На воздухе: Коттеджи сдают позиции

11 марта 2014

Загородная жизнь мельчает – коттеджи уступают позиции более бюджетному во всех отношениях предложению.

Классических поселков с индивидуальными домами на рынок Подмосковья выходит все меньше, зато квартир в разноэтажных жилых комплексах и участков без подряда (УБП) за минимальную цену – все больше. Это портит статистику, но именно так спрос встречаются с предложением, утверждают участники рынка.

Алексей Аверьянов, гендиректор Vesco Consulting, связывает уменьшение коттеджной доли (по данным проведенного компанией исследования – почти на 2000 домовладений за последние несколько месяцев) не столько с высокими темпами продаж (спрос на дорогой товар как упал в кризис, так и не поднялся), сколько с реконцепцией масштабных проектов.

Их делят и продают очередями, заменяя, где возможно, дома на таунхаусы, апартаменты или участки. «Чтобы активизировать продажи и расширить целевую аудиторию», – объясняет Наталья Картавцева, заместитель гендиректора ОПИН.
Элитное предложение тоже становится демократичнее по размерам и цене. Например, появляются «премиальные таунхаусы». По словам Елены Ржавской, директора департамента консалтинга Blackwood, участки до 15 соток и дома площадью 300 кв. м в хорошем месте и с хорошей концепцией стали вполне себе элитным предложением. Более половины сделок – в бюджете $1-2 млн, средняя цена – $2,25 млн ($4580 за 1 кв. м). «Специальные предложения», т. е. скидки, стали традиционными. «Размер скидки прямо пропорционален динамике продаж загородной недвижимости», – отмечают аналитики ОПИН.
Кроме того, сложности финансового плана вынудили многие компании упростить стилистические решения, отказавшись от инфраструктурных объектов, центральных коммуникаций, изменив планировки домов.

Что касается инфраструктуры – этот вопрос мучает девелоперов на всем протяжении недолгой рыночной истории. С одной стороны, она нужна, особенно мультиформатным поселкам, уверен Аверьянов.

С другой – все застройщики хотят на этом сэкономить, говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль – загородная недвижимость»: «Но это палка о двух концах. Известны случаи, когда девелопер долго не строил школу, без чего продажи откровенно стояли. Строил – и продажи взлетали». «Никто, кроме делюксовых застройщиков, не будет возводить избыточные инфраструктурные проекты. Покупатели прекрасно понимают, что именно они будут за них платить. А деньги сейчас все считают хорошо», – добавляет риэлтор.
По данным Blackwood, в 2013 г. было продано 381 элитное домовладение (74% – это коттеджи, 19% – сблокированное жилье, 7% – УБП). Официально или негласно обязательный подряд отменен и в концептуальных поселках высокого уровня. УБП есть даже в супердорогом Agalarov Estate.

Там в августе 2011 г., по данным Vesco, часть земли стала продаваться нарезкой от 8 до 13 соток по цене от $139 000 за сотку. «Платежеспособный покупатель, ищущий домовладение на загородном рынке, может себе позволить и участок», – объясняют в Vesco Consulting. И позволяет: за пять лет продано 89 000 участков на сумму более $6889,9 млн. По данным аналитиков компании, сейчас спрос на землю по цене до $5000 за сотку (до $100 000 всего, с инженерными сетями). Средняя стоимость – $5560 за сотку ($126 500 за участок с коммуникациями).

«Коттеджная застройка сейчас мало кому интересна», – сожалеет Яхонтов. «Этап сверхприбылей окончательно пройден», – уточняет Аверьянов. Девелоперы загородного рынка начинают строить малоэтажные жилые комплексы. Экономика лучше с точки зрения использования земли, а покупатель получает необходимый объем предложения, объясняет Наталья Картавцева смену курса. При средней цене коттеджа в $0,7-1 млн девелопер получит выручку в среднем $4 млн в месяц, для малоэтажного проекта этот показатель составит около $7 млн при средней цене квартиры в $135 000 и 50 продажах в месяц, рассчитывает она.
«В последние 2-3 года покупают крупные земельные наделы или новички, не понимающие до конца экономику коттеджного строительства, или опытные девелоперы исключительно под малоэтажную застройку (квартиры), реже – под таунхаусы внутри действующего поселка с подведенными сетями и жилыми домами», – говорится в исследовании Vesco Consulting.
Стремление землевладельцев выжать максимум из площадок оправданно, но оправдается ли ставка на малоэтажку – вопрос. «Уже немного поздно», – считает Екатерина Лобанова, руководитель группы по жилой и курортной недвижимости Knight Frank. В этот сегмент власти массово разворачивают сейчас крупнейших строителей городского жилья в регионе, и конкурировать с ними будет непросто.

Берите что дают

Новые поселки выходили и выходят на рынок, 108 проектов всех классов добавилось в 2013 г., это на 35% меньше показателей 2012 г. (данные ОПИН). Но не было ни одного элитного, отмечают эксперты. Зато почти 80% новинок – экономкласс.
Девелоперы распродают остатки и не спешат делать новое предложение. «В настоящий момент у ОПИН реализовано 94% загородных проектов. Основной объем мы планируем продать до конца 2014 г., по «Пестово» – до конца 2015 г.», – уточняют в компании. По подсчетам Антона Гололобова, директора по маркетингу Villagio Estate, при существующих темпах Villagio хватит товара на 1,5 года: осталось около 300 домов, что сопоставимо с годовым объемом реализации на всем подмосковном рынке элитной недвижимости (420 домовладений в среднем по 96,3 млн руб. каждый). «В этом году мы ожидаем появления не более четырех [элитных] поселков, один из которых выйдет под брендом Villagio Estate», – обещает он.
«Кризис ликвидности настигнет элитный рынок через год, – считает Гололобов. – Пока качественного предложения вполне достаточно». Андрей Соловьев, руководитель отдела загородной недвижимости Knight Frank, полагает, что достаточно его на два года.

Имеющихся дорогих готовых домов хватит рынку на восемь лет вперед, уверены аналитики Vesco Consulting. Другое дело, что не все объекты качественные, нет интересных с точки зрения архитектуры и концепции проектов.

«Покупателю придется ориентироваться на вторичный рынок», – прогнозирует Гололобов, хотя «практически в любом готовом поселке, если поискать, найдется предложение домов и от девелопера». Сейчас, по данным ОПИН, 42% существующих поселков премиального сегмента представлены на вторичном рынке.

Что делать с неликвидом

Получается, что, хотя качественные новинки на рынок почти не поступают, выбор у покупателей загородной недвижимости все равно большой, успокаивают риэлторы. Конечно, выбирать в большинстве случаев придется из того, что осталось нераспроданным с докризисных времен, зато покупатели могут рассчитывать на хорошую скидку. А рынок – на своего рода санацию и избавление от зависших проектов. 25 докризисных поселков в прошлом году завершили продажи. Но неликвида все еще много. В 121 поселке, вышедшем на рынок до 2008 г., по-прежнему ищут покупателей, отмечают в ОПИН. «Есть покупатели, которые принципиально не рассматривают морально и физически устаревшие объекты», – говорит Екатерина Лобанова.
Ждать «своего» покупателя, исправить ситуацию, дополнительно вложившись в благоустройство, инфраструктуру, или поступиться маржей и продать со значительной скидкой, описывает Антон Гололобов способы сбыть неликвидные объекты. «В этом случае корректно сравнение с автосалоном, которому выгоднее избавиться от непопулярной машины иногда даже в ущерб себе, чтобы не понести значительных убытков и заработать на следующей поставке новых автомобилей, – добавляет он. – Логика продавца (девелопера) понятна. Логика покупателя тоже понятна – мало кто расстроится от факта, что сосед купил со скидкой машину, которую вы год назад купили за полную стоимость. Ведь вы уже год как наслаждаетесь этой машиной. А сосед только сейчас смог себе ее позволить, да и то с оговорками».
«У недвижимости нет такой болезни, которую нельзя вылечить ценой», – не устает повторять Владимир Яхонтов. Елена Ржавская как альтернативу дисконтам советует «правильную мотивацию брокеров».
Судя по всему, рынок «лечится»: цены предложения не меняются, но цены сделок могут быть существенно ниже заявленных. По данным ОПИН, скидки доходят до 40%. В целом ситуация на загородном рынке весьма точно описана в известном монологе про «вчера большие, но по пять, сегодня маленькие, но по три».
Не сказать, что аттракцион неслыханной щедрости радовал тех, кто покупал недвижимость до кризиса. Не все столь благодушны, как, например, обитатели поселка «Павлово» (проект ОПИН), которые, по словам представителя компании, о скидке на «последние дома в поселке» с удовольствием сообщают знакомым.
«Клиенты, купившие участки на пике роста цены, видели сложившийся ажиотаж и неправильно спрогнозировали дальнейшее повышение цен. Конечно, они недовольны, но уже не могут продать свои участки, потому что у застройщика больше предложений и гибкие цены. Им приходится либо ждать, либо создавать более качественный продукт – застраивать участок, разбивать на два, продавать по частям, если позволяют коммуникации.

Если участок был куплен для себя, то лучший вариант – это застраивать и жить, в 10-летней перспективе инвестиции могут вернуться и даже принести дивиденды», – рассуждает Аверьянов.

Те, кто покупал с расчетом быстро перепродать, фиксируют убытки, добавляет Нина Резниченко, руководитель департамента продаж загородной недвижимости IntermarkSavills: «Это тоже результат инвестиций».

Все вернется

Наталья Картавцева тем не менее не считает, что загородный рынок полностью исчерпал себя. По ее мнению, он расширит свою географию, а территория до 30 км будет развиваться за счет высотного строительства в городах и малоэтажной застройки, формирующей пригород, а также за счет развития транспортной инфраструктуры (дороги, метро).
Со временем коттеджи во «вкусных» местах станут таким же штучным товаром, как писательские дачи, дома в Серебряном бору и т. п. уходящая натура. Будут появляться новые маленькие поселки, которые будут вписаны в уже существующие пригороды, уже существующую инфраструктуру, так же, как объекты точечной застройки в городе со всеми ее ограничениями, прогнозирует Антон Гололобов.
Екатерина Лобанова согласна: «Поселки будут выходить – точечно, очень качественные и по цене сопоставимые с квартирой в Москве. Это будет сегмент smart business – и ландшафтное проектирование, и инфраструктура, и полноценное пространство для образования и развлечений». Но есть проблема, отмечает она: «Девелоперам нужно будет пересмотреть норму прибыли, возможно, привлечь инновационные технологии, которые если не сразу, то со временем удешевляют строительно-монтажные работы».
«Москва пока выигрывает борьбу за клиента в своем ценовом сегменте, но это исключительно из-за неудовлетворительной транспортной доступности, – уверена она. – Через 2-3 года, когда большинство транспортных вопросов будут временно (снова временно) решены, люди опять потянутся за город».

Елена Никитина

Ведомости от 11.03.2014

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий