Комплексная реконструкция типовой пятиэтажки: сила и опыт обычного ТСЖ

20 июля 2015

С точки зрения проектировщика, типовая московская пятиэтажка – идеальный объект для модернизации. Описанные ниже сервисные услуги могут быть адаптированы и для других строений. Важное условие – все они должны быть внедрены комплексно для получения наибольшего эффекта.

1. Надстройка двух этажей (вариант лайт)

Через 5-7 лет после ввода в эксплуатацию многоэтажного жилого дома завершается процесс усадки грунтов. Техническое обследование покажет, что произошедшее уплотнение позволяет увеличить нагрузку на 20% без усиления перекрытий. Единственное ограничение – каждая реконструкция должна быть согласована и удовлетворять существующим нормам.

Первой проблемой станет требование по обеспеченности машиноместами из расчета 1 место на квартиру. Придомовой участок больше не стал, пожарный проезд 10 м от строения накладывает ограничения, а найти свободную территорию внутри сложившегося микрорайона для организации наземной парковки не всегда просто.

Вторая социально-значимая тема – лифт. Если речь идет о надстройке пятиэтажки, то строительство внешнего или за счет реконструкции – внутреннего лифта – обязательная процедура, которая с одной стороны требует дополнительных инвестиций, но с другой – многократно повышает заинтересованность жителей в реконструкции. Жители верхних этажей, как правило – представители старшего поколения, улучшат качество жизни и откажутся от мысли смены квартиры, которая, безусловно, приходит вместе с возрастом. Владельцы остального жилого фонда оценят реновацию дома в качестве меры по росту инвестиционной привлекательности объекта недвижимости.

2. Реконструкция с надстройкой и расширением габаритов дома

Надстройка верхних этажей может сопровождаться расширением здания, т.е. строительством каркаса вокруг строения, который станет основой для новых конструкций, за счет чего каждая квартира в доме прирастет на площадь полноценной комнаты.

Пилотным проектом такой масштабной реконструкции обычного 16-квартирного строения стал дом на ул. Мишина, 32.

Vesco_Mishina32 Vesco_Mishina32_1

Инициатива и реализация исходила от жильцов, которые несколько лет прокладывали законодательный путь. Сегодня результат инициативы «снизу» лет в основу «Методических рекомендаций по реконструкции многоквартирных жилых домой с надстройкой верхних этажей в городе Москве».

По данным Департамента градостроительной политики города Москвы, более 400 жилых домов общей жилой площадью 1 млн кв. м могут быть рекомендованы для реконструкции с надстройкой.

3. Реконструкция подвального / цокольного этажа

Реконструкция подвала – обязательная мера по повышению качества жизни в домах типовых серий, которая направлена на целый комплекс факторов. Спроектированные более 50 лет назад, пятиэтажки имеют устаревшую систему коммуникаций, которая тянется вдоль всего подвального помещения. Установка современного компактного теплового пункта позволит снизить теплопотерю, которая возникает при протяженных сетях, достигает 20% и оплачивается жителями – через взносы в управляющую компанию или в качестве эксплуатационных затрат на обеспечение общественных территорий. Уменьшение коммунальных платежей и появление свободного пространства для организации подземного паркинга или боксов для хранения жителями крупногабаритных сезонных вещей – результаты, которые востребованы жителями, но не сервисными или управляющими компаниями.

4. Капитализация многоквартирного дома

Под капитализацией или монетизацией в данном случае мы понимаем возможность формирования дополнительного источника дохода для жителей домов. И завершая тему реконструкции нельзя не назвать несколько дополнительных возможностей по заработку:

  • Предусмотреть организацию рекламных конструкций на доме, соответствующих правилам городской рекламной кампании, и давать их в аренду,
  • Позволить операторам сотовых компаний размещать на крыше ретрансляторы,
  • Сдача в аренду помещений в цокольном или мансардном этаже,
  • Сдача в дневное время парковочных мест на территории огороженного двора арендаторам или сотрудникам расположенных рядом офисов. Введение платных парковок в Москве может быть на руку активистам из ТСЖ.

Такие простые меры позволят сформировать стабильный денежный поток и снизить эксплуатационные расходы в текущий момент или в будущем – стать инвестициями в капремонт дома.

Инвестор

Первое условие реконструкции вне зависимости от ее масштаба – письменное согласие всех жителей. Для многих домов реконструкция невозможна именно из-за такой технической проблемы: всегда найдется хотя бы один житель, который против любых изменений.

Когда этап сбора подписей всех жителей успешно завершен, возникает вопрос финансирования. Реконструкция может быть профинансирована:

  • непосредственно жителями, в том числе – за счет средств фонда капитального ремонта,
  • сторонними частными инвесторами, заинтересованными в приобретении квартир на верхних этажах,
  • застройщиками, которые ищут новые инвестиционные проекты в границах Москвы,
  • государственными структурами, связанными с ЖКХ в рамках одной из государственных программ.

Если какой-либо житель согласен на реконструкцию, но не может ее финансировать, его доля в затратах ложится пропорционально на плечи других жителей или внешнего инвестора, который по завершении проекта, как правило, получает вновь возникшую квартиру в соответствии со своим вкладом.

В любом случае, справедливое распределение затрат и прибыли от проекта – сложный механизм, требующий участия третьей независимой стороны. Единственным рыночным решением является появление специализированной компании – оператора, которая сможет выполнить 3 функции:

  1. быстро оценит перспективу (т.е. сама выберет потенциально эффективный объект) и проведет работу с гражданами,
  2. возьмет на себя стадию согласований соответствующих затрат – т.е. основные риски проекта,
  3. привлечет внешнего инвестора для реализации проекта с просчитанной экономикой и готовой исходно-разрешительной документацией или сама будет готова стать инвестором.

В этом случае для жителей проект станет менее эффективным, но более реалистичным.

Таким оператором, который превратит устарелый жилой фонд в современный малоквартирный дом, может выступить компания Vesco Group. 

Если у вас сформирована заинтересованная в этом инициативная группа вашего дома, ЗВОНИТЕ! +7(495)215-24-71

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий