Переоценка ценностей

10 ноября 2015

Налогоплательщикам Московской области спокойный сон пока не по карману. Налог на имущество — одна из самых значимых статей поступлений средств в бюджет. Вот только начисление этого налога никак не хочет становиться прозрачным, справедливым, а главное — понятным гражданам и бизнесу.

Без экстрима

Налоговая нагрузка — дискуссионная тема, как на государственном, так и на бытовом уровнях. О том, что систему исчисления налога на недвижимое имущество нужно менять, говорилось давно, и также давно разрабатывались методики оценки того, с чего будет браться налог. Чтобы оценка, а значит и налог, были справедливыми, при разработке методики предлагались даже такие «экстримальные» варианты, как оценка каждой конкретной квартиры в зависимости от этажа и вида из окна, ведь от этого меняется стоимость жилья: квартира с окнами во двор стоит дороже, чем квартира в том же доме, но с окнами, выходящими под транспортную развязку. Но в связи со сложностью такой оценки систему упростили, и считать налог было решено от кадастровой стоимости, определяемой для каждого конкретного здания или земельного участка по ряду параметров, среди которых рыночная цена, взятая из открытых источников, также в качестве ценообразующего фактора может применяться, например, местоположение объекта недвижимости: район расположения объекта, материал стен, наличие инфраструктуры. Если объектом оценки является земельный участок, то земельные участки с похожими характеристиками объединяются в так называемые оценочные зоны. Земли внутри каждой зоны однородны по целевому назначению и разрешённому использованию. За счёт этого стоимость для каждого квадратного метра территории оценочной зоны будет одинакова. (Узнать, сколько, по мнению оценщиков, стоит та или иная недвижимость, можно в режиме онлайн на сайте Росреестра). По всей стране оценка проводилась постепенно, в Московской области результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости были утверждены в ноябре 2013 года и полученные в 2015 году результаты вызвали волну негатива и у жителей, и у бизнеса, которые наконец-то объединились под гнетом «общей беды»: весной 2016 года именно эта оценка и будет основанием для начисления налога.

Проблемные ошибки

Главная «системная» проблема заключалась в том, что, по задумке законотворцев, кадастровая оценка должна проводиться раз в пять лет, в течение которых налогооблагаемая база фиксируется. Но рынок меняется гораздо динамичнее — в прошлом году он так и вовсе показал чудеса нестабильности, в результате чего кадастровая оценка во многих случаях перегнала рыночную стоимость объектов, да и проведена оценка была так, что и безотносительно к движению рынка стоимость объектов оказалась завышенной.

«Проблему завышенной кадастровой стоимости давно признали даже официальные власти, создана специальная комиссия для оперативного рассмотрения вопросов завышенной кадастровой стоимости, – говорит руководитель департамента управления земельными активами Vesco Group Александр Илюшин. – Власти стараются идти навстречу в случае, если кадастровая стоимость значительно превышает аналогичные участки».

Директор по развитию инвестиционных проектов компании «КомСтрин» Алексей Злобин тоже не видит в ситуации ничего фатального и считает её скорее «болезнью роста», чем злым умыслом: «Ошибки в кадастровой оценке неизбежны, особенно в самом начале, когда запускается принципиально новый механизм её производства. Эти ошибки можно разделить на две группы: индивидуальные ошибки и системные ошибки. Индивидуальные ошибки возникают из-за неправильного учёта каких-то индивидуальных особенностей участка. С этими ошибками граждане могут достаточно эффективно бороться как административным способом, так и в судах. Плохо только, что никакой компенсации убытков за допущенные ошибки гражданам не выплачивается». Да и вопрос о частоте проведения кадастровой оценки Алексей Злобин считает решаемым: «В условиях высочайшей волатильности и драматических изменений на рынке недвижимости кадастровую оценку необходимо проводить часто, так, чтобы актуальность этой оценки соответствовала рынку точнее, чем ±15%. Впрочем, добиться этого можно и без индивидуальной переоценки каждого актива, достаточно время от времени вводить поправочные коэффициенты, как это делается в сметном деле (ФЕРы, ТЕРы и т.д.)». Но пока никаких коэффициентов никто не придумал, единственный способ изменить оценку недвижимости — собственные силы владельца. В последние годы, рассказывает Александр Илюшин, суды, связанные с завышением кадастровой стоимости — не редкость, это требует серьезных затрат, поэтому чаще всего судятся владельцы коммерческих земельных участков. Да и ошибки при оценке коммерческих земель встречаются гораздо чаще, так как рынок меньше, и релевантных вариантов для сравнения в открытой продаже может просто не найтись. Но и граждане не отстают, тем более что неверная оценка больно бьёт по конкретному карману конкретного человека. Кстати, в суд тут идти не обязательно. Есть и досудебные варианты решения вопроса.

Граждане грустят и судятся

Проблемы с оценкой у граждан возникли в основном на загородном рынке: оценить конкретный дом, или конкретный участок довольно сложно и вопросов тут немало. Правда, по данным, прозвучавшим в октябрьской конференции «Губернатор онлайн», в ходе которой глава Подмосковья Андрей Воробьёв отвечал на вопросы жителей, жалоб на неправильную кадастровую оценку в Подмосковье всего 2,3 процента. «Если есть какие-то проблемы, то в суд идти не нужно — есть межведомственная комиссия, которая решает эти вопросы», – отметил губернатор. Но если бы всё было так просто. Эксперты уверены, что ситуация не такая уж радужная. «Действительно, есть много вопросов к оценке кадастровой стоимости, проводимой в 2013 году, – говорит руководитель направления загородных проектов компании iResidence Павел Матюхин. – Если рассматривать, например, Дмитровский район Подмосковья, то кадастровая оценка земель вида разрешенного использования "для дачного строительства" превышают рыночную в среднем в 1,2-1,5 раза. При этом земли с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" переоценены уже в 2 и более раз! Как результат, наиболее чувствительно переоценка ударила по владельцам загородных домов на землях населенных пунктов (в частности ИЖС), а дачники почувствовали это в меньшей степени». Оспаривать неверную, по вашему мнению, оценку можно и даже нужно, говорят эксперты. И правда, не платить же в два раза больше, чем сосед? Некоторые девелоперы организованно решают эти вопросы, например, расказывает Павел Матюхин, в коттеджном посёлке «Усадьбы Удино» (Дмитровский район, 35 км от МКАД) в прошлом году удалось снизить кадастровую стоимость примерно на 50%.

Из опыта Александра Илюшина, один из клиентов их компании по суду снизил стоимость участка в МЖК в Новой Москве с 500 до 359 тыс. р. за сотку. Кстати, повышение кадастровой стоимости может быть и в плюс. Редко, правда. «Для одного нашего клиента повышение кадастровой стоимости участка, расположенного в Одинцовском районе около Звенигорода, с 1 до 3,2 тыс. р. за сотку сыграло только на руку, – рассказывает Александр Илюшин. – Налоги возросли, но в то же время снизился официальный платёж за изменения ВРИ (вида разрешённого использования), который рассчитывается как разница между кадастровой ценой текущего и планируемого вида использования участка, помноженная на ставку. 10 млн рублей — относительно небольшая, но ощутимая экономия. В результате собственник изменил стратегию: активно ищет соинвестора для изменения ВРИ и дальнейшей застройки».

В поисках правды

Что же делать гражданам, чтобы добиться правды. Павел Матюхин делится ценными советами. Если участок входит в организованный посёлок, обслуживаемый управляющей компанией, то проще и эффективнее обратиться в свою компанию. Как иллюстрировано выше в примере с КП «Усадьбы Удино», девелопер или УК может подать централизованное заявление и решить вопрос от имени жильцов. Имея штат юристов, в большинстве случаев девелоперу удаётся добиться изменения в досудебном порядке. В случае, если ваш дом не входит в организованный (управляемый) посёлок или ЖК, действовать придётся самостоятельно. Как правило, это актуально для частных домов в «неорганизованных» поселениях — деревнях (или бывших деревнях), а также для так называемых «брошенных посёлков» (бывший собственник распродал землю и переложил все вопросы на плечи жильцов).

В этом случае порядок действий следующий:

Обратиться в независимую оценочную компанию, имеющую лицензию. Средняя цена оценочного альбома (оценочной процедуры) для Подмосковья — 20-25 тыс. р.
Обратиться с заявлением в Комиссию по кадастровой стоимости (в комиссию по оспариванию) Московской области (входит в Министерство имущественных отношений Московской области). В случае положительного решения новая стоимость будет внесена в государственный кадастр недвижимости.
В случае отказа Комиссии следует добиваться изменения через территориальный арбитражный суд. После получения положительного судебного решения следует получить в канцелярии копию исполнительного листа и с ним вновь обратиться в Комиссию.

КАК СЧИТАЕТСЯ НАЛОГ

Жилые дома, квартиры, иные жилые помещения независимо от площади, а также хозяйственные постройки площадью до 50 кв. м (при кадастровой стоимости одного объекта): до 10 млн р. включительно — 0,1%; от 10 до 20 млн р. — 0,15%; от 20 до 50 млн р. — 0,2%; от 50 до 300 млн р. — 0,3%; гаражи и машиноместа — 0,1%; объекты незавершённого строительства (если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом) — 0,3%; объекты, включённые в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378-2 Налогового кодекса Российской Федерации (офисы, объекты торговли, общепита и т.п.), а также объекты, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн р., — 2%; прочие объекты недвижимости — 0,5%. Сохраняются ранее введённые льготы по уплате налога на недвижимость (для пенсионеров и иных категорий граждан) на один принадлежащий им объект каждой категории недвижимости (например, на квартиру плюс гараж плюс дачу). Для всех категорий налогоплательщиков вводится налоговый вычет в размере 20 м2 для квартир, 10 м2 для комнат и 50 м2 для объектов индивидуального жилищного строительства.

Расчёт налога на квартиру

Наибольшее влияние новое налогоисчисление окажет, разумеется, на элитную недвижимость, предупреждает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. «Реакцией на значительное повышение размера налога стало то, что покупатели более внимательно относятся к приобретаемой недвижимости, рассчитывают, по какой ставке будет облагаться налогом их квартира или дом», – отмечает эксперт. – Неудивительно, что многие владельцы недвижимости после перерасчёта налога обратились в суды, чтобы оспорить кадастровую стоимость объекта налогообложения». Ниже приведён примерный расчёт налога на квартиру (расчёт налога на дом аналогичной стоимости будет несколько иным за счёт налогового вычета не на 20, а на 50 м2). Если квартира стоит 80 млн р., то налог, рассчитанный по новой системе, для её владельца составит 192 тыс. р.

Пример расчёта:

Кадастровая стоимость квартиры — 80 000 000 р., площадь квартиры — 100 м2. 80 000 000 р. / 100 м2 = 800 000 р. (кадастровая стоимость 1м2) 800 000 р. х 20 м2 = 16 000 000 р. (сумма вычета) 80 000 000 р. – 16 000 000 р. = 64 000 000 р. (налоговая база) Сумма налога к уплате: 64 000 000 р. х 0,3% = 192 000 р.

Белла Минц

Квадрум. Медиа от 10 ноября 2015