Отмена категорий земельных участков не даст построить завод посреди деревни
Проект отмены категорий земельных участков, который на данный момент находится на рассмотрении в Государственной Думе, многие эксперты рынка недвижимости считают чрезвычайно актуальным. Так, генеральный директор компании «Большая земля» Денис Бучельников уверен, что скоро понятие «категории земельных участков» исчезнет совсем, а земли будут разделяться только в соответствии с зонированием.
Напомним: сейчас законом установлены следующие категории земельных участков: земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, земли особо охраняемых объектов и территорий, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса. По мнению Дениса Бучельникова, такое разделение до сих пор представляло собой некую фикцию и постоянно приводило к недопониманию: категории земель путали со сходным понятием видов разрешённого использования. Так, к примеру, на участке из категории «земли населенных пунктов» можно построить и жилой дом, и завод, и склад: всё это будут разные виды разрешённого использования. В таком случае, сама категория земельного участка теряет смысл: основным критерием при строительстве становится вид разрешенного использования, который регламентирован Правилами землепользования и застройки. То есть, после отмены категорий земельных участков именно ПЗЗ станет основным документом, определяющим, что можно строить на том или ином участке. Такое решение, по мнению экспертов, позволит избавиться от многих бюрократических проволочек. После отмены категорий участки, в соответствии с ПЗЗ, будут делиться на зоны: жилые, общественно-деловые, сельскохозяйственного назначения, рекреационного назначения, производственные, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, а также зоны резервных территорий и зоны, на которые не устанавливаются градостроительные регламенты. Кроме того, как пояснил Денис Бучельников, планируется отменить возможность перевода земель, относящихся к сельскохозяйственным угодьям, и тем самым защитить их от застройки, обеспечив безопасность данной категории, как важного стратегического ресурса для страны. Эти земли будут отражены на карте сельскохозяйственного зонирования, которая будет утверждаться муниципалитетом по согласованию с субъектом РФ.
Аналогичное мнение высказал управляющий партнер Vesco Development Александр Илюшин: по его мнению, отмена категорий земельных участков даст возможность исключить хаотичную застройку, что особо актуально для густонаселенных регионов. «Зонирование будет проводиться на основании утвержденных ПЗЗ, прошедших публичные слушания, заявил Александр Илюшин. - Соответственно, такая процедура поможет избежать ситуации, когда посреди деревни строят 25-этажный дом или промышленное предприятие».
Тем не менее, некоторые из экспертов опасаются, что нововведение, нацеленное на снижение количества бюрократических препон в строительстве, может, напротив, создать дополнительную неразбериху. «Целевая категория земельных участков применяется в юридической практике уже более десятка лет, - отмечает юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов. - Поэтому, чтоб изъять из законодательства и практики этот термин, потребуется внесение изменений и дополнений в массу законодательных актов, в том числе, в закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в закон о государственном кадастре недвижимости, в Земельный кодекс РФ, а также в массу федеральных законов и подзаконных нормативных актов. Необходимо оценить, как эта реформа повлияет на рынок недвижимости, и минимизировать возможные негативные последствия». Отмена категорий земельных участков требует от экспертов чрезвычайно серьёзного и комплексного подхода. «По-моему преждевременно проводить такую реформу в ситуации, когда не проведена инвентаризация всех водных объектов (в водном реестре стоит менее 50%), во многих регионах не выделены особо продуктивные сельскохозяйственные земли и т.д, - считает эксперт компании Rusland SP Михаил Виленский. - Последствия могут быть необратимы, и это пойдет только на пользу крупным лэндлордам».
Александр Илюшин, в свою очередь, считает, что инициатива, напротив, невыгодна крупным собственникам земельных участков, поскольку после отмены категорий земель значительно сократится количество вариантов использования земельных активов и, соответственно, число потенциальных покупателей на тот или иной участок. «Кроме того, скорее всего больше не получится держать участок в сельхозке, платя минимальный налог, и выставляя актив на продажу с переводом «под покупателя»», - отмечает эксперт.
В целом, анализируя инициативу по отмене категорий земельных участков, специалисты рынка недвижимости сходятся на том, что подобные серьезные документы необходимо многократно проверить, обсудить и даже апробировать на отдельных территориях, а затем оценить последствия их принятия с участием широкого круга экспертов. Необходимо помнить, к примеру, что понятие категорий земель закрывает ряд брешей, которые не затронуты положениями Градостроительного Кодекса. Так, в соответствии с Кодексом, не устанавливаются градостроительные регламенты на земли лесного фонда; земли, покрытые поверхностными водами; земли запаса; земли особо охраняемых природных территорий и т.д. И именно категория земли в данном случае «регулируют» порядок их освоения. Кроме того, понятие «категории земли» содержится в значительной части всех отраслевых документов, которые после отмены понятия будут нуждаться в пересмотре. По мнению Михаила Виленского, это должна быть не просто отмена понятия, а новый этап развития правовой области с учетом анализа всех накопленных знаний и ошибок.
