КАПИТАЛИЗАЦИЯ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
Поиска новых источников "обогащения", ведение переговорного процесса с членами ТСЖ и внедрение принятых решений в жизнь могли бы стать отличным кейсом для тимбилдинга! Более сложной задачи, пожалуй, не найти.
Под капитализацией или монетизацией в данном случае мы понимаем возможность формирования дополнительного источника дохода для жителей домов.
Главный актив ТСЖ - цокольные этажи и мансарды, которые после ремонта / перепланировки могут стать стабильным источником арендного потока.
Спортивные залы, салоны красоты, аптеки, банки, агентства недвижимости, цветочные магазины и даже штабы кандидатов в президенты - лишь малая доля арендаторов, которые находятся в постоянном поиске офиса.
Но больше всего возможностей дает придомовая территория!
Строительство во дворе жилого дома павильона продуктового магазина или платной площадки для выгула собак? Но нет! Хит уходящего года - сдача парковочных мест в огороженном дворе в дневное время сотрудникам расположенных неподалеку офисов. Введение платных парковок в Москве может быть на руку активистам из ТСЖ.
По мнению специалистов компании Vesco Consulting, на практике монетизация почти невозможна, а такие примеры – единичны.
На пути капитализации действующего жилого фонда стоит целый ряд непростых вопросов, которые почти неподвластны решению множеством голосов.
Принятие самого решения
Управляется ли дом ТСЖ или Управляющей компанией, для принятия решения о поисках формы дополнительного заработка требуется коллективное мнение, которое редко может быть единым. Всегда найдется инициативная группа, которая резко против любого варианта или самой идеи, будут и те, кому совершенно все равно - они потребуют просто оставить их в покое. Управление «толпой» - крайне непростая миссия, особенно если речь идет не об элитном строении, а о простом жилом доме в спальном районе. Социальная разобщенность – не помощник в решении общих вопросов.
Инвестиции
Для любых серьезных работ по повышению этажности или доп. пристройкам требуется время (от полугода) и значительные деньги (только строительство 1000 долл / кв.м.). Если речь не идет об элитном доме с дорогими квартирами и солидными собственниками, сбор денег с жителей дома в размере больше 5 000 рублей – колоссальная проблема. Те, кто прошел совместную установку шлагбаума, детской площадки или организованного субботника во дворе – точно знают моральную сторону вопроса.
Справедливость. Вне зависимости от вопроса, всегда будут выигравшие и проигравшие. Надстройка нескольких этажей повысит стоимость квартир на сегодняшних последних этажах, пристройка для кого-то станет тенью / стеной / козырьком, т.е. снизит качество жизни или ликвидность актива. Баланс справедливой цены при распределении прибыли – краеугольный фактор.
Единственным рыночным решением является появление специализированной компании – оператора, которая сможет выполнить 3 функции:
1. быстро оценит перспективу (т.е. сама выберет потенциально эффективный объект) и проведет работу с гражданами,
2. возьмет на себя стадию согласований соответствующих затрат – т.е. основные риски проекта,
3. привлечет внешнего инвестора для реализации проекта с просчитанной экономикой и готовой исходно-разрешительной документацией или сама будет готова стать инвестором.
В этом случае для жителей проект станет менее эффективным, но более реалистичным.
В качестве легкой альтернативы заработка, мы бы назвали возможность сдачи в аренду рекламных поверхностей на доме или размещение ретрансляторов сотовых операторов. Такие простые меры позволят сформировать стабильный денежный поток, в будущем – стать инвестициями в капремонт дома.
Благодарим за свежую тему команду РБК! Наслаждайтесь полной версией статьи.
