Эксплуатация коттеджного поселка: бизнес или иллюзии

Не раз на страницах блога мы затрагивали тему эксплуатации, пришло время структурировать нашу позицию о самом бизнесе по эксплуатации в сегменте коттеджных поселков.

Сразу оговоримся: бывают исключения, но мы говорим о массовых явлениях, характерных для 95% поселков.

Для начала нужно еще раз определиться с тем, что мы понимаем под эксплуатацией. По сути, речь идет об управлении жизнью в коттеджном поселке начиная с первых совершенных продаж. Осуществлять этот процесс может как организованная Управляющая компания, так и различные формы объединения собственников расположенной на территории поселка недвижимости (ДНП, ДНТ, СНТ).

Процессы, которые требуют управления, сводятся к следующим базовым услугам: охрана, вывоз мусора, уборка территории от снега и листопада, озеленение и глобально - содержание общественных территорий, обслуживание и амортизация инженерной инфраструктуры. Минимальный набор опций, с которым жители согласятся в любом случае.

Эксплуатация – не долгосрочный бизнес. Уж точно - не с "человеческим лицом"

За 10 лет существования организованного рынка коттеджных поселков у покупателей сложилось четкое понимание размера адекватных / допустимых / приемлемых платежей, которые не станут ежемесячной головной болью.

Сомнительность долгосрочного успеха складывается из двух вех:

• В моменте жителям известен список оплачиваемых услуг, они довольно легко могут оценить адекватность установленных цен и, в случае очевидного перебора - поднять вопрос о смене управляющей компании. Маржинальность бизнеса невелика, а подотчетность регулярна и обязательна.
• В долгосрочном периоде рост "тарифов" и набора услуг. Для эффективной работы требуется коллективное мнение, которое редко может быть единым. Всегда найдется инициативная группа, которая резко против любых изменений, они не только откажутся платить, но и перетянут на свою сторону сомневающихся и просто безразличных. Управление «толпой» - крайне непростая роль, особенно разными социальными группами и типажами. Сохранить позитивный имидж даже на 2-3 года после завершения продаж - непростая и редко финансово выгодная задача.

Лет 5 назад к нам обратился Заказчик с задачей выбора управляющей компании на свой девелоперский проект. Честно скажу, мы удивились, не найдя на тот момент ни одной независимой профессиональной службы эксплуатации, которая бы заходила своей компетенцией на внешние проекты. Управляющие команды, которые выросли из этапа продаж и продолжают развивать родной проект на более поздних этапах жизни, конечно существуют. Но поставить на поток бизнес-процесс по эффективной эксплуатации не удалось никому.

Если Вам известны примеры профессиональных эксплуатационных компаний, которые развивают свой бизнес и имеют в активе одновременно более 3 автономных проектов - дайте знать! Мы обязательно дополним пост ссылками!

Правильный выбор эксплуатационной стратегии – конкурентное преимущество на этапе продаж

На этапе активных первичных продаж девелопер старается не пугать покупателя значительными ежемесячными поборами и зачастую работает "в ноль" или уходит в минус, инвестируя в процессы, поддерживающие динамику продаж. К таким затратным статьям часто относятся: освещение общественных территорий, проведение профилактических работ на инженерных объектах, чистка пруда, масштабное озеленение общественных территорий, содержание в штате электрика и сантехника, чистка подъездной дороги от снега, организация праздников и прочие элементы скрытой и открытой пиар-активности.

Построение бизнеса на эксплуатации начинается лишь после запуска всех инженерных и инфраструктурных систем и продажи большей части недвижимости. Полностью жилой поселок - объект эксплуатационного интереса, в противном случае - речь идет о дотациях.

Момент перехода из состояния "эксплуатация = элемент продаж" в "эксплуатация =  автономная система жизнеобеспечения / эксплуатация = бизнес" - крайне болезненный. Репутационно для девелопера лучше сделать этот процесс максимально незаметным.

Эффективность дальнейшей эксплуатации напрямую зависит от объема первоначальных вложений

Долгосрочная эффективность бизнеса зависит от объема первоначальных инвестиций. Надежность инженерного оборудования, корректный расчет нагрузок электричества, применение системы амортизационных накоплений, формирование резервной системы тепло- и водообеспечения, прокладка охранных, телефонных и прочих кабелей на этапе строительства поселка - основа бизнеса.

Возможности заработка должны принадлежать жителям

Открытость управляющей компании в отношении жителей - важный, иногда решающий момент. Плательщики (собственники жилых домов) должны понимать, что "спасение утопающих - дело рук самих утопающих", и сообща рассматривать и принимать решения по снижению своих ежемесячных платежей за счет дополнительного заработка. Выручка от коммерческой деятельности должна идти во благо жителям, а не в карман управляющей компании.

Мы еще не раз вернемся к теме эксплуатации, поскольку считаем ее болезненной. За 10 лет существования рынка коттеджных поселков все еще не появилось эксплуатационных компаний, оказывающих коммерческие услуги по управлению малоэтажным жилым комплексом в формате "под ключ".

Подробнее о концепции построения с нуля бизнеса по эксплуатации коттеджного поселка в случае, когда инициатор девелоперского проекта – профессиональная инжиниринговая компания, читайте на страницах блога «О загороде»: Часть 1 и Часть 2 .