Малоэтажные комплексы vs многоэтажный сегмент

Малоэтажная недвижимость (МЖК) не выдерживает конкуренцию с многоэтажными жилыми комплексами. Базовые расходы, которые несет девелопер при покупке участка и получении исходно-разрешительной документации и частично – технических условий на получение и прокладку сетей, зависят от площади участка, а не от объема построенных квадратных метров.

В случае с малоэтажной недвижимостью эти затраты ложатся дополнительным грузом на себестоимость квадратного метра, а значит требуют обоснования для покупателя, ведь только лишь плотность застройки не является достаточным обоснованием переплачивать. Увеличивая цену метра, девелопер вынужден повышать класс недвижимости, а значит – нести дополнительные затраты. Такая спираль (при прочих равных) моментально отбрасывает малоэтажку на другую, как минимум комфорт-класса ступень.

Алексей Аверьянов,
генеральный директор Vesco Group

Явное преимущество малоэтажной недвижимости – в «револьверности» ввода домов, здесь меньше цикл строительства и ниже объем инвестиций и их стоимость во времени. Но чем выше класс жилья, тем больше требований у покупателя, тем большую стадию готовности он требует, а значит требуется больше вложений и преимущество «быстрого цикла» теряет вес.

С повышением класса жилья сужается целевая аудитория, а постепенное затоваривание рынка и давление крупных игроков с их маркетинговыми бюджетами все больше угнетают малоэтажный сегмент.

Для поддержания требуемого уровня ликвидности крупные застройщики вынуждены использовать ценовой демпинг в виде акций и скидок, который в последние годы стал привычным. Рынок покупателя, привыкшего к акциям и знающего размеры торга, также не позволяет девелоперам типовых малоэтажных квартир обосновать более высокую цену. Кроме того, в малоэтажной недвижимости меньше плечо финансирования за счет дольщиков, а значит вероятность появления новых успешных масштабных проектов в этом сегменте ничтожна.

Статистика продаж квартир в МЖК

С  2002 по 3 кв. 2016 г. продано более 61,9 тыс. квартир в малоэтажных жилых комплексах на общую сумму более 106 млн. долл.

Динамика продаж квартир 2002-2015, шт. и млн. долл.

Предложение квартир в  МЖК

Число проектов, где в первичной продаже предлагаются квартиры в малоэтажных домах – 118 ед. Из них моно проектов - 84, остальные мультиформатные поселки - чаще других вместе с квартирами предлагают таунхаусы.