Меньше коттеджей, больше квартир

25 февраля 2014

Девелоперы распродают остатки коттеджей в Подмосковье, чтобы сосредоточиться на строительстве малоэтажных жилых домов. Растет и предложение участков без подряда 

Доля индивидуальных домов в загородном предложении 2013 г. сократилась до 12%, зато прибавили участки без подряда (до 62%) и малоэтажные дома (до 18%), подсчитали аналитики Villagio Estate. Эта тенденция сохранится и в 2014 г., считают опрошенные «Ведомостями» эксперты.

Смена курса

Маркетолог Villagio Estate Антон Гололобов говорит, что хорошие коттеджи на рынке почти распроданы, а новых не строят.

Алексей Аверьянов, гендиректор Vesco Consulting, связывает уменьшение «коттеджной доли» не столько с продажами, сколько с реконцепцией проектов. Поселки делят и продают очередями, заменяя, где возможно, индивидуальные дома на апартаменты или участки.

Диверсификация позволяет расширить целевую аудиторию, объясняет Наталья Картавцева, заместитель гендиректора ОПИН. Там, где еще год назад можно было купить только коттедж или заказать подряд на строительство определенного дома, сейчас предлагаются дуплексы и участки без подряда. «Девелоперу мультиформатная застройка выгоднее с точки зрения использования земли, а покупатель получает разнообразное предложение», – говорит Картавцева.
Квартиры в малоэтажных домах – востребованный, экономически обоснованный и потому тиражируемый выбор для владельцев даже весьма интересных земель, утверждают аналитики Vesco Consulting. Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль – загородная недвижимость», если и ожидает ближе к сезону (март – апрель) информацию о новинках загородной недвижимости, то в формате «малоэтажных домов»: «Коттеджная застройка сейчас, к сожалению, мало кому интересна».
Например, «Вектор инвестментс» выкупил долю партнера в «Пятницких кварталах» (среднеэтажная застройка в Красногорском районе) и будет достраивать их самостоятельно. MR Group в «Новом Ступине» отдает все большее предпочтение квартирной застройке перед коттеджной.

Аверьянов говорит, что в последние 2-3 года крупные земельные наделы покупают или новички на загородном рынке, или опытные девелоперы исключительно под малоэтажную застройку, реже – под таунхаусы внутри действующего поселка с подведенными сетями и жилыми домами.

Подобные активы – под девелоперские проекты – предлагаются по сниженной цене, отмечает Екатерина Орлова, директор Real Estate Zemer Consulting & Development: «благодаря» ужесточению госрегулирования земельного рынка землевладельцы спешат избавиться от участков.

Элитная недостаточность

Сейчас загородное предложение насчитывает, по данным Vesco Consulting, более 850 проектов (почти 77 000 домовладений), 70% в нем – участки без подряда (УБП). В среднем на каждого платежеспособного покупателя приходится 2,2 коттеджа и столько же УБП, т. е. оба эти сегмента насыщены.

У таунхаусов и апартаментов в малоэтажных комплексах еще есть потенциал: их индекс насыщения – 1,1 и 1,3 соответственно. По данным аналитиков Vesco, год от года после кризиса таунхаусы становятся меньше и дешевле.

Эксперты ОПИН отмечают, что спрос в сегменте снизился – этот формат разочаровал инвесторов.
В 2013 г. появилось 108 новых проектов разных классов (на 35% меньше показателей 2012 г., данные ОПИН), но ни одного элитного. 80% нового предложения – экономкласс.
«Эпоха элитных коттеджей прошла, строить их в 30-километровой зоне от МКАД невыгодно для девелопера», – констатирует Картавцева. При средней цене коттеджа $0,7-1 млн девелопер получит выручку в среднем $4 млн в месяц. Для малоэтажного проекта этот показатель составит около $7 млн при средней цене квартиры $135 000 и 50 продажах в месяц, рассчитывает Картавцева. ОПИН к началу 2014 г. распродала 94% своих загородных объектов и намерена сосредоточиться на проектах мало- и среднеэтажной застройки в пригородах.

«В этом году мы ожидаем появления не более четырех элитных поселков, один из которых выйдет под брендом Villagio Estate», – обещает Гололобов. По его подсчетам, при существующих темпах продаж компании хватит товара на 1,5 года: осталось около 300 домов, что сопоставимо с годовым объемом реализации на всем подмосковном рынке элитной недвижимости (420 домовладений в среднем по 96,3 млн руб. каждое).

Андрей Соловьев, руководитель отдела загородной недвижимости Knight Frank, считает, что существующего элитного предложения достаточно на два года. Аналитики Vesco Consulting уверены, что на восемь лет вперед.
Впрочем, оговариваются эксперты, не все объекты качественные, нет интересных с точки зрения архитектуры и концепции проектов. «Сейчас 5-6 проектов делают большую часть продаж», – отмечает Елена Ржавская, директор департамента консалтинга Blackwood. «Новых домов, которые бы пользовались спросом, будет мало, покупателю придется ориентироваться на вторичный рынок», – прогнозирует Гололобов.

Элитное предложение становится демократичнее по размерам и цене. По словам Ржавской, участки до 15 соток и дома площадью 300 кв. м в хорошем месте и с хорошей концепцией стали «вполне себе элитным предложением». Линейку предложения дополняют «премиальные таунхаусы».
Более половины сделок в дорогом сегменте – в бюджете $1-2 млн, средняя цена – $2,25 млн ($4580 за 1 кв. м), оценивает Blackwood.
«Специальные предложения», т. е. скидки, стали традиционными. «Размер скидки прямо пропорционален динамике продаж загородной недвижимости», – отмечают аналитики ОПИН.

По данным Blackwood, в 2013 г. было продано 381 элитное домовладение (74% – коттеджи, 19% – сблокированное жилье, 7% – УБП). 25 докризисных поселков завершили продажи, но в 121, вышедшем на рынок до 2008 г., девелоперы по-прежнему ищут покупателей, – отмечают аналитики ОПИН.
Впрочем, отмечает Яхонтов, «у недвижимости нет такой болезни, которую нельзя вылечить ценой». По данным аналитического центра ОПИН, в 2013 г. загородное жилье дешевело не за счет выхода новых «котлованных» проектов, но за счет скидок, которые доходят до 40%.

Елена Никитина

Ведомости от 25.02.2014

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий