Классификация : город / загород / пригород … [из пустого в порожнее ? ]

04 декабря 2014

Классификация рынка – пожалуй, самое неблагодарное занятие. Для меня всегда была сомнительна сама цель процесса, – о “кухне” аналитической работы рассказывает Руководитель отдела исследований и консалтинга Vesco Consulting Алексеева Татьяна.

И вот почему:
1. Нет исчерпывающих, и даже базовых определяющих критериев отнесения проекта к тому или иному классу.
2. Аналитики оперируют средними показателями – признаками, норма допустимого отклонения от которых также не определена.
3. Класс в жилье – ничего не определяет (нет требований для повышения класса, как, например, в коммерческой недвижимости) и ни на что не влияет. Класс-исключительно параметр позиционирования девелоперского проекта целевой аудитории.
4. Постоянное желание маркетологов выйти за пределы классических эконом-бизнес-элит: комфорт, премиум, бизнес+, клубный.
5. Своеобразное “унижение” целевой аудитории, не зря же возник “комфорт-класс”.

Но польза в работе над классификацией все же есть, но она заметна только в масштабе, а совсем не в отношении конкретного девелоперского проекта.

Загородный рынок – гибкий механизм, с течением времени прирастает новыми форматами и каждый год идет на региональную экспансию. Существующие границы самоидентификации становятся тесны.

Начало нового обсуждения особенностей классификации – своеобразный индикатор смены курса. Каждый новый виток развития рынка обязательно сопровождается профессиональными дискуссиями об изменении традиционной классификации рынка.

Раз в 3 года меняется курс развития рынка:

  • 2002 – возникновение элитного рынка / зона 20 км от МКАД
  • 2005 – расширение сегмента до заметных масштабов, включая разнообразие форматов, поток инвестиций и т.д. / дальние дачи в 50-70 км
  • 2008 – крах: падение цен на 30-40%, классовая идентификация существенно сдвинулась. То, что раньше было суперэлитным предложением, становится обычным бизнес-классом, доступным многим / дальние дачи 70-90 км
  • 2011 – заполнение рынка традиционной коттеджной застройки участками без подряда настолько, что очищение аналитических сводок от псевдо-рынка с голой земельной нарезкой “поле в поле” – кажется единственно верным решением. В эту пору многие компании отказывают дешевым земельным проектам в статусе и частично (до 30% сегмент УБП) исключают их из анализа.
  • 2014 – 20-километровый пояс вокруг МКАД перестает быть загородом, прирастая многомиллионными по квадратуре проектами квартир “квартира в поле”. На еще недавно загородный рынок выходят городские застройщики со своим массовым продуктом. Их самоидентификация не меняется: квартира – городское жилье.

Последнему “рывку” загородного рынка и были посвящены IX Аналитические дискуссии, состоявшиеся 03 декабря 2014 года при поддержке Клуба главных редакторов. Тема: «Малоэтажные жилые комплексы за чертой города. Как классифицируем: город или загород?» – как нельзя отражает ту ситуацию, с которой рынок подошел к очередному финансовому краху 2014 года.

Квартира – город? Конечно!

1. Квартира – исконно городской формат: без земли, с соседями, центральными коммуникациями.

2. Малоэтажный жилой комплекс – законодательно территориально определенный (правила застройки) и защищенный (ДДУ) массовый сегмент.

3. Продукт – колоссально унифицирован: масштабные однородные проекты с типовыми демпинговыми объектами-близнецами. Продукт, где определяющим является масштаб и цена!

Малоэтажный комплекс – загородный формат? Несомненно!

1. Квартира в бюджете 30-40 млн. руб. в 4-этажном доме в 1 км от МКАД в лесной зоне на берегу Москва-реки – городской образ жизни? Нет, ни разу!

2. Малоэтажный дом в среде коттеджной застройки, имеющий единственной целью  отгородить традиционную 2-этажную индивидуальную застройку от дороги с высоким трафиком и повысить ликвидность последней – город? Вряд ли!

3. Малоэтажный формат – загородный формат по бизнес-модели. Во-первых в малоэтажный формат скорее входят девелоперы с классическим загородным опытом, нежели застройщики городских микрорайонов. Во-вторых, задача таких застройщиков – более маркетинговая и девелоперская, нежели строительная. И это определяющий, по мнению Vesco Consulting, фактор отнесения малоэтажных жилых комплексов на территории Московской области к загородному жилью.

Квартира за МКАД – пригород? О Боже!

Любая классификация имеет своей целью типизацию и группировку. Выделение малоэтажных комплексов в “пригород” ничего не даст рынку. Ну разве что новых аналитиков с узкой компетенцией в сегменте.

g-vetton.ru - 0574

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий