5 советов покупателю «загородки»

31 марта 2014

Как сделать правильный выбор при покупке дома или участка?

Как отмечают эксперты, сегодня подмосковный рынок недвижимости остается одним из самых рискованных. С точки зрения законодательства и защиты прав покупателей здесь нет четких регуляторов, например, таких как 214-ФЗ на рынке многоквартирных новостроек. А желающих приобрести загородный дом или земельный участок очень много. Вот несколько советов потенциальным покупателям, которые позволяют сделать правильный выбор при покупке.

Совет № 1. Проверить землю в кадастровой карте

Как отмечают эксперты компании «Метриум Групп», для начала можно проверить участок в публичной кадастровой карте, которая позволяет в режиме реального времени получить информацию о любом земельном участке. «Несколько лет назад Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) запустила в открытом доступе уникальный продукт — публичную кадастровую карту. Этот инструмент позволяет потенциальному покупателю загородной недвижимости получить большое количество важной информации. К примеру, рядом с коттеджным поселком расположено поле. Любой желающий может посмотреть, является ли оно частной собственностью или государственной. Если форма собственности частная, то с большой долей вероятности на этом поле вскоре могут появиться нежелательные соседи. Хорошо, если это будут многоэтажные новостройки. Известны случаи, когда рядом с поселками возводились промышленные объекты или складские комплексы», — рассказал Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». По его словам, самыми лучшими вариантами окружения для коттеджного поселка являются земли лесного фонда и водоемы. Это дает почти стопроцентную гарантию того, что спокойствие и размеренность загородной жизни не нарушит какая-нибудь масштабная стройка.

Но, по словам Татьяны Алексеевой, заместителя генерального директора Vesco Consulting, при оценке характеристик земельного участка кадастровая карта может давать сбой. «Мы сталкивались с ситуацией, когда размежеванный несколько лет назад массив был помечен единым объектом, изменения внесены не были, что было довольно сложно объяснить покупателям, которые знакомы с публичной картой. Кроме того, встречались и ошибки, когда соответствующим кадастровым номером был помечен другой участок, а искомый вовсе не был выделен в качестве автономного объекта», — подчеркнула она. Также важно знать, что в карте нет сведений о возможных обременениях, накладываемых на жилье. Для сделки нужно запрашивать ряд документов в соответствующих структурах. Это кадастровый паспорт, выписка из ЕГРП, нужно понять, как и на кого оформлен участок.

Совет № 2. Есть ли жизнь в поселке?

Второй совет экспертов компании «Метриум Групп» — обращать внимание на то, есть ли «жизнь» в коттеджном поселке, ведутся ли отделочные работы в уже проданных домах. Большинство современных покупателей загородной недвижимости приобретают объекты для собственного проживания. «Существует немало примеров того, как удачные, на первый взгляд, проекты оказывались «мертворожденными, — рассказал Илья Менжунов. — Казалось бы, продажи идут хорошо, концепция продумана до мелочей, но даже спустя несколько лет в поселке никто не живет». По мнению эксперта, хорошим показателем является проведение отделочных работ не менее чем в трети проданных домов. «Если же речь идет об уже готовом и заселенном проекте, то в этом случае можно съездить в жилой комплекс несколько раз в будние и выходные дни. В «живом» поселке можно будет увидеть прогуливающихся людей, детей на детской площадке, припаркованные у домов машины и другие признаки жизни», — подчеркнул он.

Впрочем, по словам Андрея Муравьева, руководителя департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», скорее, должно настораживать не отсутствие «жизни», а низкая готовность поселка. Поэтому при выборе дома/участка советуем обратить внимание на заявленные сроки сдачи и соотнести их с реальным состоянием дел на стройке. Наличие уже построенных очередей и успешно реализованных является аргументом в пользу покупки, как и успешно идущие продажи. Также логично предположить, что если в поселке никто не живет, значит, там существуют какие-то проблемы и проживание просто невозможно. «Как правило, это неполадки с сетями или с исходно-разрешительной документацией. Для того, чтобы прояснить ситуацию, нужно посмотреть эту документацию, проверить наличие разрешения на строительство, выяснить, предназначена ли земля для возведения загородного дома, и попросить у застройщика технические условия. На начальной стадии строительства любого объекта риски максимальны», — отметил Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

Совет № 3. Наличие инфраструктуры

Сегодня большинство игроков на загородном рынке завлекают покупателей обещаниями того, что в проекте будет все необходимое для комфортной жизни. «Однако, как показывает опыт, до реального воплощения в жизнь эти планы доходят далеко не всегда. В лучшем случае девелопер выполняет свои обещания процентов на 30», — подчеркнул Илья Менжунов. Дело в том, что за инфраструктуру платит конечный покупатель. «Так, дополнительная инфраструктура предназначена для более высоких классов жилья и обходится покупателю дороже, тогда как минимальное инфраструктурное наполнение стоит дешевле и не является обременением. Надо понимать, что любая инфраструктура влияет на ценообразование. Если в поселке есть детский сад, значит, все жители поселка заплатили за его строительство. Но с другой стороны, это увеличивает капитализацию домов, то есть недвижимость собственников становится более привлекательной», — рассказал Владимир Яхонтов. В любом случае наличие инфраструктуры — это скорее плюс, чем минус. Как отметил Илья Менжунов, оптимальный вариант — размещение инфраструктурных объектов на въезде в поселок, чтобы их можно было открыть для посетителей извне. В этом случае и на жителей поселка не будет накладываться дополнительное финансовое бремя, и инфраструктура будет приносить доход, и посторонние не смогут попасть в жилой комплекс.

Яркий пример — инфраструктурный комплекс «Павлово Подворье», который повысил ликвидность не только поселка Павлово, но и всего прилегающего района. «Это место стало точкой притяжения для всех жителей на удалении 10−15 км — ориентация на внешнюю целевую аудиторию в данном случае позволила избежать финансовой нагрузки на жителей самого поселка Павлово. С другой стороны, в текущих условиях 90% жилых комплексов ограничиваются типовым набором объектов отдыха и используют их в качестве катализатора продаж. Детская площадка, парковая зона, спортивные уличные тренажеры и мини-маркет не удорожат проект», — отметила Татьяна Алексеева.

Совет№ 4. Подведение коммуникаций

Еще один важный показатель проекта с минимальными рисками — это наличие инженерных коммуникаций. «Газ, электричество, водопровод и канализация должны заводиться в поселок в первую очередь. Если их нет, а строительство уже ведется, то это веская причина отказаться от покупки», — пояснил Илья Менжунов. По его словам, на загородном рынке можно встретить немало примеров проектов, которые становились поселками-призраками из-за отсутствия коммуникаций — строительство коттеджей уже полностью завершено, но девелопер затянул с подведением инженерии и покупатели были вынуждены искать более подходящие для проживания коттеджные поселки. «Для новых проектов, только что вышедших на рынок, важно наличие технических условий. Это уже является гарантией того, что поселок не останется без коммуникаций — выдавая техусловия, снабжающая организация подтверждает физическую возможность подключения», — отметил эксперт компании «Метриум Групп».

По словам Татьяны Алексеевой, важно завершение всех составляющих: разведение сетей по поселку, подведение их к поселку, выкуп мощности, достаточность этого объема на весь проект и факт ввода в эксплуатацию. Проблемы на любом из этапов могут означать фатальную картину для всего проекта.

Совет № 5. Участки без подряда

Как отмечают эксперты, в последние несколько лет покупателей загородной недвижимости активно убеждают в том, что самыми рискованными являются инвестиции в сегмент участков без подряда. «Но это не останавливает клиентов, активно скупающих землю. На самом деле участки без подряда таят в себе не так уж много опасностей. Если в таком поселке есть техусловия на коммуникации и проведено межевание земли, то это уже является гарантией того, что проект жизнеспособен, в него можно смело инвестировать. Другой вопрос, что многих покупателей отпугивает тот факт, что покупка участка без подряда — это риск долгое время жить на стройке. На мой взгляд, это не является фактором риска. К этому нужно относиться иначе. Если твои соседи строятся, пусть даже и долго, это уже хороший знак. Такого, чтобы все жители поселка с участками без подряда построились и заселись одновременно просто не бывает, это единичные случаи», — рассказал Илья Менжунов. «Довольно сомнительный вариант — это покупка с частичными коммуникациями или совсем без них. Если коммуникации отсутствуют, то не факт, что их вообще можно получить, и есть возможность подключения. Допустим, в поселке не проведено электричество, однако вероятность объединения всех жителей поселка маловероятна. Та же ситуация с ливневой канализацией. Если коммуникации представляются частично, то это тоже тревожный сигнал. Например, застройщик подключает только электричество, а газ предлагает провести собственникам, — отметил Владимир Яхонтов. По его словам, самое рискованное предложение — это продажа «голой» земли. Стоимость канализации, водопровода, электричества и газа в целом стоит примерно 5 тысяч долларов на сотку. Желание сэкономить, покупая участок без подряда, обернется для собственника серьезными трудностями в будущем. Ему придется сталкиваться один на один с организациями, которые предоставляют эти сети. И тогда все обойдется очень дорого. Когда это делает застройщик, получается дешевле, так как для него предусмотрены оптовые скидки.

Алла Нечаева

Свободная Пресса от 31 марта 2014 г.

К этой статье ещё нет комментариев

Добавить комментарий