РЕДЕВЕЛОПМЕНТ ПРОМЫШЛЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ (региональный аспект)

19 февраля 2015

Промышленные территории – довольно большие участки с разрушающимися строениями, расположенные в городской черте и более 20 лет не функционирующие в полную силу – распространенное явление не только в Москве, но и в российской глубинке. В каждом городе существуют целые районы и кварталы, которые заняты полупустыми складскими / производственными / административными помещениями, портящими визуальный облик города. Инвестиций у собственников, равно как и внешних инвесторов, практически нет. Да и инновационное развитие одной площадки, расположенной внутри промзоны в окружении других нелицеприятных объектов прошлого величия – непростая задача.

f56894eeedf0bdf1eb00ca615d920d06

Обращение к консультантам для анализа наилучшего использования совершенно неликвидного объекта – известное “хобби” наших клиентов. Даже предварительный просчет нескольких гипотез освоения участка сразу же дает понимание: реальных инвестиций для комплексного развития площадки у владельца актива нет.

Последним в череде заказов стал 9-метровый складской ангар в 1500 кв.м. в Новороссийске, характеристики объекта – не позавидуешь:

  • значительная удаленность от центра,
  • средняя транспортная доступность,
  • неприглядное окружение,
  • колоссальная высота строения, которое к тому же является частью большого складкого комплекса (пусть и угловой, с автономным подъездом и капитальными стенами),
  • невысокий интерес к складским / производственным / административным помещениям такого класса,
  • наличие крупных операторов с современными логистическими центрами (город-порт),
  • множество аналогичных полузаброшенных объектов по всему городу.

И многие компании бы махнули рукой на такой “актив”, оставив его до лучших времен, но не частное лицо, обремененное налоговой нагрузкой.

3700282e65b0b658d99157594dcdde51

Давайте вместе “пофантазируем”, в чем помимо классических “жилье / офис / склад / магазин” может состоять реконцепция такого объекта.

ДОСУГОВЫЙ ЦЕНТР / ПАРК РАЗВЛЕЧЕНИЙ

Концентрация на одной территории рекреационных объектов, удовлетворяющих следующим характеристикам:

  • уникальность в масштабах города / региона,
  • современность / ориентация на платежеспособный спрос в первую очередь,
  • низкие требования к помещениям.

Варианты наполнения:

  1. скалодром,
  2. картинг,
  3. уличные батуты,
  4. концептуальный кинотеатр,
  5. квесты (exit-rooms),
  6. пейнтбол,
  7. музей «перевернутый домик»,
  8. музей современного искусства,
  9. научные опыты для детей и прочие мастерские.

Целевая аудитория (для Новороссийска):

  • жители города и всего края, приезжающие на 3-4 часа для активного отдыха всей семьей. Актуально для портового города, где многие работают не в режиме будни-выходные, а вахтовым методом.
  • командировочные, которые привыкли к активному досугу, и не загружены полный день,
  • жители черноморского побережья (Геленджик, Анапа и пр.).

REDEVELOPMENT1

СОВРЕМЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ ЦЕНТР

Концентрация на одной территории продавцов одного профиля в объеме, необходимом для достижения эффекта масштаба:

  • уникальность в масштабах города / региона,
  • современность / ориентация на платежеспособный спрос в первую очередь,
  • низкие требования к помещениям,
  • низкие затраты на организацию каждой зоны.

Для каждого типа арендаторов применяются дифференцированная стратегия при взаимодействии:

  • якорным арендаторам, которые имеют бренд и генерируют потребительский поток, для обеспечения заполняемости и формирования имиджа проекта в первые 1-2 года предложить минимальные (вплоть до нулевых) ставок, ориентируясь на % от выручки, например.
  • основной акцент сделать на высокомаржинальных товарах и услугах, которым требуется небольшое помещение для демонстрации и хранения дорогих товаров (камины, системы полива, ландшафтные товары и услуги и пр.). Не генерируя поток, они будут готовы платить большие ставки за возможность “сесть” рядом с крупным именитым игроком.

Наполнение по группам товаров:

  • стройматериалы
  • сантехника
  • двери
  • кухни
  • окна
  • матрацы
  • камины
  • ландшафтные услуги
  • проектирование домов
  • дизайн интерьера

Целевая аудитория (для Новороссийска):

  • жители прилегающих новых районов, выходящие в отделку квартир и ремонт,
  • дачники, которые выезжают по Мысхакскому шоссе (самое популярное направление развития дачного сегмента с наиболее платежеспособной аудиторией),
  • городские жители, ориентированные на строительный центр, работающий по принципу «одного окна».

ОФИСНО-СКАДСКОЙ КОМПЛЕКС

При наличии соответствующего спроса, одним из самых прогнозируемых вариантов реконцепции промышленных территорий с производственными / складскими / административными помещениями является формирование многофункционального комплекса. Эффективность проекта основана на нескольких “китах”:

  • повышение класса проекта за счет улучшения качества предлагаемых в аренду помещений (косметический ремонт, минимальные перепланировки, насыщение единой инфраструктурой и службой сервиса, привлечение управляющей профессиональной компании / команды),
  • создание новых помещений, т.е. увеличение объема предложения. В частности, в складских ангарах с высотой потолков в 9-11 метров можно использовать высоту для надстройки легкими конструкциями второго / третьего этажа, сопровождая этот процесс организацией оконных проемов по периметру и на крыше (вариант второго света),
  • формирование концепции многофункциональных зон для торговых компаний (офис, склад с комфортной погрузочно-разгрузочной зоной, парковка, выставочные площади или торговая точка).

usersfototzsn6e

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий