Резать по шесть, продавать по миллиону

24 марта 2015

Клуб Главных редакторов СМИ рынка недвижимости провел II Девелоперские Дискуссии. 19 марта 2015 года в Центральном Доме Художника на Крымском валу состоялись II Девелоперские дискуссии Клуба Главных редакторов СМИ рынка недвижимости, в которой приняли участие 95 профессионалов и журналистов. Главной темой стал вопрос нарезки и способов расположения земельных участков и жилых строений в загородных коттеджных и малоэтажных поселках.

Чего ждут от застройщиков покупатели земельных участков, коттеджей, таунхаусов? Каким быть современному поселку внутри и снаружи? Каким по площади должен быть тот или иной земельный участок – и как спланировать их расположение таким образом, чтобы создать дружелюбную атмосферу в поселке, не лишая его жителей необходимой приватности? Сколько места стоит отвести в проекте для общественного пространства – и как расположить его по отношению к домам? На эти и многие другие вопросы искали ответы топ-менеджеры девелоперских, риэлторских и архитектурных компаний:

  •  Ольга Вальчук, генеральный директор компании «Региондевелопмент»
  •  Сергей Сорокин, директор по продажам коттеджного поселка Dacha 9-18
  • Георгий Николаев, руководитель службы застройщика коттеджных поселков «Андерсен» и «Остров Эрин»
  • Дмитрий Гордов, партнер ДГ «Интегра»
  • Петр Кирилловский, директор по стратегическим коммуникациям ГК ГРАС
  • Иван Потапов, директор по продажам ГК «Сапсан»
  • Арман Акдоган, архитектор, основатель турецко-голландского архитектурно-урбанистического бюро Inter.National.Design
  • Александр Свердлов, архитектор, совладелец голландского архитектурно-урбанистического бюро SVESMI
  •  Тимур Сайфутдинов, генеральный директор Point Estate
  • Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».
  • Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group
  • Мария Котова, партнер, исполнительный директор Knight Frank
  • Андрей Соболев, управляющий партнер Savory Group
  • Алсу Хамидуллина, руководитель загородного направления Contact Real Estate

6 соток возвращаются?

Прежде всего, Петр Кирилловский (ГК ГРАС) задал тон дискуссии, ссылаясь на следующую тенденцию: «Легендарные 6 соток, которые, казалось бы, должны остаться в далеком советском прошлом, по-прежнему пользуются большой популярностью. Большая часть сделок проходит с участками размером около 6 соток, только на Киевском направлении таких предложений – более 6 тыс. в пределах 80-130 км от МКАД. Это огромный рынок, который живет и существуют в параллельной реальности с остальным рынком загородной недвижимости», – рассказал эксперт, отметив при этом, что оптимальными участками по размеру сейчас считаются наделы в 9-12 соток. «Сейчас по Подмосковью средний размер участка – 16 соток. Это много! Но определенно, есть тенденция к уменьшению, так что нам есть куда двигаться – вниз», – пояснил П. Кирилловский.
В свою очередь, Георгий Николаев («Андерсен» и «Остров Эрин») отметил, что покупателей, прежде всего, интересует инфраструктура и спортивные объекты, поэтому в проектах компании более 30% занимают зеленые зоны и объекты инфраструктуры. Что касается нарезки, то эксперт напомнил об изменениях налоговых ставок на землю, что, по его оценкам, безусловно, приведет к изменениям в предпочтениях покупателей.

В своем выступлении Ольга Вальчук («Региондевелопмент») отметила, что даже при наличии всего 6 соток можно сделать грамотное зонирование, так что вид из окон дома будет на все 50 соток. Поэтому для проектирования поселка Dacha 9-18 компания привлекала голландских архитекторов, которые разбили поселок на кластеры – несколько домов вокруг одной большой «точки притяжения» – общественной зоны, которая видна из окон каждого дома в данном кластере. Сергей Сорокин отметил, что при такой планировке объекты довольно быстро продаются, ведь стоимость их начинается от миллиона рублей. При этом кластеры разнятся по инфраструктурным, ландшафтным и ценовым параметрам, а расположение позволяет легко объединять несколько участков в один большой надел.

Что касается менее массового сегмента, то, по словам Марии Котовой (Knight Frank), даже на Рублево-Успенском шоссе уже отмечается тренд: земельные участки режут для продажи на 8-12 соток. Кроме того, по словам эксперта, и на MIPIM в этом году отмечали всемирную тенденцию по уменьшению площади домовладения, а также снижение интереса покупателей к большим расходам на содержание жилых домов. При этом на большие участки все равно есть спрос, и покупатели, которых немного, но они все же есть, готовы переплачивать за лишние сотки, уединение и содержание таких владений.

Надежда Хазова («Усадьба») рассказала о том, что некоторые девелоперы, поддерживаемые спросом, пытаются уйти в массовый сегмент. Однако самый правильный выбор – это разнообразная нарезка, рассчитанная и на массового, и на эксклюзивного покупателя, хотя первыми все-таки выкупаются самые дешевые объекты даже в премиальных сегментах. «Если объект адекватно оценен и не обладает очевидными отрицательными качествами, то на него найдется покупатель», – добавила эксперт.

Тимур Сайфутдинов (PointEstate) отметил очевидное влияние кризиса на загородный рынок. По его словам, спрос сместился в самые нижние ценовые сегменты, и объекты минимальной площади пользуются большим спросом. Кроме того, по его словам, самыми последними продаются поселки на окраине возле забора, причем не важно, какой они площади, их покупают в самую последнюю очередь и за полцены.

Андрей Соболев (Savory Group) считает, что самый ходовой и удобный товар на рынке загородной недвижимости – 8 соток. «Их легко объединить в 16, 24 или 32, если покупателю нужно что-то побольше, кроме того, восемь – это уже не пресловутые суперэкономные шесть», – отметил эксперт.

Алсу Хамидуллина (Contact Real Estate) высказала мысль о том, что девелоперам необходимо прислушиваться к спросу и желаниям конечного потребителя, и оперативно пересматривать концепцию в зависимости от требований рынка. Даже маленькие участки, если они неудачно расположены, не будут пользоваться большим спросом, замечает эксперт.

Однако, например, Дмитрий Гордов («Интегра») как девелопер ориентируетсяглавным образом на то, чтобы в целом уменьшать цену предложения. Такой тренд он обозначил в своем выступлении, отметив также, что девелоперам в будущем нужно больше ориентироваться на социальную составляющую.

Архитектор Александр Свердлов, совладелец голландского архитектурно-урбанистического бюро SVESMI поделился зарубежным опытом: «В Голландии 6 соток вообще считаются роскошью, так как земли мало и кругом вода». В проекте Dacha 9-18 архитектурная концепция небольшого участка и дома спроектированы таким образом, чтобы боковые стены дома глухие, а на участке зонируются зелеными насаждениями. Сам дом спланирован в виде буквы L. Фасад же дома открыт и снабжен верандой, там проходит основное общение жильцов, имеется невысокий забор с видом на воду или общественные лужайки.

Придорожная полоса: лечение ценой

По словам экспертов, придорожные участки – головная боль всех девелоперов: люди не хотят слышать шума проезжающих мимо автомобилей, поэтому такие объекты скупаются последними и с существенным дисконтом. Строить здесь инфраструктурные объекты, равно как и оставлять эту площадь незастроенной – не получается, ибо это существенно ухудшает экономику всего проекта. Поэтому чаще всегоэто мелкая нарезка с подрядом или без него, которая котируется, как некий неликвид и уходит по минимальным ценам. Прозвучало предложение застраивать эту полосу стеной таунхаусов, чтобы закрыть остальной поселок от шума и пыли, причем продать их можно по минимальным ценам, а разбавить эту «стену» можно объектами для торговли.

Архитектор Арман Акдоган (Inter.National.Design) подчеркнул, что всегда необходимо учитывать естественный ландшафт местности. Так, в Голландии существует естественное зонирование участков – вода, в Турции – горный ландшафт, и поэтому логично поступенчатое расположение поселка, в Болгарии – море. В России, при проектировании Dacha 9-18, учтены условия холмистой лесной местности и дома расположены группами, образующими закрытые кластеры.

Юрий Карамаликов («Миэль») предложил вернуться к старым традициям и отгородить поселок от дороги декоративным валом, который можно использовать для гаражей, хозяйственных построек, небольших магазинчиков и заодно декорировать в едином стиле.

Иван Потапов («Сапсан»), отмечая последние тенденции к уменьшению участков, рассказал, что когда возникает идея проекта без подряда с особой концепцией, это рискованная история. «Он красиво выглядит только на стадии проектирования, когда проект родится, девелоперы поймут, что вышло совсем не то, что планировалось. Тотальное отсутствие вкуса и денег способно изменить проект до неузнаваемости», – заявил эксперт, рекомендовав всегда делить зоны на подрядную и бесподрядную.

Алексей Аверьянов (Веско Групп) отметил в заключении, что огромная роль в качественных проектах отводится генпланистам, среди которых сложно найти хорошего специалиста, как правило, приходится очень детально расписывать техническое задание, чтобы не получить на выходе «простой» проект. «Это совместная работа маркетологов, аналитиков и генпланистов», – отметил эксперт.

В процессе дискуссии эксперты пришли к выводу, что сейчас наиболее выгодные форматы нарезки для продажи- 6, 9 и 12 соток. Стоит учитывать кризисные реалии и обязательно применять новые тенденции в концепции поселка: наличие смыслового центра (инфраструктурный объект), удаленность от МКАД (100 км – уже критично), уединенность и комфортный формат дома при небольшом участке, приятные соседи (знакомство заранее или заселение кластерами).

Генеральный партнер II Девелоперских дискуссий – компания «Региондевелопмент».

Мероприятие прошло при информационной поддержке издания «Ъ-Дом».

________________________________________________________________

ИНФОРМАЦИЯ О КЛУБЕ:
Клуб главных редакторов СМИ рынка недвижимости ведет свою историю с апреля 2008 года. Именно тогда в рамках выставки недвижимости DOMEXPO в московском Гостином Дворе по инициативе журналиста Марты Савенко, ставшей затем координатором Клуба, впервые был проведен Круглый стол главных редакторов. Успех мероприятия был очевиден, и с тех пор мероприятие проводится дважды в год. Кроме того, была открыта целая серия различных b2bмероприятий для рынка недвижимости, таких, как Командная Дуэль, Аналитические, Юридические и Девелоперские дискуссии.
В 2012 году на конкурсе «Золотое перо» Круглый стол главных редакторов СМИ рынка недвижимости получил диплом в номинации «Лучшее деловое мероприятие рынка недвижимости». Его постоянный модератор, координатор Клуба главных редакторов, журналист ИД «Коммерсант» Марта Савенко в этом же конкурсе стала лауреатом в номинации «За высокий профессионализм».
В 2014 году «Золотым пером» в номинации «Лучшее деловое мероприятие рынка недвижимости» был отмечен еще один цикл Клуба главных редакторов — Аналитические дискуссии.

RussianRealty.ru от 24 марта 2015

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий