Театр начинается с вешалки, а девелопмент – с земли

19 января 2017

ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЫ: базовые стратегии, типовые ошибки и точки роста

Стратегия выжидания: сидим на земле

  • Упущенные возможности и переоцененные активы

Очевидно, что бурный рост рынка земельных активов, характерный для последнего десятилетия, закончился. Земля – уже не тот актив, который постоянно растет в цене в силу рыночной конъюнктуры. Сегодня земля – пассив, который висит налоговым бременем “на шее” землевладельца. Для получения прибыли с участком надо работать – получать ИРД, ТУ, чтобы в последствии возводить недвижимость, повышая тем самым капитализацию земельного актива.

Актив проекта KupiZemli
* 110 000 га земли в продаже
* 1700 лотов
* 15 000 га эксклюзивных предложений, которых нет на рынке

Наши критерии отбора земельных активов:
* Расположение участка – в зоне до 100 км от МКАД
* Сформированная задача и решительность землевладельца
* Диалоговый формат сотрудничества

Управление земельными активами
* Оценка градостроительного потенциала участка, best use анализ
* Привлечение инвестиций, поиск покупателя на земельный актив
* Изменение категории и вида разрешенного использования участка
* Оптимизации официального платежа за изменение ВРИ земельного участка
* Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка
* Получение ГПЗУ  и разрешения на строительство, прохождение град.совета
* Получение ТУ на электричество и газ

  • Нет хозяйской руки

Объем реального (в зоне до 60 км от МКАД) рынка – около 200 000 га земли, из которых в обороте, т.е. сформированы в виде лотов с конкретной ценой, не более 80-90 тыс. га, еще около 120 000 га – земли, которые могут быть проданы, если выйти с предложением о покупке к продавцу.

Как правило, к последним относят участки, от которых владелец с радостью бы избавился, но пока не выделил конкретный лот на продажу, не готов назвать цену, не знаком с обременениями, не прорабатывал варианты решения явных ограничений освоения сложных и мало ликвидных земель и т.д.

Земля сама по себе ничего не стоит и реализуется исключительно при наличии инвестиционного потенциала, который нужно создать и продемонстрировать заинтересованному покупателю.

Готовым к продаже является лот с разрешительной документацией, ее минимальный состав
* Правоустанавливающие документы,
* Ситуационный план с вариантами подъезда и окружением,
* Наличие первичных обращений в ресурсосбытовые компании с пониманием ситуации по мощностям и точкам подключения в районе,
* Фотографии (важны для формирования первого впечатления), прежде всего – аэрофотосъемка,
* Для большого составного массива крайне актуальна общая схема с указанием каждой из его частей.

Наилучшим способом представления информации для принятия решения является ПРЕЗЕНТАЦИЯ и БИЗНЕС-ПЛАН повышения капитализации земельного актива.

Увеличиваем капитализацию актива

  • Пан или пропал

Почти все землевладельцы с активами свыше 100 га давно испытывают жесткий кризис ликвидности, по сути, землевладельцы глубоко «сидят в земле». И если крупные лэндлорды готовы пусть минимально, но содержать землю и сопутствующую инфраструктуру, то владельцы земли как непрофильного актива не готовы и к этому.

Единственный вариант – тщательная работа консультанта по оценке потенциала актива и его разделению на маленькие, гораздо более ликвидные части. Даже маркетинговое зонирование без межевания в случае грамотного подхода позволит сформировать ликвидные лоты, интересные конечным покупателям. Единственные вложения – в работу консультантов.

И помните, желающих покупать землю сотнями гектар сегодня не многим больше нуля.

  • Нет унифицированным бизнес-планам!

Владельцы больших массивов, которые могут быть разделены на несколько лотов, заточенных под разные бизнесы, просто обязаны сделать все, чтобы найти конечного клиента посредством бизнес-плана с просчетом потенциальной эффективности именного его бизнеса.

Не предлагать под имения сельхозку в 200 км от МКАД, не объяснять фермерскому хозяйству выгоду приобретения участка из-за расположенного песчаного карьера или вековой часовни. Нет! Каждому бизнесу – своя подача! Свой бизнес-план и дальнейший целевой поиск того самого покупателя.

Стратегия сбыта: время – деньги

Изменения 2014 года в законодательстве, призванные снизить инертность земельного рынка, диктуют девелоперам формирование новых стратегий развития своих активов.

Перерасчет кадастровой стоимости и повышение налоговой нагрузки, введение платы за изменение вида разрешенного использования – элементы государственного регулирования рынка, сделавшие само содержание ликвидных (промка, ижс, мжс и т.д) и освоение неликвидных (сельхоз) земель – дорогостоящим благом.

Держать земли про запас больше не выгодно, даже более чем наивно. Чтобы уменьшить налоговую нагрузку крупные землевладельцы всячески вовлекают в оборот свои земли, сдают в аренду сх производителям и гораздо более мотивированно подходят к вопросу продажи даже небольшой части активов.

Постепенно землевладельцы начинают понимать, насколько условна ценность их земли, и готовы к демпинговой быстрой продаже ликвидного актива с тем, чтобы сразу же инвестировать в чуть менее интересный актив. Стратегия удержания интересных земель в ожидании распродажи неликвида больше не действует.

Стратегия роста: вложения в бизнес

  • Объективная реальность: залоговый актив. Продать нельзя девелоперить

Земельный актив, принадлежащий финансовой структуре, с завышенной залоговой стоимостью: при отсутствии оценки текущей стоимости, продать такой актив не представляется возможным. Анализ соотношения текущих затрат по поддержанию актива и бизнес-модели с дополнительными вложениями и самостоятельным развитием площадки позволит выработать действительно эффективное решение.

Опыт показывает, что к дополнительным инвестициям в и без того неликвидный актив банки не готовы, а собственные девелоперские отделы выбирают самые простые, но совершенно не рыночные стратегии развития территорий. Результат – дальнейшие потери – времени, денег, потенциала.

  • Освоение: что в цене?

Придорожная земля (от 0,5 до 5 га)

Сегмент, где в полной мере все зависит от характеристик и потенциала самого участка. По-настоящему «вкусные» объекты имеют несколько претендентов на приобретение и не успевают выйти в открытую продажу. Спрос предъявляют со стороны: ритейла, АЗС, садовых центров.

МЖС и ЖС в поисках партнерства

Массовая жилищная застройка – стандартизированный бизнес, где высоки возможности привлечения частных инвестиций уже на начальных этапах проекта. Девелоперы не покупают в деньги или оценивают с сильным дисконтом. Но чаще – ищут только готовые решения, стремясь найти партнера – владельца, который в обмен за ДДУ гарантирует получение полного комплекта ИРД.

СХ

Крупные сельскохозяйственные производства не отличаются высокой рентабельностью: стоимость энергоресурсов и трудозатрат в сочетании с особенностями климатических условий позволяют выживать немногим хозяйствам. Другие дело – небольшие современные крестьянско-фермерские хозяйства, которые поднимаются за счет повышенного интереса потребителя к натуральным продуктам. Мода на экологию не ослабевает, и спрос предъявляют даже частные лица для строительства родового гнезда или конюшен (до 15 га).

Небольшие участки под производство и логистику с коммуникациями.

Большинство так называемых «промышленных парков» – голое поле без коммуникаций, что, в случае с производством, не приемлемо. Бизнес план не будет ждать пока «все построятся», и потом подведут сети, бизнесу нужно «здесь и сейчас». Поэтому, с учетом тотальной политики импортозамещения, стабильным спросом пользуются небольшие (1-5 га) участки с наличием ТУ и хорошими подъездными путями.

НЕТРАДИЦИОННЫЕ СОВЕТЫ от VESCO DEVELOPMENT по освоению и повышению ликвидности земли

Мы работаем не с базой лотов, а непосредственно с вашим активом. Управление земельным фондом с целью формирования инвестиционной привлекательности – основа нашего бизнес-подхода.

Рынок большой. Свободной земли действительно много, чего не скажешь об инвесторах. Мы предлагаем к рассмотрению несколько нестандартных идей, которые повысят капитализацию участка и позволят привлечь внешнее финансирование.

Выставка индивидуальных домов от застройщика

(готовится площадка ИЖС: ТУ / дороги / проект планировки и пр., приглашаются 10 строительных компаний и строят свои дома, остальные земли реализуются с подрядом от этих компаний).

Бизнес-парк

(готовится площадка: техническая и бытовая инфраструктура: ТУ / дороги / межевание / сети / проживание и питание сотрудников резидентов, организуется УК, которая снимает все организационные вопросы, реализуются коммерческие земли под бизнес-проекты в мелкой нарезке 10-30 сот).

Доходные дома

арендные недорогие домики с доходностью в 15-20% при заемных средствах 12-15% позволят освоить площадку и продать проект в работающем виде.

Детский развлекательный парк

легкие воздушно-опорные конструкции и зона единого чека внутри с современными развлечениями.

Детский лагерь

актуальная тема, особенно в свете повышения стоимости зарубежных поездок и отсутствия доступных современных лагерей на территории Московской области.

Для повышения привлекательности большого массива в 300-500 га потребуется не один год. В качестве центра притяжения используется рекреационный, исторический или арт – потенциал – любой уникальный объект, который будет генерировать поток посетителей и придаст конкретной локации большую популярность и привлекательности в глазах девелоперов.

У нас есть партнеры, готовые предоставить земельные участки под совместное освоение. Звоните! +7 (495) 215-53-37 www.kupizemli.ru

Земельный консалтинг
* Анализ текущего контекста территории
* Выявление отличительных особенностей и определение драйверов развития территории
* Функциональное зонирование, моделирование необходимой инфраструктуры
* Концептуализация идеи будущего развития территории
* Брендинг и продвижение проекта
* Аутсорсинг отделов развития

Главным трендом ближайших лет станет осмысленное развитие территорий жилищной застройки, создание продуманных проектов «для людей», а не для «слепого» извлечения прибыли, создание драйверов притяжения на осваиваемую площадку (рабочие места, социальная инфраструктура, центры досуга и образования, ФОКи).

Конкуренция среди девелоперов увеличивается, борьба за внимание конечного покупателя остра как никогда, что сказывается и на повышении качества проектируемых комплексов, инвестициях в выработку оптимальных решений в части эргонометрии жилого пространства, расширении инфраструктурных зон без увеличения конечной стоимости квадратного метра.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий