Классификация : город / загород / пригород … [из пустого в порожнее ? ]
Классификация рынка - пожалуй, самое неблагодарное занятие. Для меня всегда была сомнительна сама цель процесса, - о "кухне" аналитической работы рассказывает Руководитель отдела исследований и консалтинга Vesco Consulting Алексеева Татьяна.
И вот почему:
1. Нет исчерпывающих, и даже базовых определяющих критериев отнесения проекта к тому или иному классу.
2. Аналитики оперируют средними показателями - признаками, норма допустимого отклонения от которых также не определена.
3. Класс в жилье - ничего не определяет (нет требований для повышения класса, как, например, в коммерческой недвижимости) и ни на что не влияет. Класс-исключительно параметр позиционирования девелоперского проекта целевой аудитории.
4. Постоянное желание маркетологов выйти за пределы классических эконом-бизнес-элит: комфорт, премиум, бизнес+, клубный.
5. Своеобразное "унижение" целевой аудитории, не зря же возник "комфорт-класс".
Но польза в работе над классификацией все же есть, но она заметна только в масштабе, а совсем не в отношении конкретного девелоперского проекта.
Загородный рынок - гибкий механизм, с течением времени прирастает новыми форматами и каждый год идет на региональную экспансию. Существующие границы самоидентификации становятся тесны.
Начало нового обсуждения особенностей классификации - своеобразный индикатор смены курса. Каждый новый виток развития рынка обязательно сопровождается профессиональными дискуссиями об изменении традиционной классификации рынка.
Раз в 3 года меняется курс развития рынка:
- 2002 - возникновение элитного рынка / зона 20 км от МКАД
- 2005 - расширение сегмента до заметных масштабов, включая разнообразие форматов, поток инвестиций и т.д. / дальние дачи в 50-70 км
- 2008 - крах: падение цен на 30-40%, классовая идентификация существенно сдвинулась. То, что раньше было суперэлитным предложением, становится обычным бизнес-классом, доступным многим / дальние дачи 70-90 км
- 2011 - заполнение рынка традиционной коттеджной застройки участками без подряда настолько, что очищение аналитических сводок от псевдо-рынка с голой земельной нарезкой "поле в поле" - кажется единственно верным решением. В эту пору многие компании отказывают дешевым земельным проектам в статусе и частично (до 30% сегмент УБП) исключают их из анализа.
- 2014 - 20-километровый пояс вокруг МКАД перестает быть загородом, прирастая многомиллионными по квадратуре проектами квартир "квартира в поле". На еще недавно загородный рынок выходят городские застройщики со своим массовым продуктом. Их самоидентификация не меняется: квартира - городское жилье.
Последнему "рывку" загородного рынка и были посвящены IX Аналитические дискуссии, состоявшиеся 03 декабря 2014 года при поддержке Клуба главных редакторов. Тема: «Малоэтажные жилые комплексы за чертой города. Как классифицируем: город или загород?» - как нельзя отражает ту ситуацию, с которой рынок подошел к очередному финансовому краху 2014 года.
Квартира - город? Конечно!
1. Квартира - исконно городской формат: без земли, с соседями, центральными коммуникациями.
2. Малоэтажный жилой комплекс - законодательно территориально определенный (правила застройки) и защищенный (ДДУ) массовый сегмент.
3. Продукт - колоссально унифицирован: масштабные однородные проекты с типовыми демпинговыми объектами-близнецами. Продукт, где определяющим является масштаб и цена!
Малоэтажный комплекс - загородный формат? Несомненно!
1. Квартира в бюджете 30-40 млн. руб. в 4-этажном доме в 1 км от МКАД в лесной зоне на берегу Москва-реки - городской образ жизни? Нет, ни разу!
2. Малоэтажный дом в среде коттеджной застройки, имеющий единственной целью отгородить традиционную 2-этажную индивидуальную застройку от дороги с высоким трафиком и повысить ликвидность последней - город? Вряд ли!
3. Малоэтажный формат - загородный формат по бизнес-модели. Во-первых в малоэтажный формат скорее входят девелоперы с классическим загородным опытом, нежели застройщики городских микрорайонов. Во-вторых, задача таких застройщиков - более маркетинговая и девелоперская, нежели строительная. И это определяющий, по мнению Vesco Consulting, фактор отнесения малоэтажных жилых комплексов на территории Московской области к загородному жилью.
Квартира за МКАД - пригород? О Боже!
Любая классификация имеет своей целью типизацию и группировку. Выделение малоэтажных комплексов в "пригород" ничего не даст рынку. Ну разве что новых аналитиков с узкой компетенцией в сегменте.
