Почему мы отказываем заказчикам с УБП
В самом начале отношений с потенциальным заказчиком мы в Vesco Consulting всегда уточняем формат. Работаем ли мы как профессиональные исполнители той или иной услуги, или нас видят в качестве партнеров по продвижению общей идеи и построению концептуального бизнеса. И речь идет даже не о формальном закреплении ролей, сколько об отношениях между сторонами - о доверии.
С недавних пор с сегментом участков без подряда мы работаем исключительно как исполнители - "без души". Считая для себя неэтичным клонировать сомнительный продукт и поддерживать земельную «пирамиду», мы отказываем в партнерстве потенциальным девелоперам УБП и ниже приводим несколько причин, которые нас привели к этому решению.
Желание прикрыться более сильным брендом
Сегмент участков без подряда стал массовым в начале 2009 года в период финансового кризиса и жесткого кризиса ликвидности в среде девелоперов. У застройщиков не было финансовой возможности продолжать освоение начатых проектов – так на розничный рынок вышли лендлорды с демпинговым предложением: мелкая нарезка огромных голых земельных массивов с обещаниями подведения инженерных сетей в будущем. Таким образом, были привлечены быстрые реальные деньги от покупателей, что позволило крупным игрокам остаться на плаву.
Идея запуска проекта «без вложений» с обязательствами формирования продукта (забор, дороги, коммуникации) в будущем, финансируя проект за счет денежного потока «с продаж», имела сумасшедший успех и пользуется в среде застройщиков-дилетантов крайней популярностью и сегодня.
Но рынок изменился, насытился дешевым продуктом. Многие горе-девелоперы не выполнили обещания, не сумев собрать достаточно средств с бедных покупателей.
Доверие массового покупателя потеряно. В этих условиях привлечение консультанта или партнера в лице известной на рынке компании – некая гарантия реализации. Репутация – важная составляющая доверия. И мы не вступаем в сомнительные проекты.
У землевладельца нет денег на развитие проекта
Мы в Vesco Consulting убеждены, что проект, не имеющий объема живых инвестиций (в виде собственных средств девелопера или в формате банковского займа) на проведение межевания и должное оформление участков, строительство дорог и забора, выкуп ТУ и подведение коммуникаций – не будет реализован вовсе.
Стратегия привлечения частных инвестиций и привязки финансирования девелопмента к процессу продаж – порочна и в текущих условиях крайне рискована. Более того, зачастую землевладелец декларирует наличие инвестиций, подразумевая «будут с продаж» или, что еще хуже «бюджет на запуск – 10 млн. руб.» при требуемых 100 млн. руб.
Конечно, "зеленый свет" в сегменте УБП существует, но это действительно уникальные поселки, штучные и, как правило, реализуются они профессиональными девелоперами с многолетним опытом развития малоэтажных проектов.
Высокая конкуренция в сегменте УБП
Сегодня на рынке Московской области огромное количество участков без подряда, проектов без какой либо концепции, единственным преимуществом которых друг перед другом является грубый демпинг. И чем ниже средний чек – тем выше вероятность реализации. В этой ситуации девелопер не заботится о клиенте, экономит повсеместно, не закладывает в проект даже минимальный сервис по подбору качественных подрядчиков, которые дадут конечным покупателям оптовые цены. Это касается домов, заборов, септиков и т.д.
Изначально не планируется строительство серьезной инфраструктуры, эффективность которой для проекта сомнительна. В такие проекты не закладывается идея дальнейшей эксплуатации – девелопер точно знает, что выйдет из проекта сразу же по завершении продаж.
Нет долгосрочных целей
Мотивация продажи участков без подряда – выход в деньги по неликвидному активу, а не создание имиджевого конкурентного хотя бы в среднесрочной перспективе идейного проекта. И нам с такими землевладельцами – не по пути.
За последние 2 года мы провели колоссальное количество пустых встреч, знакомясь с землевладельцами и обсуждая их планы по выходу «в деньги» по непрофильным земельным активам. Результат: более 80% объектов так и не вышли на стадию девелопмента, остальные – существуют в зачаточном или предсмертном состоянии.
Повторимся: услуги девелоперам участков без подряда мы оказываем также регулярно, как и раньше. Наиболее востребованные приводим ниже:
- Аудит проекта /экспертиза отдела продаж
- Разработка генерального плана поселка (включая проект сетей)
- Проектирование и строительство въездной группы
- Продажа сетевой концепции (проект "под ключ")
- Продажа подрядов на дома бизнес-класса
