситуация, например, в связи с расширением Минского шоссе. Трасса после реконструкции подошла близко к жилым застройкам. Популярность коттеджных поселков начала падать. На Калужском шоссе возводился достаточно привлекательный и дорогой посёлок таунхаусов – удобное место, набережная, красивое окружение. Спрос на объекты был на очень высоком уровне, но начались проблемы с вводом в эксплуатацию, это породило массу слухов, домыслов, продажи остановились. Восстановить прежний темп продаж после такой паузы крайне сложно». «По большому счету, многие из проектов лишь задекларированы на бумаге. Фактическое освоение земельных участков шло вяло, — считает Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний «КОНТИ». — Другими словами, хорошего предложения на рынке загородной недвижимости, к сожалению, не так много, как хотелось бы. Основное предложение формируется в сегменте эконом- или комфорт-класса, также большое количество участков без подряда, спрос на которые начинал было исчерпываться».

«Из ликвидного в неликвидный с течением времени превращается дом, построенный с нарушением технологии или возведённый из низкокачественных материалов.  «Хороший» пример – посёлок «Княжье озеро». Когда более десяти лет назад стартовал проект, каркасные дома были новинкой, интерес подогревал и положительный зарубежный опыт их строительства по канадской технологии. Через 5-7-9 лет низкое качество «продукта» стало очевидным, зато повысилась привлекательность каменных жилых зданий И каркасные дома в «Княжьем озере» продавались уже с дисконтом вплоть до 50%, тогда как кирпичные росли в цене», — сообщает Татьяна Алексеева. Кстати, эксперт уточняет, что построенный «для себя» индивидуальный дом почти всегда снижает свою ликвидность.

Собственник проектирует и выбирает специфические дорогостоящие инженерные решения, детали интерьера и материалы, которые заведомо не могут быть оценены по достоинству будущим покупателем. При этом ценообразование складывается по затратному методу, такие дома «зависают» надолго из-за неготовности продавца скорректировать стоимость по рыночной планке.

Рецепт на будущее

«Думаю, проблема неликвидов заключается в отсутствии по-настоящему интересных предложений, — считает Александр Львовский, глава московского представительства ООО «Росса Ракенне СПб», эксклюзивный дистрибьютор компании HONKA в России. — Любые же реконцепции проектов, на мой взгляд, – это исправление собственных ошибок на этапе формирования своего предложения». «Неликвидность — это маркетинговая или экономическая ошибка. Зачем «входить» в проект, если он заведомо убыточен, а продукт неликвиден. Форс-мажорные обстоятельства или, предположим, какой-то страховой случай, конечно, не в счёт, — соглашается Константин Блинов. — Да, иногда бывает, что неликвид «выстреливает». Происходит это под воздействием внешних факторов. Например, так было эконом-сегменте, когда дешёвые владения становились «хитами» продаж». «Любой девелопер закладывает в проект определённые риски, — говорит Жанна Потапкина. — Как правило, реализация объекта занимает не меньше 2-3 лет. Неслучайна разбивка объектов на очереди. Застройщики разделяют территорию, строительство ведётся поэтапно, чтобы в случае проблемной ситуации можно было, не обременяя уже существующих жителей, пересмотреть концепцию следующей очереди, притормозить реализацию и т.д.». Для повышения привлекательности коттеджей девелоперам стоит в том числе повышать степень их готовности, улучшать качество строительства и отделки, делать удобной схему приобретения, в том числе совместно с банками разрабатывать ипотечные программы. И не надо забывать, что нет такого недостатка, который бы не компенсировался ценой. Учитывая не всегда адекватную ценовую политику, область ценообразования таит в себе неисчерпаемый потенциал для повышения привлекательности даже неудачных объектов недвижимости. Часто употребляемое выражение гуру современного отечественного рынка: «Всё определяет соотношение цена/качество продукта». И если со стоимостью предложения вышла «промашка», то рынок быстро отреагирует на подобный казус: завышенные ожидания могут растянуться на длительный период, а вот при корректировке ценовой политики товар (дом, участок) уйдут на «ура». Не затоваривайтесь ненужными объектами, не захламляйтесь, а легко превращайте их в высоколиквидный востребованный продукт!

Александр Шевчук

Квадрум.Медиа от 13 апреля 2014

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий